SERVIÇOS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS

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1 SERVIÇOS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS No ramo do Direito Notarial e Registral, especificamente, nos Serviços Registrais Imobiliários, inúmeras são as funções exercidas pelo Oficial Registrador. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal (art.3º, Lei 6.766/79). Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do INCRA, do órgão metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente (art.53, Lei 6.766/79). O parcelamento do solo para fins urbanos pode ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, legislações estaduais e municipais pertinentes. Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, logradouro público ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Desta forma, se a subdivisão implicar em abertura de ruas, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias já existentes, é caso de loteamento e não de desmembramento. Se a subdivisão aproveitar o sistema viário existente, não implicando na abertura de novas ruas e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes, é caso de desmembramento e não de loteamento. Os loteamentos rurais continuam a sê-lo pelo Decreto-lei 58, de e Instrução Normativa 17-B, do INCRA. O parcelamento de imóvel rural para fins urbanos deve ser precedido de sua inclusão, pelo Município, como de zona urbana ou expansão urbana e de prova de alteração de sua destinação de imóvel rural para urbano, com apresentação de documento fornecido pelo INCRA. Qualquer desmembramento mesmo que não submetido ao registro especial precisa da aprovação municipal ou do Distrito Federal. 1 Se ocorrer a seguinte situação hipotética: um registro e os direitos dos adquirentes de lotes em loteamento de imóvel rural para fins urbanos, em zona urbana, situado em duas circunscrições imobiliárias, com matrícula aberta e regular na serventia da menor porção e ainda sob o regime de transcrição na Serventia da maior área, cujo projeto de loteamento foi aprovado perante a Prefeitura das duas localidades, mas não levado aos Ofícios Imobiliários competentes, sendo que todos os lotes já foram vendidos? Para solucionar, será necessário: Antes de apresentar uma solução jurídica para a situação registral acima, necessário apresentar algumas considerações iniciais: Parcelamento, para fins da Lei nº 6.766/1979, 1 GALHARDO, João Baptista. O registro do Parcelamento do solo para fins urbanos. Material da 2ª Aula da disciplina Serviços Registrais Imobiliários, ministrada no Curso de Especialização TeleVirtual em Direito Notarial e Registral UNISUL REDE LFG.

2 consiste na subdivisão de gleba, destinados à edificação e compreende dois tipos: o loteamento (com necessidade de abertura, modificação ou ampliação de logradouros públicos na área) e o desmembramento (com aproveitamento do sistema viário existente). Os prudentes critérios para os atos registrais: Cada caso é um caso. Por isso que se recomenda que nos desmembramentos, o Oficial Registrador, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei de 29 de dezembro de 1979, cuidará de examinar com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial (NSCGJSP, cap. XX, ). Essa recomendação é feita por quase todas as Corregedorias Gerais, tendo em vista a dificuldade de se fixar uma regra geral. Pela jurisprudência a respeito, extraída da coletânea de Ademar Fioranelli, verificase que não há critério absoluto para a dispensa ou não do registro especial: Matrícula que não consta área total do imóvel. Violação do princípio da especialidade. Necessidade de retificação para posterior desmembramento. Pedido formulado por inventariante sem alvará judicial - Pedido Indeferido - Proc. CG. n. 160/91 - Dec. Adm. 1991/205. Desmembramento em treze unidades, já concluídas, cada qual com área de 68,00 à 132,00 m² - Dispensa do Registro Especial - Proc. CG. n /97. Loteamento, originariamente, foi implantado, de lotes com área mínima de 250 m² - Desdobro foi feito posteriormente por terceiro adquirente de lote. Hipótese que importa alteração do plano do loteamento. Observância do disposto no art. 28 da lei 6.766/79 - Ato indeferido - Proc. CG. n. 77/93 - Dec. Adm. 1993/124. Desmembramento de lote com área inferior a 125 metros - Possibilidade, desde que haja autorização municipal. Interesse Municipal prevalece - Art. 4º. II da Lei 6.766/79 - Proc. CG. n /97. Registro Especial - Dispensa - Empreendimento de pequeno porte - 13 parcelas de casas populares, com observação dos aspectos urbanísticos - Proc. CG. n. 910/95. Dec. Adm. 1995/145. Desmembramento. Não restou descartada a intenção velada de tangenciamento à Lei, diante do nível