CENÁRIO. do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro. 1º semestre 2015

Transcrição

1 CENÁRIO do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 1º semestre 2015

2 CENÁRIO do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 1º semestre 2015 Em um cenário de incertezas polí co-econômicas e de uma maior rigidez na concessão de crédito para financiamento imobiliário, especialmente a par r de maio, é natural que os consumidores fiquem mais cautelosos ao comprar ou alugar. A insegurança em relação à redução do orçamento faz com que as pessoas adiem o sonho da casa própria, e, no que diz respeito à locação, a pesquisa de preços também tem sido uma saída comum: todo mundo quer pagar menos. Trata-se de um fenômeno nacional, que no Rio ainda se sente com menos apreensão, devido às obras ligadas às Olimpíadas, que geram valorização em alguns bairros. A oferta de imóveis para venda aumentou, o que pode ser atribuído à queda na procura e também à entrega de imóveis lançados num período de alta muito forte entre 2011 e Com a redução na demanda para compra no primeiro semestre de 2015, foi grande o volume de proprietários que começaram a disponibilizar seus apartamentos para locação, o que gerou aumento expressivo de oferta e queda nos aluguéis. O aumento dos custos condominiais reajuste médio de 20,4% nos úl mos três anos, gerado, entre outros fatores, pela elevação das contas de consumo e dos preços dos serviços, também contribui para a redução dos aluguéis, como forma de equilibrar o custo total da moradia. Importante ressaltar que o setor de comércio e serviços imobiliários tem ciclos. Houve uma alta muito forte há quatro anos, com valorizações vultosas em toda a cidade. Muitos imóveis lançados nesse período estão sendo entregues agora, e a recuperação efe va só deve acontecer em 2017, preveem especialistas. De todo modo, uma análise de preços dos úl mos três anos mostra valorização em diversos bairros, com índices superiores aos da inflação do período, tanto para locação quanto para venda. Só para citar alguns exemplos, de janeiro de 2012 a julho deste ano, o metro quadrado médio da locação valorizou 68,0% na Taquara, 47,7% no Méier, 40,3% na Freguesia, 34,6% no e 28,5% na Gávea, índices mais elevados que os 25,7% na inflação oficial do período. Para venda, todos os bairros pesquisados valorizaram mais que a inflação: 88,8% em Madureira, 53,3% no Cachambi, 48,6% em Botafogo, 30,5% em Ipanema, 25,8% na Lapa...

3 Locação Imóveis residenciais Dos 18 bairros analisados, 17 veram valorização menor que no mesmo período de A maior queda no primeiro semestre foi apurada no, -11,9%, o que pode ser explicado pelo aumento de 83,0% na oferta. Humaitá (-10,5%), Ipanema (-7,2%) e Lagoa (-7,2%) ficam no grupo das maiores quedas no primeiro semestre de Na Zona Sul, o aumento da oferta de unidades para aluguel foi de 59,0%. Campo Grande foi o único bairro entre os pesquisados que teve valorização, e também o único com variação maior que a do mesmo período do ano passado. O preço do metro quadrado passou de R$ 13,32, em janeiro, para R$ 16,87, em julho. O teve uma das maiores quedas da cidade, de mais de 20 pontos percentuais em comparação com o primeiro semestre de Neste bairro, o preço do metro quadrado caiu de R$ 40,69 para R$ 35,81. Em Campo Grande, o Secovi Rio apurou um fato curioso: a expressiva valorização se contrapõe ao aumento da oferta de unidades para alugar na Zona Oeste (151,7%). O aumento de preços no bairro tem a ver com as melhorias urbanís cas (pavimentação e calçamentos), de transporte (BRT, abertura de túnel), lazer (shoppings), comércio (calçadão), sem falar na migração de moradores que vêm de outros locais da cidade atraídos pelos preços mais acessíveis e pela qualidade de vida. Valor do m² dos imóveis residenciais ofertados para locação LOCAÇÃO Residencial jan/15 jul/15 Var (%) Var (%) Posição Campo Grande R$ 13,32 R$ 16,87 26,65% -9,20% ñ Méier R$ 21,27 R$ 21,22-0,24% 3,08% ò Freguesia R$ 23,85 R$ 23,75-0,42% 2,48% ò Taquara R$ 21,49 R$ 20,99-2,33% 8,52% ò Copacabana R$ 49,16 R$ 47,96-2,44% 5,16% ò Tijuca R$ 30,41 R$ 29,44-3,19% 0,99% ò Recreio dos Bandeirantes R$ 26,77 R$ 25,75-3,81% 11,53% ò Jardim Botânico R$ 53,45 R$ 51,33-3,97% -3,94% ò Barra da Tijuca R$ 38,12 R$ 36,58-4,04% 5,73% ò Gávea R$ 56,60 R$ 54,30-4,06% 3,91% ò Botafogo R$ 49,60 R$ 46,90-5,44% -0,10% ò Leblon R$ 69,59 R$ 65,30-6,16% 4,73% ò Cachambi R$ 21,37 R$ 20,04-6,22% -5,74% ò São Cristóvão R$ 30,33 R$ 28,26-6,82% -4,12% ò Lagoa R$ 58,97 R$ 54,69-7,26% 2,78% ò Ipanema R$ 71,35 R$ 66,16-7,27% 8,44% ò Humaitá R$ 47,92 R$ 42,86-10,56% 0,77% ò R$ 40,69 R$ 35,81-11,99% 10,76% ò Ofertas de imóveis residenciais para locação Zona Sul Zona Norte Barra e Adjacências Região Zona Oeste TOTAL DE OFERTAS Ofertas para LOCAÇÃO jul/14 jul/15 Var (%) ,05% ,58% ,17% ,05% ,79% ,29% Ofertas de imóveis residenciais para locação por região Os preços mais altos do metro quadrado, aferidos em julho de 2015, ocorrem na Zona Sul: Ipanema (R$ 66,16), Leblon (R$ 65,30) e Lagoa (R$ 54,69). A diferença do mais caro para o mais barato do Rio, em Campo Grande (R$ 16,87), é de 3,9 vezes, o que significa dizer que, com o preço de 1m² em Ipanema, você aluga quase 4m² em Campo Grande. No mesmo período do ano passado, essa diferença era de 5,3 vezes. Confira os números. 1 jul/14 jul/ Zona Sul Zona Norte Barra e Adjacências Zona Oeste TOTAL DE OFERTAS

