I- Matéria de fundo. N.º 14 - SG P.º 1.3/CMR/ta

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1 EXMO. SENHOR PRESIDENTE DO CONSELHO DIRETIVO CMVM COMISSÃO DO MERCADO DE VALORES IMOBILIÁRIOS DR. CARLOS TAVARES RUA LAURA ALVES, LISBOA N.º 14 - SG P.º 1.3/CMR/ta Assunto: CNSF - Consulta Pública: A Avaliação e Valorização de Imóveis Uma Abordagem Integrada para o Sistema Financeiro Português. Competências da Ordem dos Engenheiros. A Ordem dos Engenheiros (OE) tomou conhecimento da iniciativa do CNISF de submeter à Consulta Pública o documento intitulado: A Avaliação e Valorização de Imóveis Uma Abordagem Integrada para o Sistema Financeiro Português. Pretender-se-á com tal consulta, que os agentes do mercado possam pronunciar-se sobre o mesmo, endereçando comentários, sugestões e contributos em relação às soluções apresentadas. A Ordem dos Engenheiros vem, pelo presente, apresentar a sua posição ainda que em versão resumida, dado pouco tempo que os seus órgãos tiveram para se pronunciarem. Assim: I- Matéria de fundo Uma consulta desta natureza deveria ter sido precedida de abordagem com os especialistas do setor: Peritos da avaliação, Ordens e Associações profissionais e empresas do setor. Embora tenha aspetos positivos é muito complexa para ser bem analisada num espaço curto de tempo, pois há que garantir a confiança pública no sistema, através da independência, imparcialidade e competência técnica dos Peritos que contribuem para a definição do valor do bem imóvel. O Estatuto da Ordem dos Engenheiros, associação pública profissional, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 119/92, de 30 de Junho, possui um Título próprio dedicado à Deontologia Profissional artigos 81.º a 89.º, que é seguido e aplicado com o maior rigor, sendo que, as violações à deontologia são, tendo em conta os poderes públicos atribuídos á Ordem, punidas disciplinarmente, podendo ir até à suspensão de exercício da atividade profissional pelos Engenheiros. Tal impõem aos Engenheiros Peritos Avaliadores no exercício da sua atividade profissional acrescidas exigências de independência e de imparcialidade.

2 II Comentários da Ordem dos Engenheiros (OE) A OE tece, necessariamente em síntese, os comentários seguintes: 1.º A atividade de avaliação imobiliária é, predominantemente, uma atividade de Engenharia. 2.º Sendo exercida na sua esmagadora maioria por Engenheiros, em especial por Engenheiros Civis. 3.º Os quais para exercer legalmente a sua atividade têm, nos termos do Estatuto da OE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 119/92, de 30 de Junho, de estar obrigatoriamente inscritos na OE. 4.º Competindo à OE, nos termos do citado diploma legal reconhecer as respetivas especialidades e especializações. 5.º Face ao ordenamento jurídico vigente a OE como associação pública profissional, em que vigora o princípio da unicidade, detém, em exclusivo, a atribuição de competências profissionais aos Engenheiros, não podendo, assim, haver outras entidades que com ela concorram no reconhecimento de tais competências. 6.º Sendo reconhecidamente a avaliação imobiliária uma atividade de Engenharia e ato próprio dos Engenheiros, apenas a OE tem competência legal para reconhecer e certificar as competências profissionais dos seus membros. 7.º Não devendo quaisquer outras Instituições substituírem-se à OE ou às outras Ordens Profissionais, no reconhecimento e certificação de competências profissionais que só a elas competem. 8.º Foi, aliás, em reconhecimento de tal princípio, que o legislador através do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, que aprovou o regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação dos edifícios, estabeleceu que apenas Engenheiros e Arquitetos (e, na sua falta, Engenheiros Técnicos) são competentes para proceder a tal avaliação. E de igual forma para análise da existência de certificado energético que também influencia no valor do imóvel. 9.º Competindo às Ordens dos Engenheiros, dos Arquitetos e dos Engenheiros Técnicos, reconhecerem e certificarem os seus membros habilitados para o efeito. 10.º Ora, tal princípio não muda, quando estamos perante a avaliação de imóveis dos Fundos de Investimento Imobiliário. 11.º Antes pelo contrário, aplica-se-lhe integralmente. 12.º Havendo interesse público a defender, podendo mesmo estar em causa a regulação dos atos que são da competência das Ordens Profissionais. 13.º Que outra entidade para além da Ordem dos Engenheiros (e, em alguns casos a Ordem dos Arquitetos e dos Engenheiros Técnicos) pode reconhecer aos Engenheiros habilitação adequada ao técnico incumbido da avaliação para determinar e verificar riscos ocultos e vícios ou patologias não visíveis de qualquer imóvel? 14.º Face à legislação vigente e dadas as respetivas formações, os Engenheiros são profissionais especificamente competentes para o exercício de atividades de avaliação imobiliária, atividade de confiança pública. 15.º Em que estão também causa a segurança de pessoas e bens, ultrapassando, assim, os conhecimentos somente de avaliações financeiras/patrimoniais, antes exigindo o ato de avaliação imobiliária, que o perito possua um conjunto de conhecimentos técnicos sobre o processo construtivo, os materiais de construção, a identificação de patologias dos imóveis, o urbanismo, etc., precedentes à análise financeira que levem à valorização dos imóveis, fazendo-se notar o contributo do Engenheiro Civil (ponto 4 - Os peritos avaliadores de imóveis).