do empreendimento e da expressiva quantidade de lotes fragmentados. A comprovação da tributação incidente sobre os lotes demonstra apenas interesse fiscal, o que não se confunde com o registrário - Proc. CG. n /95 - Dec. Adm. 1995/191. Gleba maior que nem informa sucessivos desmembramentos - Procedimento que visa contornar as exigências da Lei 6.766/79 - Proc. CG. n /96. Inadmissível eventual dispensa quanto ao registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/79, na medida em que existe dúvida formulada a respeito da finalidade e o alcance do desmembramento em questão - Justifica-se ainda, o atendimento desta exigência, para evitar a proliferação de loteamentos irregulares e clandestinos, uma vez evidenciada intenção velada de tangenciamento aos termos da Lei 6.766/79, ante a proporção razoável do procedimento (ato da desapropriação) ainda não consumado - Proc. CG. n. 160/96 - Dec. Adm. 1996/220. Inadmissível a dispensa do registro especial, na medida em que existe dúvida fundável a respeito da finalidade e o alcance do desmembramento, pois o imóvel já foi dividido em várias glebas distintas - Intenção velada de tangenciamento à Lei de parcelamento do solo. Proc. CG. n /96 - Dec. Adm. 1996/236. É entendimento corrente da E. Corregedoria que a averbação da abertura de ruas não é alternativa para levar a inscrição do loteamento. Ou mais, que a doação de terreno para as municipalidades ou vias particulares que se transformam em públicas, entre outra maior que se arraste a profusa imaginação criadora de tantos parcelamentos do solo, não só instrumentos idôneos a que, com o só decurso, de breve espaço de tempo, um loteamento se transmude em desmembramento; Dec. Adm. 1996/241 - Proc. CG. n /96 - Proc. CG. n /96. Desmembramentos Sucessivos - Imóvel primitivo com a área de 2.000,00 m², sofrem oito desmembramentos - uma dessas glebas, com m², foi

3 fracionada em 5 glebas - Os sucessivos fracionamentos constituem expediente para contornar as exigências da Lei 6.766/79 - Necessidade do registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/79 - Ac /7 - Mogi das Cruzes D.O.J. 3/8/98 - p. 7. Gleba que já sofreu destaques anteriores, inclusive por desapropriação amigável, com a pretensão agora, de novo parcelamento de uma das glebas. O imóvel primitivo, com os fracionamentos já realizados e a subdivisão do imóvel em três glebas, surgirão 21 glebas, várias delas possíveis ainda de serem subdivididas, o que basta para concretizar desmembramento sucessivo e não simples desdobro - necessidade de registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79 - Proc. CG. n /98. Parcelamento em 24 novas unidades - Necessidade do registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79 - Proc. CG. 723/98. Desmembramento decorrente de sucessão de desdobros anteriores - Hipótese que não configura mero desdobro de um lote em dois novos - A aprovação Municipal não afasta a necessidade do registro especial - Proc. CG. n /98. Empreendimento para 28 unidades - Intenção velada no tangenciamento à Lei 6.766/79 ante as proporções do empreendimento- Pretensão indeferida - Proc. CG. n /98. Doação de áreas necessárias ao prolongamento das vias públicas e que teve como conseqüência a subdivisão do imóvel em três glebas distintas - Abertura de matrícula para cada uma das glebas resultantes, independentemente do registro especial, só exigível para qualquer novo pedido de desmembramento pertinente ao imóvel seccionado pela doação das ruas ou de qualquer das glebas originadas pela divisão nos termos do disposto no item 167, do Cap. XX, NSCGJ - Proc. CG 1.442/98. Pretensão de desmembramento em novas cinco glebas de metragens variadas - Doação em permuta de área para a abertura de ruas - Expediente como tentativa de burla às disposições da Lei n /79 - no caso não há aproveitamento do sistema viário existente, mas, efetiva abertura de novas vias públicas - Registro Especial - indispensável - Proc. CG. n /98 - Sorocaba. Desmembramento para a construção de 12 prédios, com aprovação municipal do desdobro da área em igual número de lotes. Empreendimento previsto inicialmente para 24 unidades - Intenção velada de tangenciamento à lei que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano - necessidade do registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/79 - Irrelevância de lançamento fiscal Proc. CG. n /98. Desmembramento de 22 (vinte e dois) lotes - Irrelevante a circunstância da gleba a ser parcelada se originar de anterior loteamento já aprovado e registrado - necessidade de nova aprovação e do registro especial - Proc. CG n /99. Fracionamento de gleba em sete (7) lotes - Desdobros anteriores. Imóvel primitivo que, se fosse admitido o desdobro, estaria