4 CENÁRIO do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 1º semestre 2015 Imóveis comerciais Entre os 13 bairros analisados, apenas três veram variações no preço do metro quadrado de salas comerciais superiores aos registrados no primeiro semestre de 2014: Tijuca (28,5%), Flamengo (-2,9%) e (-4,6%). Considerando-se apenas 2015, somente Tijuca e Campo Grande veram variações posi vas. As quedas nos preços podem ser explicadas, em parte, pelo aumento geral da oferta na cidade, que cresceu 34,5% no primeiro semestre. A Tijuca se destacou pela grande procura, especialmente por conta da saída dos inquilinos da Zona Sul, onde os preços das salas comerciais são os mais elevados da cidade, variando de R$ 114 a R$ 163, o metro quadrado. Com a grande movimentação de pessoas, por conta da boa rede de transporte, o bairro da Zona Norte se torna atra vo para quem deseja instalar escritórios, consultórios ou outro po de negócio. Embora Ipanema e Leblon tenham semelhanças no que diz respeito à rede de serviços, transporte, perfil de moradores e turistas, bem como em relação às caracterís cas sicas das edificações comerciais, o valor do metro quadrado entre os dois tem se distanciado, e o Leblon vai tomando a dianteira: a diferença é superior a R$ 60. Há dois ou três anos, os valores eram bastante próximos. Com o preço de 1m² no bairro mais caro da cidade, Leblon, é possível alugar 5,8m² de sala comercial no mais barato, Madureira, onde o metro quadrado custa R$ 27,96. No que diz respeito à oferta, Flamengo, Tijuca e veram os maiores aumentos no Rio: 76,0%, 71,4% e 49,2%, respec vamente. 2 Valor do m² dos imóveis comerciais ofertados para locação COM - SALAS - LOC jan/15 jul/15 Var (%) 2015 Var (%) 2014 Posição Tijuca R$ 49,71 R$ 63,88 28,51% -2,96% ñ Campo Grande R$ 39,05 R$ 39,25 0,51% 3,57% ò Flamengo R$ 131,01 R$ 127,10-2,98% -6,46% ñ R$ 58,24 R$ 55,55-4,62% -6,77% ñ Copacabana R$ 53,24 R$ 50,41-5,32% 13,33% ò Barra da Tijuca R$ 71,07 R$ 66,60-6,29% -3,50% ò Recreio dos Bandeirantes R$ 56,41 R$ 52,27-7,34% -2,09% ò Freguesia R$ 44,70 R$ 41,14-7,96% 0,31% ò Leblon R$ 178,48 R$ 163,51-8,39% -5,76% ò Madureira R$ 30,76 R$ 27,96-9,10% 17,83% ò Ipanema R$ 109,46 R$ 99,38-9,21% 0,75% ò Botafogo R$ 125,68 R$ 114,05-9,25% -4,21% ò Del Cas lho R$ 62,04 R$ 53,66-13,51% -1,60% ò Ofertas de salas comerciais para locação S A L A S - Locação jul/14 jul/15 Var (%) Flamengo ,0% Botafogo ,6% Ipanema ,1% Tijuca ,4% Campo Grande Copacabana ,3% 39,3% ,2% Leblon ,1% Barra da Tijuca ,0% Del Cas lho ,0% Freguesia ,1% Recreio dos Bandeirantes ,4% TOTAL ,5% Variação do número de salas comerciais para locação 2014 x 2015 TOTAL Recreio dos Bandeirantes Freguesia Del Cas lho Barra da Tijuca Leblon Copacabana Campo Grande Tijuca Ipanema Botafogo Flamengo jul/15 jul/14