3 16.º Na alínea As condições de elegibilidade dos peritos avaliadores de imóveis, o documento refere "propõe-se exigir que o perito avaliador possua licenciatura, pós-graduação ou mestrado adequado à avaliação de imóveis". 17.º Ora, apenas os cursos superiores em engenharia de cinco anos ministram formação adequada para o efeito e, em parte, os cursos de engenharia de três anos e os de arquitetura. 18.º Pelo que, salvo o devido respeito, apenas exigir que o perito avaliador possua licenciatura, pósgraduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis é vago e manifestamente insuficiente, para, só por si, transmitir formação adequada para uma avaliação completa e competente de imóveis, não sendo sequer especificadas quais as licenciaturas, pós-graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis, entendendo a OE que é o Engenheiro que corresponde ao perfil profissional que mais se adequa aos objetivos principais do documento em consulta pública: A Avaliação e Valorização de Imóveis - Uma abordagem integrada para o sistema financeiro Português, relevando, nas edificações, o Engenheiro Civil. 19.º Não podemos também deixar de fazer notar que a valorização pelo Método do Custo e pelo Método de Comparação envolve única e exclusivamente a aplicação dos conhecimentos técnicos, restritos aos Engenheiros com competências reconhecidas pela OE. Restando a valorização pelo Método do Rendimento, onde os conhecimentos já referidos são absolutamente indispensáveis e determinantes para o rigor da avaliação. 20.º Ainda no ponto 4.1, é referido como regime futuro da Qualificação, Competência e Experiência Profissional que "(...) e em matéria de experiência profissional, propõe-se que seja definido na regulamentação o principio geral de que o perito avaliador de imóveis deve possuir experiência profissional adequada", sendo esta validada pelo colégio de peritos a constituir. Ora, a Ordem dos Engenheiros (OE) é uma associação pública profissional, representativa dos cidadãos com formação superior em Engenharia que exercem a profissão de Engenheiro. No cumprimento das suas atribuições a OE assegura o cumprimento das regras de ética profissional e o nível de qualificação profissional dos Engenheiros aos atos de engenharia. 21.º Dentro do espírito que orienta esta nossa participação na discussão pública queremos manifestar que dentro das funções que assumimos na sociedade, como o acompanhamento, o reconhecimento e a garantia que os profissionais possuem as competências necessárias aos atos que subscrevem, são tarefas que pautam a atividade desta associação profissional. 22.º Garantindo a V. Exa. e à sociedade em geral, que qualquer Engenheiro a quem a Ordem dos Engenheiros reconheça a capacidade de avaliação imobiliária, reúne todas as condições por V. Exa. entendidas como necessárias e indispensáveis. 23.º Por outro lado, não podemos deixar de referir que se nos afigura legalmente desadequado que seja um colégio de peritos para reconhecimento da qualificação e avaliação da experiência profissional, presidido pela CMVM, com representantes do Instituto de Seguros de Portugal, do Banco de Portugal e eventualmente de personalidade independente com reconhecidos méritos na atividade de avaliação de imóveis, a concorrer com a OE no reconhecimento e certificação de qualificações dos Engenheiros. 24.º Pelo que, não querendo desvalorizar a instituição do colégio de peritos que pretendem constituir, entendemos que a qualificação, competência e experiência profissional deve manter-se no foro das associações profissionais. 25.º Sem que, no entanto, não deixemos de manifestar a disponibilidade da OE, caso levem a cabo a constituição do colégio de peritos, em colocar ao vosso dispor o nosso apoio, para aproximar o que consideramos que é uma matéria técnica, como a avaliação imobiliária, às necessidades do setor financeiro.