parcelado em vinte (20) lotes - Caracterização de desmembramento sucessivo - Necessidade de cumprimento das exigências previstas no art. 18 da Lei 6.766/79 - Proc. CG n /99. Pretendido parcelamento de imóvel em treze (13) unidades com dispensa ao cumprimento do art. 18 da Lei 6.766/79 - Inadmissibilidade - Hipótese de empreendimento de médio porte - Irrelevância da existência de autorização Municipal - Proc. CG n /99. Desmembramento em seis (6) lotes. Dispensa do registro especial - Averbação possível. Proc. CG. n /99 de Desmembramento em oito (8) novas unidades imobiliárias, algumas com áreas bastante significativas, de gleba que teve origem na apuração do remanescente do imóvel segregado por uma série de desapropriações. Inocorrência de parcelamento sucessivo que importe burla às disposições legais. A exigência será necessária para qualquer novo desdobro que tenha, por objeto as novas unidades resultantes do presente parcelamento. Proc. CG n /99. Almejado parcelamento de terreno em três (3) novos lotes. Imóvel primitivo que já deu origem a mais de vinte (20) lotes. Caracterização de desmembramento sucessivo. Necessidade de cumprimento das exigências previstas no art. 18 da Lei 6.766/79 - Proc. CG n /99 de Proc. CG. n /99 de Pretendido desdobro de 38 lotes já matriculados e oriundos de loteamento regularmente registrado, requerido pelo atual proprietário e não por quem

4 promoveu o loteamento - redivisão de lotes já resultantes de pretérito loteamento - Alteração do padrão original do loteamento. Inviabilidade do pedido, dado em potencial prejuízo para os adquirentes dos demais lotes e impacto sobre a área urbana. Imperioso o registro especial. Proc. CG n /00. Desmembramento em duas (2) novas unidades imobiliárias, de lote originário de antigo e já consolidado parcelamento efetuado de uma só vez e de forma irregular, há quase 20 anos. Inexistência de indício de burla à Lei 6.766/79 - Proc. CG n /99. Desmembramento Dispensa de registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79 - Divisão em treze (13) lotes. Pedido indeferido necessária aprovação da CETESB Proc. CG n. 976/00 - Proc. CG n. 977/00. Se do primitivo imóvel, com os destaques já realizados e a venda da parte destacada de um lote, surgirão apenas, dez (10) lotes, número insuficiente a caracterizar o pretendido parcelamento do solo urbano. Desnecessidade do registro especial da Lei 6.766/77, que já conta com aprovação municipal. Ap. Civ /1- Barretos - DOJ de 21/11/ p. 7. Indeferido pedido de desmembramento de imóvel que caracterizaria desmembramento sucessivo (imóvel maior que sofreu anteriores desmembramentos) em desrespeito ao registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79. Proc. CG n /2000. Desmembramento de área urbana inferior àquela mínima legal estabelecida na Lei 6.766/79. Impossibilidade, já que a Lei Municipal de Franca, determina os mesmos critérios mínimos de testada e metragem quadrada da Lei 6.766/79. Proc. CG n. 490/ DOJ de 06/02/2001. Desmembramento. Dispensa do registro especial. Imóvel que provém de fusão de três lotes, onde se propõe seu desmembramento em seis (6) parcelas, para se pôr fim ao condomínio do CC. Pedido deferido, ante suas peculiaridades. Proc. CG n /01. Desdobro em lotes com área inferior a 125 m². Lei Municipal que autoriza esse desmembramento. Possibilidade. Competência legislativa concorrente de União, Estado e Município. Proc. CG n /01. Imóvel originário desdobrado em quatro (4) unidades. Pretendido novo desmembramento de um dos lotes. Lotes de pequenas metragens. Empreendimento não vultoso que não se configura desmembramento sucessivo. Dispensa do registro especial previsto na Lei 6.766/79. Averbação possível. Proc. CG n / Seguindo em consulta as Normas de Serviço, da Corregedoria Geral da Justiça (Prov. CGJ 58/89), Tomo II, Capítulo XX, Seção V, Subseção I, expressa os procedimentos administrativos, diante de um loteamento de imóvel rural para fins urbanos, em zona urbana, conforme se segue: - No item 147: Os loteamentos de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº6.766, de 19 de dezembro de 1979 e os rurais continuam a sê-lo pelo Decreto-lei nº58, de 10 de dezembro de No item 148: O parcelamento de imóvel rural para fins urbanos deve ser precedido de: a) lei municipal que o inclua na zona urbana ou de expansão urbana do Município; b) averbação de alteração de destinação do imóvel, de rural para urbano, com apresentação de certidão expedida pelo INCRA. (grifo nosso) 2 GALHARDO, João Baptista. O registro do Parcelamento do solo para fins urbanos. Material da 2ª Aula da disciplina Serviços Registrais Imobiliários, ministrada no Curso de Especialização TeleVirtual em Direito Notarial e Registral UNISUL REDE LFG.

