PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SAO PAULO

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1 .?va y PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SAO PAULO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO 193 ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁTICA ~.-,~~ REGISTRADO(A) SOB N ACÓRDÃO i iiiiii IIIII iiiii IIIII mil um uni mu mi m * * Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n , da Comarca de Sorocaba, em que é apelante JOSÉ MARIO BARBOSA ARRAIS (JUSTIÇA g GRATUITA) sendo apelado MUNICÍPIO DE ARAÇOIABA DA <í? SERRA. 0 ACORDAM, em 4 a Câmara de Direito Privado do * > Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores TEIXEIRA LEITE (Presidente) e ENIO ZULIANI. São Paulo,10 de junho de FRANCISCO LOUREIRO RELATOR

2 , ^ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Apelação Cível n Comarca: SOROCABA Apelante: JOSÉ MARIO BARBOSA ARRAIS Apelado: MUNICÍPIO DE ARAÇOIABA DA SERRA Voto n^ AÇÃO COMINATÓRIA - Obrigação de fazer, consistente de regularizar loteamento clandestino - Alegação do réu, de que se trata de condomínio de lotes, ou de condomínio edilício, e não de loteamento - Distinção entre condomínio edilício e loteamento fechado - Inadmissibilidade da constituição de condomínio edilício de solo, sem edificação sob a forma de unidades autônomas, vinculadas à fração ideal de terreno - Caso típico de loteamento clandestino, sem aprovação ou registro, em frontal violação ao que dispõe a L /79 - Remessa dos autos ao Ministério Público para apuração de crime previsto na Lei n /79 - Ação cominatória procedente - Recurso não-provido. Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 150/4 dos autos, que julgou procedente a ação cominatória ajuizada pela PREFEITURA MUNICIPAL DE ARAÇOIABA contra JOSÉ MÁRIO BARBOSA ARRAIS, para condenar o réu a regularizar o loteamento objeto da demanda, no prazo de 90 dias a partir do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 460,00. Fê-lo a r. sentença, sob o argumento de que o empreendimento levado a cabo pelo réu é loteamento irregular e não condomínio edilício, ou incorporação imobiliária. Acrescentou que não há na matrícula do imóvel qualquer registro, quer de loteamento, quer de incorporação imobiliária. Apelação Cível n s SOROCABA - Voto n L - fl. 1

3 4 PODER JUDICIÁRIO,, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Recorre o réu, alegando em preliminar nulidade da sentença por cerceamento de defesa, vez que não foram produzidas provas quanto aos danos ambientais gerados. Sustenta que seu empreendimento é condomínio de lotes, regido pela Lei 4.591/64, e não loteamento, regido pela Lei 6.766/79. Afirma, por fim, que fez pedido de aprovação à Prefeitura Municipal, mas não obteve resposta. Foi o recurso contrariado (fls. 170/5). É o relatório. 1. O recurso, frágil, não comporta provimento, e deu a sentença correta solução à lide. irrita a alegação de cerceamento de defesa. O réu não foi condenado a indenizar qualquer dano ou a pagar multa por ter provocado prejuízos ao meio ambiente. Foi condenado apenas a regularizar o loteamento, em obediência ao que dispõe a L /79. Incompreensível a alegação de que pretendia provar a inexistência de danos ambientais, tema do qual não se cogita na inicial e nem na sentença. Evidente que a obediência às normas cógentes da L /79 independem da ocorrência de dano ambiental. A matéria é eminentemente de direito e pode ser resumida nas seguintes questões: o empreendimento lançado e comercializado pelo réu é loteamento ou condomínio edilício? Encontrase ou não regularizado? Evidente que a natureza do empreendimento e a prova de sua regularidade são questões que não exigem dilação probatória, bastando juntada de certidão atualizada da matrícula do Apelação Cível n a SOROCABA - Voto n* L - fl. 2

