CONDOMÍNIOS INDUSTRIAIS & LOGÍSTICOS. RELATÓRIO DE MERCADO VALE DO PARAÍBA: Eixo - Jacareí, São José dos Campos, Caçapava e Taubaté.

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1 CONDOMÍNIOS INDUSTRIAIS & LOGÍSTICOS RELATÓRIO DE MERCADO VALE DO PARAÍBA: Eixo - Jacareí, São José dos Campos, Caçapava e Taubaté. Condomínios Industriais & Logísticos Maquete de um projeto

2 2 CONDOMINIOS INDUSTRIAIS & LOGÍSTICOS CARACTERÍSTICAS Conceito de um condomínio industrial & logísticos de sucesso: - Fácil acesso pelas rodovias mais importantes do país; - Terrenos superiores a m²; - Galpões/Módulos com área útil de 1.000m² aproximadamente, facilmente adaptáveis às necessidades do usuário e área administrativa correspondente entre 10% e 15% da área de galpão; Condomínios localizados no interior a concepção dos módulos tendem a ser maior; - Piso com capacidade superior a 5t/m², pé direito superior a 10 metros, docas; - Comodidades e uso comum, tais como: lanchonete, cafeteria, ambulatório, sistema de segurança eficiente, pátio para manobra de caminhões, e bolsões para estacionamento; - Custo compartilhado de manutenção, segurança e infraestrutura; - Usuários mais frequentes: de logística, serviços e indústria leve em geral, etc. Evolução do Estoque São Paulo apresenta um estoque total de aproximadamente 2,8 milhões de metros quadrados de galpões em condomínios industriais & logísticos, distribuído entre a Capital, grande São Paulo e cidades do interior localizadas num raio de até 150km. O Gráfico abaixo demonstra de forma ilustrativa a distribuição desse estoque. Do estoque total, o interior de São Paulo leva a fatia mais expressiva com 1,6milhões de metros quadrados de área construída. O Vale do Paraíba representa o estoque total do interior com 21,5%, ou seja, em 337mil m² de área construída, dividida da seguinte maneira: Jacareí m², São José dos Campos m² e Taubaté m².

3 3 Em 1997, foi inaugurado o primeiro condomínio industrial&logístico do Estado de São Paulo, em Tamboré, Barueri. Já o primeiro condomínio na cidade de São Paulo só foi construído em 1998, na Vila Leopoldina. Este conceito se tornou um sucesso imediato entre os usuários devido à qualidade da construção e suas vantagens oferecidas como o compartilhamento de custos de manutenção e segurança. m² (*) previsão A maior concentração de condomínios industriais&logísticos está na região oeste do estado, geralmente ao longo das grandes rodovias Anhanguera, Castelo Branco e Bandeirantes. Isto se deve aos investimentos direcionados à infraestrutura e qualidade destas rodovias, que interligam a capital com a região de Campinas, principal pólo industrial fora de São Paulo e com vasta oferta de mão de obra qualificada e que por essa razão favoreceu o crescimento e desenvolvimento de Jundiaí; e Sorocaba, considerada importante no que se refere a concentrações industriais. A região do ABCDM paulista, bem como as principais vias de acesso Imigrantes e Anchieta que interligam São Paulo e o porto de Santos (maior porto de exportação do país), são consideradas de enorme potencial, porém, não foram vistos como regiões expressivas pelos grandes investidores. Um dos entraves encontrados pelos investidores é a super valorização dos terrenos, que inviabilizam do ponto de vista financeiro a implantação desse tipo de empreendimento. A rodovia Regis Bittencourt, principal via de acesso que liga São Paulo com o Sul do Brasil, após a inauguração do Trecho Sul do Rodoanel, começa a ser considerada uma região estratégica para incorporações de condomínios industriais&logísticos. O desafio da região é a identificação de terrenos fora das restrições de reserva de mananciais e de zoneamento. Já existem projetos de novos condomínios para o local.