5 Com o projeto de loteamento aprovado perante a Prefeitura Municipal das duas circunscrições, encaminha-se ao Registrador para registro, dentro do prazo de 180 dias. A serventia de menor porção está de acordo com o sistema da Lei nº6.015/1973. Já a de maior porção, precisa averbar informação no Livro de Transcrição, pois procederá a Abertura de Matrícula, em cumprimento aos princípios: da unitariedade matricial, especialidade, continuidade, do qual, se encontra sob o regime anterior a lei, ou seja, da transcrição. No caso do registro em mais de uma circunscrição imobiliária, o artigo 21 e seus parágrafos da Lei nº6.766/1979, dão as diretrizes fundamentais a serem trilhadas, assim esquematizadas:i- registro será requerido primeiramente perante a zona em que estiver localizada a maior parte de área loteada; II- ato contínuo, promoverá o requerente o registro na circunscrição seguinte e nas demais, promovendo perante cada uma o registro lavrado em primeiro lugar; III- em todos os ofícios, o interessado anexará os mesmos documentos; IV- denegado o registro em uma circunscrição, o titular do cartório comunicará aos demais ofícios a sua decisão; V- os ofícios, à medida que se inteirarem da denegação, cancelam os registros feitos a menos que: a) se o motivo determinante da denegação em um ofício não se estende aos demais; e b) e, par da situação supra, o interessado requeira a manutenção do registro feito, uma vez concordando o Poder Público quanto ao remanescente do loteamento. Nota-se que será requerido sucessivamente, começando por aquela à qual for atribuída a maior parte da área, terminando com a de menor porção. O requerimento ao segundo ofício registrário comprovará, por certidão expedida pelo anterior, que o loteamento foi registrado. Segundo CENEVIVA (2008, p.626), em sua obra, expressa: Os negócios jurídicos feitos após a data em que a Lei n.6.766/79 entrou em vigor (20 de dezembro) devem ater-se aos termos dela, pois é vedada a venda ou a promessa de venda de parcela de área maior, sem prévio registro do loteamento ou do desmembramento. É tão severa a Lei n.6.766/79 que obsta ao loteador fundamentar ação ou defesa sem instruir a peça processual com os registros a que ela se refere, os quais são erigidos em requisito indispensável ao ingresso em juízo, em qualquer dos pólos de ação. 3 (grifo nosso) Ainda com relação ao registro, o prazo decadencial estabelecido foi para evitar aproveitamento de projetos que se passou muito tempo de sua aprovação, não atendendo ao interesse público e a lei municipal ou distrital. Segundo RIZZARDO (2008, UNISUL/REDE LFG 2ª Aula Apostila p.11): Decorrido o lapso de tempo e não promovido o ato cartorário, o projeto perde o valor, não mais vigorando a aprovação. Decisões há que aplicam o prazo com rigor: O parcelamento do solo urbano só poderá ser levado a registro mediante a 3 CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 18ª Edição, p. 626, 2008.

