CONDOMINIO, EDILICIO e INCORPORAÇAO, IMOBILIARIA

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1 Arnaldo Rizzardo CONDOMINIO, EDILICIO e AI INCORPORAÇAO, IMOBILIARIA Com modelos de minutas, 4 a edição revista e atualizada ** ~ ~~ ~..~ ~~~ FORENSE RIO DE JANEIRO

2 \ A EDITORA FORENSE se responsabiliza pelos vi cios do produto no que concerne à sua edição (impressão e apresentação a fim de possibilitar ao consumidor bem manuseá-lo e lê-lo). Nem a editora nem o autor assumem qualquer responsabilidade por eventuais danos ou perdas a pessoa ou bens, decorrentes do uso da presente obra. Todos os direitos reservados. Nos termos da Lei que resguarda os direitos autorais, é proibida a reprodução total ou parcial de qualquer forma ou por qualquer meio, eletrônico ou mecânico, inclusive através de processos xerográficos, fotocópia e gravação, sem permissão por escrito do autor e do editor. Impresso no Brasil - Printed in Brazil Direitos exclusivos para o Brasil na língua portuguesa Copyright 2015 by Arnaldo Rizzardo EDITORA FORENSE LTDA. Uma editora integrante do GEN I Grupo Editorial Nacional Travessa do Ouvidor Térreo e 6 andar Rio de Janeiro - RJ Tel.: (21) Fax: (21) forense@grupogen.com.br I O titular cuja obra seja fraudulentamente reproduzida, divulgada ou de qualquer forma utilizada poderá requerer a apreensão dos exemplares reproduzidos ou a suspensão da divulgação, sem prejuízo da indenização cabível (art. 102 da Lei n , de ). Quem vender. expuser à venda, ocultar, adquirir, distribuir, tiver em depósito ou utilizar obra ou fonograma reproduzidos com fraude, com a finalidade de vender, obter ganho, vantagem, proveito, lucro direto ou indireto, para si ou para outrem, será solidariamente responsável com o contrafator, nos termos dos artigos precedentes, respondendo como contrafatores o importador e o distribuidor em caso de reprodução no exterior (art. 104 da Lei n /98). Capa Danilo Oliveira ~ CIP - Brasil. Catalogação na fonte. Sindicato Nacional dos Editores de Livros, RJ. R533c Rizzardo. Arnaldo, 1942 Condominio edilício e incorporação imobiliária r Arnaldo Rizzardo ed. rev. e atual. - Janeiro: Forense, 2015 Rio de Inclui bibliografia e índice ISBN Condomínios. 2. Edifícios de apartamentos 3 Incorporação imobiliária. I. Titulo CDU:

3 \ concerne à sua n manuseá-lo e ilventuais danos litos autorais, é meio, eletrônico tação, sem per índice sistemático Obras do autor Nota de introdução XIII xv PART E PRIM EIRA!IiO - RJ - Rio de CONDOMÍNIO EDILÍCIO 1. Do condomínio geral ao condomínio edilício ou em edificações Condomínio voluntário, condomínio necessário e condomínio edilício Elementos hi stóricos do condomínio edilício Conceito e constituição I. Doculllentos necessários para a constituição Lei incidente em matéria de condomínio edilício Natureza jurídica Não incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre condônlinos R. A unificação e o desmembramento de terrenos e a coexistência da propriedade individual e da propriedade comum no condomínio edilício Condomínio edilício com o significado de condomínio em ed ifícios As modalidades de constituição do condomínio edilício Modelo de constituição de condomínio pelo proprietário por meio de escritura pública Elementos que conterá a in stituição do condomínio a) ;\ di scriminação e individualização das unidades condominiai s b) A determinação da fração idea l de cada unidade e das partes comun s c) O fim a que se destinam as unidades Ato de transformação de um imó ve l em condomínio de ed ificações Modelo de regis tro imob iliário de individuação das unidades e instituição de condomínio O elemento da fração ideal e sua designação no condomínio edilício A formação de condomínio especial a partir da averbação da construção no registro da incorporação Modelo da averbação da construção ~. A fin alidade da incorporação para a constituição de condomínio Condomínio fechado, incidência da Lei n /1 964 e limites de área Condomínio de terrenos e condomínio de fato na implantação de serviços O condomínio na multipropriedade ou lime-sharing A alienação das unidades e das partes comuns e acessórias R IR R R

