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1 fls. 417 C O N C L U S Ã O Em 21 de outubro de 2015 faço estes autos conclusos ao(à) MM(a). Juiz(a) de Direito Dr(a). Christopher Alexander Roisin. Eu (Escrevente Judiciário), subscrevi. S E N T E N Ç A Processo nº: Classe Assunto: Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Célio de Oliveira e outro Requerido: Nobreville Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e outro Vistos. CÉLIO DE OLIVEIRA e MARTA JANETE CHICHETTI DE OLIVEIRA propôs(useram) AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL contra SCOPEL SP-45 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e NOBREVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., alegando, em suma, que adquiriu(iram) duas unidades autônomas localizadas em um dos empreendimentos imobiliários das rés, ainda em fase de construção e cuja entrega estava prevista para Afirma(m) que o imóvel não foi entregue até a data da propositura da ação. Em razão disso, pretende(m) resolução do contrato e a restituição dos valores pagos. Afirma(m) ainda o pagamento indevido de comissão de corretagem no valor de R$ 8.333,40, cuja devolução pretende(m). Com a inicial vieram documentos (fls. 22/131). 140/141). Emenda foi determinada (fls. 134/139) e cumprida (fls. Citada a ré SCOPEL (fls. 148) e a ré NOBREVILLE (fls. 149), ofertaram resposta na forma de contestação (fls. 150/166), acompanhada de documentos (fls. 167/278), alegando, em suma, a inexistência de descumprimento contratual. Afirmaram que o prazo para entrega poderia ser prorrogado nos termos da cláusula (E) (fls. 153/154), tendo o prazo legal de 04 (quatro) anos para conclusão das obras de infraestrutura. Narraram que a prefeitura aprovou a prorrogação do prazo para

2 fls. 418 conclusão das obras de infraestrutura para abril de Afirmam que não se aplica no caso concreto o Código de Defesa do Consumidor. Sustentam a irrevogabilidade do contrato (fls. 156). Afirmam a validade da intermediação imobiliária. Houve réplica (fls. 280/301). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O processo em questão comporta o julgamento antecipado, nos termos do artigo 330, inciso I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas, de modo que desnecessário se faz designar audiência de instrução e julgamento para a produção de novas provas. Ademais, o Excelso Supremo Tribunal Federal já de há muito se posicionou no sentido de que a necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado (RTJ 115/789). As provas produzidas nos autos não necessitam de outras para o justo deslinde da questão, nem deixam margem de dúvida. Por outro lado, "o julgamento antecipado da lide, por si só, não caracteriza cerceamento de defesa, já que cabe ao magistrado apreciar livremente as provas dos autos, indeferindo aquelas que considere inúteis ou meramente protelatórias" (STJ.- 3ª Turma, Resp /SP, j , Rel. Min. Castro Filho). Sobre o tema, já se manifestou inúmeras vezes o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no exercício de sua competência constitucional de Corte uniformizadora da interpretação de lei federal: AGRAVO REGIMENTAL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO MONITÓRIA - CHEQUES

3 fls. 419 PRESCRITOS - PRODUÇÃO DE PROVA - CERCEAMENTO DE DEFESA - REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO - IMPOSSIBILIDADE - SÚMULA 7/STJ - CAUSA DEBENDI - PROVA - DESNECESSIDADE - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO. I - Sendo o magistrado o destinatário da prova, e a ele cabe decidir sobre o necessário à formação do próprio convencimento. Desse modo, a apuração da suficiência dos elementos probatórios que justificaram o indeferimento do pedido de produção de provas demanda reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada pela Súmula 7/STJ. II - O Acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que é desnecessário que o credor comprove a causa debendi do cheque prescrito que instrui a ação monitória. III - O Agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. Agravo Regimental improvido. (AgRg no Ag /SC, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 17/03/2011, DJe 30/03/2011). AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO. INEXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADA. PROVA NÃO PRODUZIDA. DESNECESSIDADE. LIVRE CONVENCIMENTO DO JUIZ. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA 07/STJ. 1. Não configura o cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção de prova testemunhal ou pericial requerida. Hão de ser levados em consideração o princípio da livre