4 26.º É que, a OE, tem estruturado no seu seio, como não podia deixar de acontecer, órgãos próprios para analisarem as qualificações académicas e profissionais dos Engenheiros, sendo que, no caso das avaliações de engenharia, além do Colégio de Especialidade de Engenharia Civil e de outros Colégios de Especialidade, está estruturada uma Comissão Especializada para o efeito. 27.º Aliás, não é demais recordar que a competência legal para o reconhecimento de qualificações profissionais pertence às Associações Públicas Profissionais, nos termos dos seus estatutos e demais legislação vigente. 28.º Sendo que, no ordenamento jurídico português cabe à Ordem dos Engenheiros reconhecer e certificar as competências profissionais dos licenciados e mestres em engenharia que exercem a profissão de Engenheiro (artigos 1º, 2º e 3º do Estatuto da OE). 29.º Acresce que, do ponto de vista deontológico, os Engenheiros, que constituem mais de 80% dos Peritos Avaliadores de imóveis, estão sujeitos a um rigoroso regime inscrito no próprio estatuto da OE, aprovado pelo DL 119/92, tendo mesmo já havido sanções disciplinares por faltas deontológicas cometidas no âmbito da avaliação de imóveis, que os deve dispensar de sujeição a outros regimes idênticos. 30.º A ser criado, concretizamos, o citado colégio de peritos, o que, seja-nos permitido repetir, se nos afigura legalmente desadequado, face aos poderes públicos atribuídos às Ordens para o reconhecimento de qualificações profissionais, tal colégio deveria ser constituído maioritariamente (quiçá 2/3) por Peritos Avaliadores de reconhecido mérito e independência, indicados pelas Ordens Profissionais, na proporção do número de Peritos Avaliadores que cada uma representa, bem como pelas Associações de Avaliadores de Engenharia, como membros efetivos e não, como previsto, como meros consultores. 31.º Sobre o subponto Como assegurar uma maior comparabilidade dos relatórios de avaliação? Qual o conteúdo mínimo do relatório de avaliação? no que diz respeito ao ponto 2 - Elementos de avaliação, na alínea a)- Descrição do imóvel, com as características de localização, estado de conservação, tipo de construção e utilização, e outras circunstâncias ou factos que sejam determinantes e justificativos do valor da avaliação; (...) e) Estimativa das despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel, volta a entender a Ordem dos Engenheiros que este conteúdo apenas pode ser avaliado de forma rigorosa e credível por profissionais de Engenharia por nós reconhecidos. 32.º É que, a descrição do imóvel, localização, descrição tipo de construção, caracterização dos usos, avaliação do estado de conservação, determinação dos custos de conservação, manutenção e operação, são determinantes para o rigor de avaliação como V. Exa. bem entende na definição do conteúdo mínimo do relatório de avaliação. 33.º Sem menosprezar outros profissionais, não se pode deixar de esclarecer que o Engenheiro, em especial o Engenheiro Civil, é que pode garantir de forma objetiva, com a aplicação de conhecimentos técnicos específicos e de orçamentação, a satisfação de todas a exigências referidas, designadamente quando se trata de avaliações do património edificado. 34.º Não podemos, aliás, neste ponto, abstrairmo-nos do âmbito e circunstâncias nacionais das regras definidas no documento de consulta A Avaliação e Valorização de imóveis - Uma abordagem integrada para o sistema financeiro Português, onde o setor imobiliário terá um forte desenvolvimento na reabilitação urbana das nossas cidades, na reinvenção de grandes edifícios de serviços e na operação e manutenção do parque edificado existente. 35.º Considerando estas tendências, não podemos deixar de considerar a V. Exa. que a função de Perito Avaliador nas áreas tuteladas pelo CNISF seja exercida, primacialmente, por Engenheiros Civis, de forma a garantir a mais adequada aderência da valorização ao imóvel edificado à sua própria realidade, o que, se nos afigura, poderá não ficar garantido com o acesso de profissionais de outras áreas fora da engenharia a esta função.

5 Considerando o exposto, terminamos o nosso contributo nesta discussão pública reiterando que: A) O Engenheiro reconhecido pela OE garante todas as exigências de ética, idoneidade, qualificação, competência, experiência profissional e conhecimentos técnicos imprescindíveis à avaliação imobiliária; B) Consideramos condicionante do rigor da avaliação imobiliária o exercício de atividade adequada por profissionais que não disponham de adequados conhecimentos de engenharia, imprescindíveis à avaliação/valorização dos imóveis. Ficamos ao dispor de V. Exa., para desenvolvermos em conjunto os mecanismos de controlo do acesso, exercício e qualificação profissional da profissão de perito de avaliação imobiliária, no sentido de dotarmos a indústria do maior rigor, credibilidade e confiança nas avaliações. Certos de que V. Exa. não deixará de ter em atenção os nossos comentários e o que se requer, aproveitamos a oportunidade para apresentar os nossos melhores cumprimentos. Carlos Matias Ramos