4 VI Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária I Arnaldo Rizzardo 23. Locação de garagens ou espaços de estacionamento Disciplina e limitações na utilização das partes comuns A utilização de partes comuns para uso individual do condômino O reconhecimento de direitos de uso ou proveito, embora contrários à convenção, com base nas teorias da suppressio e da surrectio A destinação de cerths áreas comuns e equipamentos restritamente aos condôm inos Unidades para guarda ou abrigo de veículos A utilização do box ou espaço de estacionamento X. A impenhorabilidade no box ou garagem A existência de animais nos apartamentos O exercício de atividades profissionais na unidade destinada à habitação A realização de obras e reparos A construção de outro prédio ou de novo pavimento. ou de aumentos. e alteração das frações ideais A convenção condominial O registro da convenção A falta de registro da convenção e a cobrança das despesas condominiais Convenção não registrada e responsabilidade dos condôminos Modelo de convenção de condomínio de edifício O regimento interno X. Modelo de regimento interno Direitos dos condôminos Deveres dos condôminos As penalidades no descumprimento dos deveres pelos condôminos a) Penalidades pela üllta de pagamento de despesas do condomínio b) Penalidadcs pela realização de obras proibidas. pela alteração da tàchada e pela mudança dc destinação da unidade. e por conduta prejudicial c) Penalidade pelo reiterado descumprimento dos deveres d) Penalidade pelo reiterado comportamento antissocial As receitas e despesas do condomínio e os responsáveis pclo pagamento I. Dcspesas necessárias. úteis e voluptuárias e sua aprovação Despesas ordinárias e extraordinárias J Os juros de mora e a multa por atrasos no pagamento de despesas condominiais A cobrança judicial dos encargos condominiais Adjudicaçào da unidade pelo condomínio em venda judicial verificada na cobrança de encargos condominiais Renúncia à parte ideal para eximir-se das despesas comuns A prescrição e a decadência no condomínio edilicio Fundo de reserva Nào incidência da impenhorabilidade na cobrança das taxas condominiais Responsabilidade pelas dívidas dos condôminos e pelas dívidas do condomínio Responsabilidade pelo pagamento das despesas por todos os condôminos Preferência das dívidas condominiais na execução hipotecária ou comum contra o titular da unidade imobiliária

5 índice sistemático t fmà Responsabilidade pelas despesas de obras que fav orecem aos condôminos Divisão das des pesas de água Responsabilidade do condomínio pelos danos causados por condômino identificado e por condômino não identificado Transferência da unidade condominial e res ponsabilidade pelos encargos pendentes Responsabilidade pelos encargos pendentes nas promessas de compra e venda de unidades Indenização por danos ocorridos em unidades condomini ais causados por defeitos de outras unid ades e pelas partes comuns Re sponsabilidade pelos danos e fuli os verificados nos condomínios edilícios Respon sabilidade por atos prejudi ciais em condomínio e cláu sul a de não indeni zar Situações de proibição da cláusul a de não indeni zar e de outras decorrências diante do inadimpl emento das obrigaçôes Hipóteses de validade da cláusula de nào indenizar Seg uro contra riscos de incêndi o e destruição A demolição ou ali enação do edifício por moti vos urbanísticos ou arquitetônicos. por fa lta de seguran ça ou salubridade e por moti vo de desgaste do prédio O dire it o da minoria dos condômin os di scordantes da demoliç ão para a reconstruçã o ao recebimento do valor co rrespondente às suas unidad es Asselllb1ci a-ge ral do condomínio Tipos de assembleias-gerais A convocaçào para a asse mbl e ia A convocação por ordem judicial A sistemática da votação na asse l1lbleia. a representação de condôminos e a panicipação de locatári os O procedimento para as deliberações nas assembl eias Impugn ação às deliberações da asse mbl eia O não comparecimento de condôminos na assembleia Os di versos qllo/"lllls para as votações nas asse mbleias e as quantidades de condôminos para as convocações Síndico. subsíndico e se rviço de assessori a I. Atribui ções do síndi co '"I - Co nvocar a assembl eia dos cond ôminos" "11 - Representar. ati va e pass ivamente. o condomínio. praticando. em juízo ou fora dele. os atos necessários à defesa dos interesses comuns" "\\\ - Dar imedi ato conhecimento à assembleia da ex istência de procedimento judicial ou administrati vo, de interesse do co ndomínio" "IV - Cumprir e faze r cumprir a conv enção. o regimento interno e as determinações da assembleia' " V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços qu e interessem aos possuidores" "VI - Elaborar o orçamento da receita e da des pesa relativa a cada ano"..... "VII - Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas" VII \ \ I