4 fls. 420 admissibilidade da prova e do livre convencimento do juiz, que, nos termos do art. 130 do Código de Processo Civil, permitem ao julgador determinar as provas que entende necessárias à instrução do processo, bem como o indeferimento daquelas que considerar inúteis ou protelatórias. Revisão vedada pela Súmula 7 do STJ. 2. Tendo a Corte de origem firmado a compreensão no sentido de que existiriam nos autos provas suficientes para o deslinde da controvérsia, rever tal posicionamento demandaria o reexame do conjunto probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no Ag /DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/10/2011, DJe 04/11/2011). PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS Á EXECUÇÃO DE TÍTULO CAMBIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. I - Para que se tenha por caracterizado o cerceamento de defesa, em decorrência do indeferimento de pedido de produção de prova, faz-se necessário que, confrontada a prova requerida com os demais elementos de convicção carreados aos autos, essa não só apresente capacidade potencial de demonstrar o fato alegado, como também o conhecimento desse fato se mostre indispensável à solução da controvérsia, sem o que fica legitimado o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do Código de Processo Civil. (STJ-SP- 3 a Turma, Resp Edcl no AgRg, Rel. Min. Castro Filho) PROCESSO CIVIL - CERCEAMENTO DE DEFESA -

5 fls. 421 Justiça Paulista: INEXISTÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO - Afigurandose irrelevante à solução da controvérsia a produção da prova requerida, não se configura o alegado cerceamento de defesa. (STJ - AGA SP - 4' Turma Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira - DJU p.143). No mesmo sentido: AgRg no AREsp 1.549/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/09/2011, DJe 23/09/2011; e AgRg no Ag /SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/06/2011, DJe 20/06/2011. A mesma orientação é afirmada pelo Egrégio Tribunal de "O Juiz somente está obrigado a abrir a fase instrutória se, para o seu convencimento, permaneceram os fatos controvertidos, pertinentes e relevantes, passíveis de prova testemunhal ou pericial" (JUTACSP - Lex 140/285, Rel. Des. Boris Kauffman), o que inocorre no caso concreto. Os pedidos são procedentes. A celebração do contrato e o atraso na entrega das obras são fatos incontroversos no processo (art. 334, inc. II e III, CPC). O pedido de rescisão contratual formulado é procedente, em face do inadimplemento contratual por parte das rés, que prometeram a entrega da obra para o (fls. 35 e 52 - cláusula 2.1.3(E)), não a tendo entregue até a presente data ( ), quando superado há muito o prazo contratual. A alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, respeitados entendimentos diversos, não medra. As loteadores e incorporadores que oferecem no mercado bens, enquadram-se no conceito de fornecedores, assim como os adquirentes submetem-se

6 fls. 422 ao conceito de consumidores, fazendo incidir na espécie as regras da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). Nesse sentido, a Egrégia Corte Paulista: CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Rescisão - Inadimplemento do compromissário-comprador - Perda total das quantias pagas - Inadmissibilidade - Inaplicabilidade do artigo 35 da Lei Federal nº 6.766/79 - Derrogação pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor - Devolução de 70% das parcelas pagas - Recurso não provido (TJSP, Apelação Cível n , Relator o Desembargador Narciso Orlandi, in RJTJ 248/58). Assim, cuidando-se de norma cogente, o sistema consumerista por determinação constitucional irradia efeitos sobre todas as leis (gerais e especiais) que com os seus princípios e normas colidam, derrogando-os ou ab-rogando-os. Note-se, nesse passo, que se cuidando de relação de consumo (art. 2º, CDC), a responsabilidade do fornecedor é objetiva, nos termos do artigo 14, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor): Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. (...) 3º O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar: I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

7 fls. 423 (...) Prometendo a entrega em determinado prazo, deve cumprilo, sob pena de sofrer as consequências legais. de Defesa do Consumidor: A cláusula objeto da pendenga é assim redigida: DAS DEMAIS CONDIÇÕES E ENCARGOS (E) Prazo estimado para execução das obras de infraestrutura: 24 (vinte e quatro) meses, prorrogáveis de acordo com a Lei nº 6.766/79, consoante cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal. (fls. 35). Referida cláusula viola o inciso XII, do artigo 39, do Código XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ora, o prazo para o fornecedor cumprir sua obrigação não pode ficar na dependência de suas ações e colocar o consumidor em incerteza, sobretudo quando a prestação deste é exigida antecipadamente. No mais, eventual fortuito interno não é suficiente para afastar a responsabilidade da fornecedora de produtos ou serviços aos consumidores, sobretudo em sede de consumo de massa, na medida da teoria do risco da atividade - quem aufere os bônus, deve suportar os ônus. Neste sentido, o parágrafo único do artigo 927, do Código Civil: Art Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida

8 fls. 424 pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. [g.n.] Sobre o tema, Agostinho Alvim afirma que o fortuito interno é ligado à própria atividade geradora do dano, ou à pessoa do devedor e, por isso, leva à responsabilidade do causador do evento. Somente o fortuito externo, ou força maior, é que exoneraria o devedor, mas exigiria fato externo, que não se liga à pessoa ou empresa por nenhum laço de conexidade (Da Inexecução das Obrigações e suas Conseqüências, São Paulo: Saraiva, 1949, p. 291). não entrega da obra prazo no proposto. Assim, indubitável a responsabilidade da fornecedora, pela As disposições legislativa a que se apega a autora, datadas de 1979, não afastam, como afirmado, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, nem autorizam, por isso, a indefinição do prazo que, assumido contratualmente, deveria ter sido cumprido. Desse modo, inadimplente as rés, o pedido de resolução do contrato no exercício de direito formativo do credor da prestação sem qualquer abuso de direito deve ser julgado procedente. Note-se que nunca houve ocupação do imóvel, razão pela qual a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto e pagas de uma só vez. A rescisão do contrato implica na extinção das obrigações que ele encerra e, decorrendo de inexecução culposa, aplica-se a máxima da restitutio in integrum. Sobre o tema, a Egrégia Corte Paulista: Súmula nº 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. [g.n.] (TJSP,

9 fls. 425 Súmulas 1 a 25, DJE 06/12/2010, pgs. 1 e 2). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Pedido de rescisão pelo adquirente, com restituição dos valores pagos - Configurada violação positiva do contrato, por culpa única da alienante, tornando inalcançável a entrega do imóvel, na época prometida, ante a evidência do atraso no início das obras, sem justa causa demonstrada - Legitimidade da conduta do comprador, interrompendo o pagamento das prestações, com vista a evitar prejuízo maior para si - Rescisão inevitável da avença e repetição total devida, inadmitidos quaisquer descontos, como os discrimina a ré, em seu apelo, muito menos parcelamento da quantia a ser repetida - Cômputo de juros de mora, à base de seis por cento ao não, nos termos do art do Código Civil de 1916, vigente à época - Multa contratual indevida Honorários advocatícios que, todavia, comportam majoração ao percentual máximo do art. 20, 3º do CPC - Apelo da ré não provido e o do autor provido em parte, com observação. [g.n.] (Apelação Cível n Suzano - 10ª Câmara de Direito Privado - Relator: Hélio Quaglia Barbosa - 11/05/2004). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. - Rescisão contratual cumulada com restituição de valores e dano moral - Afastadas preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição - Associação Civil Natureza de atividade que executa Celebração de contrato para a administração de construção de imóvel - Incidência do Código de Defesa do Consumidor - Pagamento integral pelos autores Contrato firmado entre a Associação e a Construtora Cadeia de fornecedores - Rescisão contratual bem decretada -

10 fls. 426 Devolução de 100% do valor pago aos apelados, com acréscimos legais - Observância da Súmula 2 deste E. Tribunal de Justiça - Dano moral não caracterizado - Sentença mantida - Aplicação do art. 252 do RITJSP Recursos não providos. [g.n.] (TJSP, 8ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº , Relator Desembargador Helio Faria, J , v.u.). Indenização. Termo de anuência e adesão para aquisição de casa própria. Contrato rescindido extrajudicialmente, dada a ocorrência de atraso na realização das obras, o que foi admitido pelas Rés. Associação sem fins lucrativos, que tem intuito de comercialização de imóveis em construção. Aplicação do CDC e por analogia das Súmulas 02 e 03 deste Tribunal. Inadimplemento contratual pelo Réu. Devolução de todas as parcelas pagas e de uma só vez. Dano moral não configurado. Sentença de procedência em parte mantida. Recursos não providos. [g.n.] (Apelação Cível nº , 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. João Pazine Neto, j ). Assim, as cláusulas contratuais que limitam a valor da restituição não se aplicam ao caso concreto, em que rescindido o contrato por inexecução culposa de uma das partes. Resta o tema da comissão de corretagem. Na interpretação jurídica dos fatos posto em juízo no que toca aos serviços de corretagem de imóveis adquiridos na planta, este Magistrado tem a compreensão de sua abusividade; razão pela qual deve ser restituída. Os corretores e a empresa imobiliária, em verdade, eram prepostos da ré para o fim de promover a venda do empreendimento que estava na planta. Não houve qualquer aproximação entre as partes. Os corretores eram meros vendedores de