5 Rentabilidade composta residencial e comercial A rentabilidade nada mais é do que o índice que determina o quanto um imóvel é rentável, considerando-se o preço de locação em relação ao de venda, ou seja, o quanto um imóvel pode render com o aluguel. E isso varia de bairro para bairro, conforme as par cularidades locais, e também de acordo com o cenário econômico e outros fatores sazonais. Nas tabelas que seguem, mostramos a rentabilidade composta, ou seja, consideramos imóveis comprados em janeiro de 2014 e u lizados para locação até julho de Levamos em conta, portanto, o valor arrecadado com o aluguel neste período mais a valorização do imóvel nesse intervalo de tempo. Em relação aos imóveis residenciais, apuramos que os quatro bairros com maior rentabilidade, entre os 19 analisados, foram Madureira (1,30%), Méier (1,19%), Campo Grande (1,12%) e São Cristóvão (1,06%). Isso se explica devido aos preços mais acessíveis de venda combinados com aluguéis não tão baixos. No lado oposto estão Humaitá (0,26%), Recreio dos Bandeirantes (0,38%), Gávea (0,46%) e Lagoa (0,47%). Isso porque os altos preços de venda acabam por suavizar a renda ob da com a locação. No que diz respeito às salas comerciais, a rentabilidade é mais expressiva que a de imóveis residenciais pela própria natureza do negócio: os aluguéis são mais elevados que os de apartamentos. No período analisado, considerando-se os 13 bairros da pesquisa, Tijuca, Ipanema, e Madureira se destacaram com rentabilidades de 1,62%, 1,48%, 1,15% e 1,09%, respec vamente. Nesses quatro locais, os preços dos aluguéis, compe vos em relação aos dos bairros mais nobres, compensam o valor inves do na compra das salas. Do lado oposto, Flamengo, Copacabana e Leblon, que têm preços de venda mais vultosos, geram um retorno menor com o aluguel, por isso as rentabilidades menores: -0,80%, 0,23% e 0,35%, respec vamente. Rentabilidade residencial Jan/14 x Jul/15 Madureira Méier Campo Grande São Cristóvão Barra da Tijuca Cachambi Freguesia Taquara Tijuca Copacabana Botafogo Ipanema Jardim Botânico Leblon Lagoa Gávea Recreio dos Bandeirantes Humaitá 3 Rentabilidade comercial Jan/14 x Jul/15-0,80% Recreio dos Bandeirantes Tijuca Ipanema Madureira Campo Grande Botafogo Del Cas lho Barra da Tijuca Leblon Copacabana Freguesia Flamengo 0,82% 0,81% 0,81% 0,77% 0,75% 0,73% 0,70% 0,61% 0,59% 0,52% 0,51% 0,47% 0,46% 0,38% 0,26% 0,23% 0,16% 0,35% 0,60% 0,57% 0,55% 0,51% 0,95% 1,15% 1,09% 1,30% 1,19% 1,12% 1,06% 1,48% 1,62%