4 ,. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO imóvel que, aliás, consta dos autos e não aponta o registro nem de loteamento, nem de condomínio edilício. 2. A sentença corretamente entendeu, como não poderia deixar de ser, que o empreendimento lançado, implantado e comercializado pelo réu tem a natureza de loteamento clandestino. Na dicção da norma imperativa do art. 2 a, 1 2 da L /79 "considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes". Foi exatamente o que ocorreu no caso concreto. As fotografias que instruem a inicial revelam que o réu parcelou gleba rural bruta, inovou o sistema viário e implantou verdadeiro loteamento no local, à margem de qualquer aprovação ou registro. Nem por sonho existe a figura do condomínio edilício, pois o art do novo Código Civil, norma de ordem pública, exige o preenchimento de quatro requisitos cumulativos para tal mister: a) existência de edificação; b) as edificações devem ser construídas sob a forma de unidades autônomas, perfeitamente descritas e individualizadas, inconfundíveis umas com as outras; c) as unidades autônomas devem ser vinculadas a frações ideais de terreno; d) todas as unidades devem ter acesso, direto ou indireto, à via pública. Faltam ao empreendimento comercializado pelo réu todos os requisitos do condomínio edilício. Basta ver que se vendem lotes de terreno, desvinculados de qualquer construção, cabendo aos adquirentes erguê-las, ou não, ao seu talante. Apelação Cível n a SOROCABA - Votori> L - fl. 3

5 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Em comentário ao art do Código Civil, deixei assentado que "o 1- do artigo em estudo inicia tratando do primeiro requisito do condomínio edilício: a existência de edificação, sob a forma de unidades autônomas. Menciona, em caráter exemplificativo, apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas ou abrigos para veículos. Outras edificações, como casas, edifícios/garagem, jazigos ou mesmo cocheiras podem submeter-se ao regime jurídico do condomínio edilício, constituindo unidades autônomas. O que não se admite é o que se denomina 'condomínio de solo', com aquisição de terrenos sem edificação ou vinculação a edificação futura. A construção futura deve estar devidamente discriminada, com descrição da unidade autônoma, da fração ideal de terreno e prazo para construção. Deve-se responder o quê, quando, quem e como se constrói. Admitir o contrário seria chancelar burla às normas cogentes da Lei n /79, convertendo loteamento em condomínio edilício em fraude à lei (Comentários ao Código Civil, Manole, 4~ Edição, p ). Quando se realiza a venda dos lotes, desvinculados de construção, com inovação viária, estar-se-á sempre diante de um loteamento - que será irregular, como é o do presente caso, se não observadas as normas cogentes da Lei 6.766/79. Note-se que não trouxe o réu um documento sequer indicativo da adoção de qualquer providência para aprovação do loteamento. 3. Também não há condomínio de lotes, ou loteamento fechado, por uma única e simples razão: em nenhum momento foi aprovada ou registrada qualquer modalidade de loteamento. Discute-se a possibilidade de lei municipal autorizar o fechamento de loteamentos, quer convertendo bens públicos de uso comum do povo (vias públicas e áreas verdes) em bens de uso Apelação Cível n I SOROCABA - Voto n e L - fl. 4

6 ,, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO especial, de acesso exclusivo dos moradores, quer concedendo à associação de moradores direito de uso das vias, por período determinado. Claro, porém, que o fechamento do loteamento pressupõe a sua existência, que somente se inicia com a aprovação e o registro imobiliário, na forma do art. 18 da L /79. Evidente que simples pedido tardio de aprovação do loteamento endereçado à Prefeitura Municipal, desacompanhado de prova do cumprimento de exigências fiscais e urbanísticas não supre a regularização do empreendimento. Aliás, demora ou mesmo omissão da Prefeitura em responder ao pedido não autoriza o particular a implantar loteamento clandestino. 4. Não há condomínio edilício e nem incorporação imobiliária, como acima visto. Ainda que se admitisse aa tese do réu, o empreendimento continuaria irregular, pois não poderia, jamais, comercializar unidades autônomas na planta, ou em construção, antes do prévio registro da incorporação, em atenção às normas cogentes ods artigos 32 e seguintes da L / Em resumo, a ação é de vistosa procedência, diante do manifesto parcelamento irregular do solo promovido pelo réu, em prejuízo de regras urbanísticas e de aquisição de áreas pelo Poder Público. A multa diária foi bem dosada e deve o réu se apressar em cumprir as exigências da L 6.766/79, ao invés de sonhar na conversão impossível de loteamento em condomínio edilício. Apelação Cível n SOROCABA - Voto n a L- fl. 5

7 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Determina-se, ainda, a remessa de cópia dos autos ao representante do Ministério Público, para apuração de eventual crime cometido pela loteadora, consoante o disposto no art. 50, I, da Lei n /79, pois os lotes jamais poderiam ter sido colocados à venda sem prévio registro do empreendimento. provimento ao recurso. Diante do exposto, pelo meu voto, nego ^^^f/ y2- /A ^RANCISCO LOUREIRO Relator Apelação Cível n e SOROCABA - Voto n s L - fl. 6

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