11 fls. 427 um produto e não foram contratados pelo(a)(s) autor(a)(es), mas pela vendedora que, por isso, deve arcar com a sua remuneração. Sobre o tema, a Egrégia Corte Paulista: RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. Compromisso de venda e compra. Corretagem. Ciência dos compradores. Pagamento devido. Valor abaixo dos praticados no mercado. Abusividade não vislumbrada. Cobrança em relação à assessoria técnicoimobiliária. Ausência de clara distinção em relação ao serviço de corretagem. Serviço que, de qualquer modo, não foi usufruído. Trabalhos de 'cartório', com finalidade de elaboração do instrumento. Desmembramento do valor total do SATI. Cobranças indevidas. Venda casada. Restituição em dobro. Incidência do art. 42, único, do Código de Defesa do Consumidor. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido. (TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº , Relator Desembargador Milton Carvalho, J , v.u.). Apelação - Ação de repetição de indébito Compromisso de compra e venda de bem imóvel - Empreendimento 'na planta' - Comissão de corretagem e prêmios aos funcionários da requerida, empresa contratada pela construtora-vendedora para promoção comercial do condomínio - Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora, tendo em vista que os autores, em resposta a divulgação publicitária, compareceram ao estande de vendas da construtora e, ali, foram atendidos por prepostos da requerida, que não desempenharam,

12 fls. 428 sua restituição. portanto, qualquer atividade de aproximação útil Devolução de valores devida - Igual desfecho aos prêmios, por serem acessórios da corretagem - Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SATI) Venda casada - Devolução igualmente necessária - Valores que serão corrigidos monetariamente, pelo INCC, desde o desembolso, com juros moratórios mensais de 1% a partir da citação - Jurisprudência desta Corte e desta Câmara Recurso provido, com inversão plena dos ônus sucumbenciais [g.n.] (Apelação nº São Paulo 3ª Câmara de Direito Privado rel. Beretta da Silveira j. 07/05/2013). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Contrato - Negociação de imóvel na planta - Ação de repetição de indébito - Pagamento de quantias consideradas indevidas - Ajuste prévio entre vendedora e corretora para esta atuar segundo interesses daquela, levando o imóvel a conhecimento do consumidor - Imposição do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente - Típica hipótese de "venda casada" - Abusividade - Reconhecimento - Cobrança abusiva de serviço de assessoria técnico-imobiliária e jurídica - Restituição devida - Rejeição, entretanto, do pedido de devolução em dobro - Recurso provido em parte. [g.n.] (Apelação n Santos - 4ª Câmara de Direito Privado - Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan - 17/10/ Unânime ). Assim, sendo indevido o pagamento, é inegável o dever de

13 fls. 429 Diante do exposto, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: i) DECLARAR RESCINDIDO os contratos celebrados entre as partes e objeto dos autos por culpa exclusiva da(o)(s) ré(u)(s); e ii) CONDENAR a(o)(s) ré(u)(s) a restituir integralmente os valores pagos pelo(s) contrato(s) rescindido(s), aqui incluídos o valor da corretagem para a celebração do negócio, com correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir de cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, 1º, CTN), desde a citação (art. 405 CC e 219, CPC), tudo apurável em liquidação por cálculos. Em razão da sucumbência a(o)(s) ré(u)(s) pagarão as custas e despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 20, 3º, do Código de Processo Civil, em face do trabalho desenvolvido e do curto espaço de tempo destinado ao processo, que teve o julgamento no estado em que se encontra e sem a realização de audiência. Nada sendo requerido no prazo de trinta dias contados do trânsito em julgado, arquivem-se os autos, após as comunicações devidas. P.R.I.C. São Paulo, 21 de outubro de Christopher Alexander Roisin Juiz de Direito DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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