6 satisfação de exigências administrativas e civis. A aprovação de loteamento por Prefeitura não gera direito adquirido no registro e se não houve apresentação do projeto, no prazo de 180 dias, no registro imobiliário. 4 (grifo nosso) Conforme exposição do caso específico em análise, os lotes foram vendidos sem regularização. Seguindo as Normas de Serviço e a legislação, pode-se observar: Em relação, Regularização de loteamento, as Normas de Serviço, da Corregedoria Geral da Justiça (Prov. CGJ 58/89), Tomo II, Capítulo XX, Seção V, Subseção II, expressa: 152. Não se aplicam os artigos 18 e 19, da Lei nº6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos registros de loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas Prefeituras Municipais ou, no seu desinteresse, pelos adquirentes de lotes, para regularizar situações de fato já existentes, sejam elas anteriores ou posteriores àquele diploma legal Para esse fim, os interessados apresentarão requerimento ao Juiz Corregedor Permanente do Cartório competente [...] [...] Satisfeitos os requisitos, o Juiz expedirá mandado para o registro, desentranhando dos autos os documentos oferecidos, para arquivamento no Registro de Imóveis. [...] O artigo 37 da Lei nº6.766/1979 apresenta dispositivo de proibição: É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Neste caso, verificando que ocorreu tal situação, deverão os adquirentes dos lotes, suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta. Nota-se que o artigo 38 e seus parágrafos da Lei 6.766/1979, apresentam informações de como proceder para resguardar os direitos dos adquirentes: I Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito; II A Prefeitura Municipal ou Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério Público, poderá promover a notificação do loteador; III Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas; IV Após reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes; V No caso do loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo contratual, não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas. 4 RIZZARDO, Arnaldo. Registro de Loteamento e do desmembramento. Obra: Promessa de Compra e venda e parcelamento do solo urbano. P Material da 2ª aula da Disciplina Serviços Registrais Imobiliários, ministrada no Curso de Especialização TeleVirtual em Direito Notarial e Registral UNISUL REDE LFG, 2008.

7 O crime está previsto no artigo 50, Parágrafo Único da Lei 6766/1979: O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido: I por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente; [...] Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem)vezes o maior salário mínimo vigente no País. (grifo nosso) Assim, para evitar responsabilidades, o loteador deverá com o projeto, encaminhá-lo ao Registro de Imóveis para ter eficácia erga omnes, conforme artigo 167, I, item 19 da Lei nº6.015/1973, que irá realizar as diligências administrativas: Prenotação, não for o caso de Nota de Devolução, 03 Publicações em Edital e após 15 dias da última publicação, e não havendo impugnação, informa-se por ofício a Prefeitura Municipal e, registra-se na Matrícula o loteamento com o plano, a denominação, as praças, as áreas verdes, as vias, áreas institucionais, a área non aedificandi, a destinada para equipamentos urbanos e comunitários; incluindo Fichas Auxiliares em anexo a Matrícula, com as quadras, os lotes, os quais são especificados, com as dimensões e outras características peculiares da propriedade, conforme determina a legislação. Regularizado o loteamento e os adquirentes dos lotes que estiverem com as prestações devidamente quitadas, farão jus ao direito real de propriedade. Portanto, o Oficial Registrador deverá, sob pena de responsabilidade, examinar extrínseco e intrínseco, todos os requisitos do artigo 18 da Lei sobre parcelamento do solo para fins urbanos, para garantir a segurança jurídica dos atos registrais. Havendo aprovação do projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá encaminhar ao Registro de Imóveis da comarca, no prazo de 180 (cento e oitenta dias), sob pena de caducidade da aprovação. Não deverá ser realizado a venda dos lotes, sem a regularização do registro, sob pena de responsabilidades.

8 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 18ª Edição, p. 626, GALHARDO, João Baptista (registrador e Diretor do IRIB). O registro do Parcelamento do solo para fins urbanos. Material da 2ª Aula da disciplina Serviços Registrais Imobiliários, ministrada no Curso de Especialização TeleVirtual em Direito Notarial e Registral UNISUL REDE LFG, nº58/1989. NORMAS DE SERVIÇO. Corregedoria Geral da Justiça. São Paulo. Provimento RIZZARDO, Arnaldo. Registro de Loteamento e do desmembramento. Obra: Promessa de Compra e venda e parcelamento do solo urbano. P Material da 2ª aula da Disciplina Serviços Registrais Imobiliários, ministrada no Curso de Especialização TeleVirtual em Direito Notarial e Registral UNISUL REDE LFG, 2008.