6 CENÁRIO do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro Compra e Venda Imóveis residenciais 1º semestre 2015 Quando analisados os 20 bairros a seguir, iden ficamos que em sete deles houve variação maior do metro quadrado para venda ou desvalorização menor que no primeiro semestre de Desses, a maioria está nas Zonas Norte e Oeste: Madureira (10,2%), Campo Grande (8,1%), Cachambi (5,3%) e Taquara (3,2%). Os outros bairros que completam a lista são todos da Zona Sul: Lagoa (3,7%), Gávea (2,3%) e Jardim Botânico (-0,5%). A pesquisa aponta um suave aumento da oferta de imóveis residenciais para venda em toda a cidade, de 4,95%, com unidades no mercado no mês de julho, ante no mesmo mês do ano passado. Daí as variações mais tênues no valor do metro quadrado de uma maneira geral (entre -8,6% e 10,2%). Zona Norte e foram as únicas regiões onde se percebeu queda do número de apartamentos à venda: na primeira, -3,08%, e, na segunda, -26,6%. A maior oferta aconteceu na Barra e Adjacências: 15,4% a mais em julho de 2015 na comparação com julho de 2014, o que pode ser um fator para explicar a valorização de apenas 2,4% no preço do metro quadrado na Barra. Madureira segue sendo redescoberto pelos cariocas. O Parque de Madureira vem, aos poucos, se fortalecendo como ícone de lazer e orgulho da cidade, se aproximando do Aterro do Flamengo na oferta de espaços para diversão, prá ca de esportes e a vidades culturais. As estações do BRT no bairro facilitaram a mobilidade e encheram de vida o comércio já famoso do local. Tamanha relevância se reflete nos preços, pois esse foi o bairro onde se registrou a maior variação no valor do metro quadrado: 10,2%, com o preço passando de R$ para R$ Dados de julho apontam que os valores mais altos apurados pelo Secovi Rio na cidade foram: R$ , no Leblon, R$ , em Ipanema, e R$ , na Lagoa. Equivale a dizer que, com o valor de apenas 1m² no Leblon, é possível comprar 6,9m² no bairro mais barato da tabela, Madureira. Confira: 4 Valor do m² dos imóveis residenciais ofertados para venda RESIDENCIAL jan/15 jul/15 Var (%) Var (%) Posição Madureira R$ R$ ,22% 1,02% ñ Campo Grande R$ R$ ,08% 1,11% ñ Cachambi R$ R$ ,36% 0,12% ñ Méier R$ R$ ,30% 10,60% ò Freguesia R$ R$ ,48% 6,63% ò Lagoa R$ R$ ,72% 2,33% ñ Taquara R$ R$ ,20% 3,17% ñ Barra da Tijuca R$ R$ ,49% 4,73% ò Tijuca R$ R$ ,46% 2,97% ò Gávea R$ R$ ,32% 2,05% ñ Ipanema R$ R$ ,87% 2,17% ò R$ R$ ,45% 3,77% ò Botafogo R$ R$ ,12% 5,20% ò Jardim Botânico R$ R$ ,49% -0,63% ñ Leblon R$ R$ ,91% 4,25% ò Copacabana R$ R$ ,00% 5,75% ò Recreio dos Bandeirantes R$ R$ ,05% 3,41% ò São Cristóvão R$ R$ ,33% 13,14% ò Humaitá R$ R$ ,06% 7,67% ò Lapa R$ R$ ,64% -1,15% ò Ofertas de imóveis residenciais para venda Região Ofertas para VENDA jul/14 jul/15 Var (%) Zona Sul ,53% Zona Norte ,08% Barra e Adjacências ,47% ,61% Zona Oeste ,70% TOTAL DE OFERTAS ,95% Ofertas de imóveis residenciais para locação por região jul/14 jul/ Zona Sul Zona Norte Barra e Adjacências Zona Oeste TOTAL DE OFERTAS