4 4 Outra região esquecida pelos investidores é o Vale do Paraíba, que por muitos anos ficou a deriva em função do péssimo acesso que a Rodovia Presidente Dutra oferecia. No entanto, após a privatização desta estrada e a construção das rodovias Airton Senna e Carvalho Pinto, a localização estratégica entre Rio de Janeiro, Belo Horizonte e São Paulo, bem como a proximidade dos portos, usinas siderúrgicas e a mão de obra qualificada, tornam o Vale do Paraíba uma das regiões com maior potencial de crescimento. Ainda assim, há um discreta movimentação de investimentos e interesse na incorporação de condomínios industriais&logísticos na região. Divisão do Estoque Local do Vale do Paraíba m² (*) m² Além de apresentar um volume pequeno, o Vale tem uma característica peculiar, uma vez que 75% de seu estoque é composto por imóveis antigos que foram adaptados para condomínios industriais / logísticos. Ou seja, principalmente a partir de 2006, de grande porte que reduziram suas produções, optaram por transformar seus imóveis em condomínios e alugando os espaços vagos a terceiros, exemplos: Kodak, Ericsson, Lolypop. Somente em 2010 o mercado local recebeu seu primeiro condomínio industrial& logístico, localizado em São José dos Campos, divisa com Caçapava, com área total de m².

5 5 O estoque de galpões da região do Vale o Paraíba vem sendo alimentado principalmente nos últimos 5 anos, por pequenos e médios investidores locais, que constroem galpões de baixa qualidade construtiva, voltado a demanda de empresários locais: 600m² a 1.200m², pé direito de 8 metros, estrutura de alvenaria em blocos, telhado em amianto etc.. Esses imóveis são basicamente construídos em loteamentos industriais, com lotes de 1.000m2 aproximadamente, que é um perfil bastante demando na região, principalmente por esses investidores de pequeno e médio porte, que compram os lotes para construir e posteriormente locá-los. Outro ponto forte é a aquisição de lotes por que ainda têm como característica possuírem sedes próprias.

6 6 Loteamentos da Região: Nome Cidade Idade Número de Lotes Eldorado SJC 11 anos 202 lotes de 1012m² California Jacareí 9 anos 30 lotes de 1000m² e 30 lotes de 750m² Indusvale Jacareí 1 ano 62 lotes de 1200m² Ocupação Valores Perfil 51% m² de área construída (2 obras novas se iniciam por mês desde 2009). As ocupam áreas de 700m² a 3.000m² 98% m2 de área construída. Atingiu a melhor ocupação em As ocupam áreas de 700m² a 1.200m² 100% Vendido aproximadamente 10 galpões de 800m² em construção, por diferentes investidores. Revenda terreno = R$600/m² Locação = R$12-15/m² Revenda terreno = R$400/m² Locação = R$12-14/m² Revenda terreno = R$370/m² Locação = R$13-15/m² 80% do Vale; 20% de outras localidades 80% do Vale; 20% de outras localidades Ainda não tem no local, uma vez que os galpoes estão em construção. Vip Jacareí 10 anos 50 lotes de 1200m² 100% Vendido 50% construído. Revenda terreno = R$370/m² Locação = R$13-14/m² 70% do Vale; 20% de outras localidades Nota: o conceito de um condomínio industrial pode ser visto na pagina 3. Quanto a um loteamento industrial, este deve ter um terreno maior que m², subdividido em lotes, com infraestrutura de ruas, energia, telefonia etc. para uso comum dos usuários. Pela legislação, as vias de um loteamento é pública, e por essa razão o controle de acesso é limitado e as devem ter segurança e portaria própria, além de refeitório e ambulatório, arcando assim como todos esses custos. Apenas para termos como referência, os loteamentos industriais acima citados, incorporaram uma área total construída de m², nos últimos 10 anos. Desse total, a ocupação é praticamente dividida entre locatários e sede próprias, de do segmento industrial de produção e montagem e logística de médio porte.

7 7 Como verificado acima, das cidades analisadas, o maior volume do estoque de condomínios e loteamento está concentrado em São José dos Campos. No entanto, devido a super valorização de terreno na região, podendo chegar em até R$250/m², além da força sindical (CUT) e da falta de incentivo da Prefeitura para atração de novas e novos empreendimentos, há uma tendência de que as cidades de Jacareí e Caçapava, localizadas nas extremidades de São José dos Campos, se beneficiem como alternativa para novas construções. Duas grandes deverão se instalar em Jacareí: a montadora Chinesa Chery que comprou uma área de m² por R$33/m² e deve começar a construção em 2012; e a outra chinesa de máquinas pesadas a empresa Sany que já está em SJC e comprou uma nova área de m² por R$42/m², de frente para a Rod. Dutra e deve começar a construção em Outra empresa a se instalar em Jacareí é a portuguesa Amob, que adquiriu uma área de m², onde construirá m² para instalação de sua fábrica no Brasil, e tem previsão de construir um bloco modular de m² para locação especulativa, onde a primeira fase (20.000m² aproximadamente) deverá ficar pronta até o final de Já Caçapava, receberá um moderno empreendimento modular industrial&logístico, em construção, onde funcionava a FujiFilm. O imóvel existente foi demolido para uma nova construção. Regiões como Guararema e Santa Izabel, que integram o Vale do Paraíba, mas ficam mais próximas a São Paulo, também começam a ser especuladas para o desenvolvimento de empreendimentos dessa natureza. Ainda não há nada concreto. m² (*) Previsão