6 VIII Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária I Arnaldo Rizzardo "VIII - Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas" "IX Realizar o seguro da edificação" Eleição do síndico e intervenção judicial A natureza do vínculo na contratação do síndico Remuneração do síndico e prestação de contas A destituição do síndico Responsabilidade do síndico Conselhos consultivo e fiscal Extinção do condomínio edilício PARTE SEGUNDA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 63. A ideia de incorporação Origens legislati vas A incorporação no início Conceito, composição e características da incorporação O caráter de proteção ao adquirente na Lei das Incorporações Partes integrantes do contrato Incorporador Ideia ultrapassada e ideia atual de incorporador Exigências para a caracterização de incorporador Atos de administração e de di sposição reconhecidos ao incorporador Incorporador e construtor Construção de edit1cio pelo proprietário de um terreno ou por um grupo de pessoas Natureza e características do contrato de incorporação Objeto e causa do contrato de incorporação As pessoas que podem assumir a incorporação O interesse coletivo na incorporação e a impossibilidade de desistência por incumprimento dos adquirentes das unidades A forma da incorporação e formação de condomínio no terreno O contrato de venda das unidades e requi sitos , Modelo de instrumento particular de contrato de compromisso de venda e compra de unidade imobiliária em construção Modelo de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e de construção A irretratabilidade dos contratos decorrentes da incorporação se não verificada a inadimplência das prestações do preço A criação de novas propriedades com a incorporação Gênese da formalização da incorporação e de seu registro Obrigação de fazer na elaboração do projeto e apresentação dos documentos necessários e de dar na transferência das unidades Bases que conduzem a implantar a incorporação O ato de constituição da incorporação e desdobramento de uma incorporação em várias outras

7 índice sistemático IX!as" h. Modelo de escritura pública de constituição de incorporação O contrato de incorporação e elementos componentes I Modelo de contrato de instituição de incorporação celebrado com o construtor e o proprietário do terreno a) Das partes de uso comum b) Das partes de uso exclusivo Incorporação e shopping.s' centers Cessão ou transferência da posição contratual do titular da incorporação A responsabilidade dos adquirentes no financiamento hipotecário da construção O registro da incorporação o Documentos para o registro Roteiro prático para o registro da incorporação Modelo de requerimento de registro de incorporação t O procedimento para o registro da incorporação Modelo de registro de incorporação A reval idação da incorporação O caráter de autonomia da unidade condominial e de irrevogabilidade do contrato de transferência da unidade A afetação da propriedade objeto da incorporação Origens da lei da afetação , Fundamentos que justificam as medidas de segurança na incorporação O patrimônio do incorporador garantindo o empreendimento , A proteção estabelecida pelo instituto da afetação , A titularidade dos bens objeto da afetação A incomunicabilidade do patrimônio afetado..., Ativo e passivo dos bens em regime de afetação.., A instituição da afetação por autorização da lei Início e término da afetação , O instituto da afetação sob o enfoque da Lei n ~ ~ h. A formalização da afetação segundo o artigo 31-A da Lei n / A decisão sobre a instituição da afetação......,..., Os bens que passam a formar o patrimônio de afetação Destinação dos bens objeto da afetação , Não comunicação dos bens objeto da afetação Prejuízos causados ao patrimônio afetado pelo incorporador Operações de crédito garantidas com o patrimônio de afetação Afetação dos recursos provenientes da cessão de direitos creditórios do incorporador....., Responsabilidade do incorporador pelas acessões vinculadas às frações ideais Reembolso ao incorporador do preço do terreno... II h. A afetação limitada aos bens suficientes para a garantia Constituição de patrimônios de afetação separados Comercialização das unidades quando financiada a incorporação Proibição da transferência de vícios de construção e obrigações do incorporador ao financiador

8 x Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária I Arnaldo Rizzardo 120. A averbação da afetação no Registro de Imóveis de acordo com o artigo 31-8 da Lei n /1964 e a existência de ônus reais Responsabilidade da Comissão de Representantes ou do agente financeiro pelo patrimônio de afetação Obrigações do incorporador relativamente ao patrimônio afetado Extinção do patrimônio de afetação A afetação e a falência ou insolvência do incorporador Deliberação da assembleia de condôminos para assumir a incorporação e continuar a obra. no caso de falência ou insolvência do incorporador ou paralisação e atraso sem justificação da construção Funções da Comissão de Representantes na administração da incorporação Cumprimento do mandato. pela Comissão de Representantes. nos limites flxados pela assembleia-geral e dever de prestação de contas A continuação da obra na dependência do pagamento de obrigações tributárias. previdenciárias e trabalhistas Sub-rogação dos adquirentes nos direitos. nas obrigações e nos encargos da incorporação Exigência de aportes de recursos superiores aos constantes nos contratos Venda de unidades não transferidas ou em estoque e pertencentes ao incorporador X. Destinação do produto resultante da venda de unidades em estoque Obrigação de o incorporador assegurar o acesso aos documentos e informações Obrigações tributárias e contribuições excluídas da responsabilidade dos adquirentes de unidades A afetação e a incidência de tributos I. O regime especial tributário incidente no patrimônio de afetação A incorporação imobiliária e o ISS Imposto sobre Serviços Responsabilidade do proprietário do terreno juntamente com o incorporador na venda de unidades anteriormente ao registro da incorporação Garantias na contratação de financiamento pelo incorporador A entrega dos contratos definitivos de aquisição das frações ideais Obtenção do "habite-se", averbação da construção, individuação das unidades e sua entrega mediante translerência por escritura pública Direitos do incorporador I. Obrigações do incorporador Direitos dos adquirentes Obrigações dos adquirentes Órgãos de representação dos adquirentes A assembleia-geral dos adquirentes A Comissão de Representantes Natureza jurídica Funções