8 8 Vacância e Valores de Locação A taxa de vacância representada nos condomínios das cidades em analise do Vale do Paraíba, sempre foi acima da média dos empreendimentos do interior de SP, principalmente pelas suas limitações construtivas. Enquanto a região apresenta uma vacância de 41% o interior de SP apresenta 19.5%. Porém, a elevadíssima taxa de vacância é contraditória ao levantamento feito na região, com corretores e contatos locais. Uma empresa que busca um espaço para locação entre 2.000m² e 5.000m², não o encontra, uma vez que os espaços disponíveis na região são acima dessa metragem e/ou se possuem essa metragem, apresentam características construtivas obsoletas e antigas. Se analisarmos os empreendimentos um a um, sempre há razões que limitam a absorção de suas áreas, sendo as razões: proprietários preferem segurar para não subdividir áreas, pé direito baixo do galpão, docas limitadas, pouco espaço para manobra, acesso complicado etc.. Se analisarmos por exemplo a vacância dos imóveis localizados nos loteamentos industriais, verificaremos que a disponibilidade é nula. O valor pedido para locação de galpões na região do Vale do Paraíba é de R$15/m² e o valor de fechamento é entre R$14 e R$14,50/m². A média do interior é de R$17,30/m². A falta de estoque com qualidade já demonstra uma valorização no valor de locação da região do Vale do Paraíba, que em 2008 era de R$12/m² e hoje chega a R$15/m². Veja gráfico da região abaixo.

9 9 Novo Estoque e Demanda Como falado anteriormente, a região do Vale do Paraíba apresenta pouca tradição no segmento de condomínios industriais / logísticos. Até 2010 todo o estoque era antigo, e somente no final do ano passado o mercado local recebeu seu primeiro condomínio construído para essa finalidade. A região recebeu além desse novo empreendimento uma área adicional de m² em um Centro de Distribuição na Taubaté, anteriormente ocupado por uma única logística Ciro Atacadista, que vagou o imóvel e o novo proprietário decidiu transformá-lo para o uso compartilhado de duas. Esses dois empreendimentos representaram um crescimento de 57,7% do estoque em 2010, dos quais, apenas o imóvel de Taubaté foi ocupado, a maior parte foi para uma empresa do grupo do proprietário Spani Logística e m² locados a empresa Logística Autoliv (o valor pedido era de R$12,50/m²). Já o empreendimento Complexo Logístico SJC, com m² continua 100% vago e disponível ao mercado. Segundo várias fontes, as razões de não ter sido locado são diversas: habite-se demorou 8 meses para ficar pronto; uma única empresa seria a locatária do imóvel mas desistiu após meses de negociação (período que os proprietários tiraram o imóvel do mercado); os proprietários querem o menor número possível de inquilinos no empreendimento e por isso seguram a locação de espaços menores, o que demonstra ser a maior vocação da região (entre 2.000m² e 5.000m²); limitação pátio para carretas. Outro empreendimento que influência na alta vacância é o complexo da Kodak, com m² vago, e com sérias restrições de pé direito entre 4 e 7 metros, blocos industriais em 2 pavimentos, as áreas dos módulo que até então eram maiores de 7.000m², e em função do tipo de demanda que recebem, gora a Kodak já analise locações menores. Enquanto o Oeste do interior do Estado tem previsão de receber até 2013 um estoque de novos empreendimentos superior a 2milhoes de metros quadrados (um vez cumprido os cronogramas e execução de projetos), o Vale do Paraíba pretende receber 200milm², divididos basicamente em dois empreendimentos. Os investidores ainda estão reticentes para investir na região do Vale do Paraíba, apesar da falta de estoque para demandas de galpões entre 2.000m² até 5.000m². Em 2010 a região absorveu m² em galpões localizados em condomínios industriais, sendo o maior volume de m² do Complexo de Taubaté.

10 10 A tabela abaixo mostra o preço médio pedido de aluguel em condomínios industriais e um resumo do estoque das cidades em questão: Região Valor Médio de Locação (R$/m²/mês) Estoque entregue em 2010 (m²) Taxa de Vacância atual (%) Novo Estoque 2012 (previsão) (m²) Jacareí , SJC ,40 0 Caçapava Taubaté (*) não há previsão de novo estoque para Os valores de locação acima não incluem despesas das áreas comuns do empreendimento, bem como do IPTU, que varia de região para região. O custo mensal de um condomínio está entre R$1,5/m² e R$3,5/m² de área construída que prevê todos os serviços relacionados as áreas comuns do empreendimento tais como segurança, manutenção, etc. Complemento Informativo: Considerando o pequeno volume do estoque de condomínios industriais da região do Vale do Paraíba, para uma melhor compreensão do mercado, fizemos um levantamento de valores médios pedidos para locação de galpões individuais e novos na região (normalmente sem docas, piso com capacidade de 5t/m², pé-direito de 8 metros etc.), e foi concluído o que segue: Região Valor Médio de Locação - Pedido (R$/m²/mês) Jacareí SJC Caçapava Taubaté 10-13

11 11 Oportunidade de Investimento Os valores pedidos de locação no Estado de São Paulo caminham vagarosamente em uma linha crescente desde 2001, e, a partir de 2006, os preços de locação começam a aumentar em reflexo da queda na taxa de vacância, gerada pela demanda em função do aumento do PIB e crescimento industrial. (*) PIB Previsão Mesmo com a crise internacional, entre o final de 2008 e começo de 2009 os valores de locação e taxa de vacância sofrem apenas uma leve alteração se compararmos aos reflexos que estes dois índices sentiram nas quedas do PIB ocorridos em anos anteriores, sendo que ambos já deram sinais de recuperação no último trimestre de 2009 e começo de 2010, embora a elevação ocorrida na taxa de vacância, tenha sido natural em função da entrega de novos espaços durante aquele período. A partir de 2006, investidores começaram a enxergar o potencial do mercado de condomínios industriais e logísticos. Isso porque o Brasil naquele momento, pela primeira vez em sua história, dava sinais de crescimento e estabilidade econômica de longo prazo, e somente em cenários como esse é que investidores entram no segmento de galpões. A demanda por áreas de galpões é uma resposta automática ao crescimento da economia. Analisando a carência do estoque de galpões do mercado versus a demanda presente e futura, em 2007 os investidores começaram a intensificar seus interesses por esse segmento, ainda mais como o aporte de dinheiro de fundos que antes só acreditavam em operações casadas sale-leaseback, construção sob encomenda começam a prospectar áreas para a construção especulativa. Os 5 grupos de investidores que já estavam no mercado desde meados de 2000, saíram na frente e logo ocuparam seus empreendimentos, além de outros projetos engatilhados. No entanto, a demanda existente ainda era maior que o volume a ser entregue, principalmente em regiões mais próximas a capital.

12 12 Com isso, o mercado entre 2007 e 2010 sofreu bastante com a falta de espaço e valorização nos alugueres. Outros grupos motivados pela demanda e que entraram no mercado a partir de 2007, começam somente agora em 2011 a entregar seus primeiros empreendimentos. Isso porque o tempo médio entre a prospecção do terreno e entrega do condomínio, estima-se um prazo de 2 anos. A perspectiva vista a partir de 2011 é de um mercado mais equilibrando, imaginandose que os projetos em pauta, sejam efetivamente entregues ao longo dos próximos anos. No entanto, analisando o Estado de São Paulo, há uma concentração de estoque e projetos em regiões já consolidadas como Campinas e Jundiaí, onde os valores de locação deverão estagnar a patamares presentes. Porém, há regiões onde pouco se investiu e que acreditamos apresentarem margens de crescimento e valorização. Regiões como o Vale do Paraíba, baixada Santista, e Regis Bittencourt. Devido ao alto custo de transporte e logística, a uma tendência cada vez maior das descentralizarem suas logísticas, deixando-as cada vez mais próximas de seus pólos consumidores. Além da logística, outras atividades industriais, eletroeletrônicas, tecnologia etc., que precisam de mão de obra qualificada, deverão se instalar em regiões próximas a universidades e escolas técnicas. Outro ponto que devemos mencionar que deverão gerar movimentação no mercado do Vale, atingindo o mercado das cidades acima pesquisadas: proximidade a regiões em ampla expansão industrial, tais como: Itatiaia (Construção do novo centro de Distribuição da Procter & Gamble); Resende (centro automotivo consolidado e em expansão); Barra Mansa (Novo Polo Siderúrgico da Votorantim); Investimento em infraestrutura, como a construção das hidroelétricas na divida entre SP e RJ, projeto do Trem que interligará Campinas ao Rio, com parada em São José dos Campos.