9 índice sistemático,31-b da 393 :eiro pelo )Oração e rador ou ,DOS ootas lções 407 I)S 409, tes ao i' I.... ~e... ~e ~..... ~dade Composição e destituição dos membros O direito de preferência do condomínio para a compra da unidade colocada à venda por inadimplência Os tipos de contratos na alienação ou transferência das unidades A promessa de compra e venda A alienação fiduciária da unidade O caráter resolúvel da propriedade na alienação fiduciária A incidência da Lei n / 1997 na alienação fiduciária de imóveis A consolidação da propriedade no credor fiduciário ou sua venda, em razão da inadimplência do devedor fiduciário A permuta do terreno ou de parte do mesmo por área construída Modelo de contrato de permuta de terreno por área construída Modelo de contrato de permuta de partes ideais de terreno por unidades edificadas COI11 confissão de dívida Modelo de registro de perl11uta de terreno por unidade autônoma e modelo de incorporação no terreno permutado Resolução do contrato de permuta por inadimplência do incorporador e responsabilidade do permutante A posição do proprietário que permuta o terreno por área útil Contrato de compra e venda com financiamento hipotecário Cessão dos créditos que o incorporador tem a receber e seu oferecimento em garantia Cessão fiduciária em garantia dos direitos creditórios O oferecimento em caução dos direitos creditórios e dos direitos aquisitivos A contratação de seguros na incorporação ou construção Vinculação da alienação da fração ideal à unidade Contrato de construção da obra e espécies Elementos do contrato de construção Contrato de construção por empreitada Conceito e espécies Redução do preço da obra Alterações do projeto pelo dono da obra Obrigações e responsabilidade do empreiteiro Obrigações e responsabilidade do dono da obra e do incorporador Responsabilidade pelos danos causados a terceiros Obras extraordinárias Exti nção e suspensão do contrato Subempreitada Contrato de construção por administração ou a preço de custo A responsabilidade dos condôminos ou do incorporador pelas obrigações da incorporação XI ~N

10 XII Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária I Arnaldo Rizzardo Modelo de escritura pública de venda de frações ideais e de contratação da incorporadora para a construção do prédio por administração a preço de custo Pagamento dos va lores incontroversos nas ações que versarem sobre financiamentos de unidades imobiliárias Direito de retenção e nquanto não concluído o pagamento Alterações no projeto e na construção do prédio A dimensão e efeitos do registro da incorporação Penalidades cominadas aos órgãos de informação e publicidade, aos incorporadores e aos demais agentes da construção O cumprimento das obrigações do incorporador e extinção da incorporação Resil ição da incorporação Resolução da incorporação por descumprimento do incorporador Resolução, por meio de ação judicial, do contrato por inadimplemento do adquirente da unidade em relação ao incorporador S I Resolução do contrato por inadimpl ência do adquirente e restituição de valores recebidos Resolução do contrato e devolução dos valores pagos na construção Resolução por meio de notificação e venda em leilão da unidade Resolução do contrato em face da execução extrajudicial ou judicial da dívida e da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ou sua venda Exec ução extrajudicial Execução judicial Consolidação da propri edade em nome do credor fiduciário ou sua venda A invocação da exceção do não cumprimento do contrato Incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor A respon sabilidade do incorporador e do construtor pela obra Respon sabilidade pela segurança e solidez O prazo de garantia Responsabilidade por defeitos e imperfeições Responsabilidade do incorporador e do tit.ular do terreno na falta de registro da incorporação e em outras situações Responsabilidade do proprietário do terreno se não formali zada a incorporação, sendo incorporador o construtor ou o corretor A responsabilidade do proprietário ou titular de direitos no imóvel na constituição do construtor ou corretor de imóveis como incorporador Responsabilidade do corretor que participa da alienação de unidades Responsabilidade do incorporador pelas despesas das unidades não vendidas Responsabilidade pelas obrigações tributárias e sub-rogação Cláusula penal no descumprimento das obrigações pelo adquirente de unidade Bibliografia