7 Imóveis comerciais Flamengo e Botafogo se destacaram no primeiro semestre com as maiores valorizações do metro quadrado comercial para venda, com 27,7% e 12,0%, respec vamente. O patamar elevado se deve, entre o u t r o s f a t o r e s, à q u a l i d a d e d o s n o v o s empreendimentos comerciais e à maior procura de profissionais liberais e empresários que estão saindo de bairros mais caros, como Leblon e Ipanema, cujos metros quadrados estão entre os mais caros do Rio: R$ , no primeiro, e R$ , no segundo. Assim como vem ocorrendo com a locação e a venda residenciais, o setor comercial tem revelado um descolamento de preços entre Ipanema e Leblon. Se há alguns anos atrás o preço do metro quadrado comercial era próximo nos dois locais, agora o Leblon dispara: o valor chega a ser 55,3% maior que no bairro v i z i n h o. I s s o p o rq u e, a l é m d a o fe r t a d e empreendimentos mais incrementados, a procura por altos execu vos e empresas estrangeiras, especialmente com a proximidade das Olimpíadas, vem gerando valorização no famoso bairro das novelas de Manoel Carlos. Embora no Leblon tenha se apurado ligeira queda no preço do metro quadrado (-2,7%), é relevante o fato de que essa desvalorização vinha ocorrendo de forma muito mais intensa nos anos anteriores (-5,2% em 2014), o que sinaliza uma recuperação do bairro, diante da perspec va da conclusão das obras do metrô, cujas estações levarão milhares de pessoas a mais para o local em Em toda a cidade, a oferta de salas comerciais para venda caiu 10,3%, considerando-se o mês de julho em 2014 e em 2015: de unidades para No Flamengo, onde a procura está cada vez maior, apurou-se a maior queda: 28,6%, o que jus fica a elevação dos preços. Já a Tijuca teve o maior aumento na oferta entre os 12 bairros analisados no primeiro semestre deste ano: 82,4%, o que torna clara a variação de preços 16,9 pontos percentuais abaixo da do primeiro semestre de Valor do m² dos imóveis comerciais ofertados para venda C O M E R C I A L - S A L A S jan/15 jul/15 Var (%) Var (%) Posição Flamengo R$ R$ ,79% -4,22% ñ Botafogo R$ R$ ,99% -8,92% ñ Ipanema R$ R$ ,20% 9,76% ò Tijuca R$ R$ ,61% 21,47% ò Campo Grande R$ R$ ,60% 2,23% ñ Copacabana R$ R$ ,20% 1,85% ñ R$ R$ ,79% 3,18% ò Leblon R$ R$ ,69% -5,21% ñ Barra da Tijuca R$ R$ ,01% 0,19% ò Del Cas lho R$ R$ ,76% 2,04% ò Freguesia R$ R$ ,79% -3,06% ò Recreio dos Bandeirantes R$ R$ ,23% -0,99% ò Ofertas de salas comerciais para venda S A L A S - Venda jul/14 jul/15 Var (%) Flamengo ,6% Botafogo ,7% Ipanema ,0% Tijuca ,4% Campo Grande ,3% Copacabana ,0% ,6% Leblon ,0% Barra da Tijuca ,7% Del Cas lho ,3% Freguesia ,3% Recreio dos Bandeirantes ,0% TOTAL ,3% Variação do número de salas comerciais para venda 2014 x 2015 Recreio dos Bandeirantes TOTAL Freguesia Del Cas lho Barra da Tijuca Leblon Copacabana Campo Grande Tijuca Ipanema Botafogo Flamengo jul/15 jul/14

8 CENÁRIO do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro Condomínios 1º semestre 2015 Ao analisar a taxa condominial de 13 bairros, verificamos que 10 deles veram variação de preço maior que no mesmo período do ano passado. Além dos custos trabalhistas, o aumento das contas de consumo (luz e água), bem como os gastos com adequações apontadas pelos laudos de autovistoria, podem ter contribuído para a alta dos preços dos condomínios. Apenas três bairros veram aumentos menores em 2015 na comparação com 2014: Ipanema, Humaitá e. 13,07%, valor que supera a média dos anos anteriores (8% a 10%). O endividamento das famílias pode explicar, em parte, a inadimplência condominial. Com apenas 2% de juros para atraso de condomínio, os consumidores preferem arcar com outras despesas antes de cumprir com essa obrigação. A maior variação no valor do condomínio ocorreu no Méier (15,6%) e a menor no Humaitá (4,53%). Se considerarmos pontos percentuais em relação ao mesmo período de 2014, o maior aumento foi registrado no Cachambi: 11,1%, ante 0,6% (10,5 pontos). O menor aumento rela vo se deu no Leblon: 0,4 ponto percentual. Considerando-se a proporção entre valor do condomínio e valor do aluguel, bairros das Zonas Norte e Oeste são os que apresentam os maiores índices: Cachambi (30,5%), Méier (30,3%), Barra (28,5%), Freguesia (27,2%) e Tijuca (22,3%). Isso ocorre porque nesses locais os preços de aluguel ainda são mais baixos que em outras regiões da cidade, mas os condomínios, muitos deles com perfil semelhante aos da Zona Sul, têm preços que não se distanciam muito da média geral. Os bairros da Zona Sul são os que apresentam as menores proporções entre valor do condomínio e do aluguel, com índices variando de 14,6% (Ipanema) a 17,8% (Jardim Botânico). Isso porque os aluguéis são mais valorizados. Quanto à inadimplência no pagamento da taxa condominial, a pesquisa semestral revela que, de janeiro a dezembro de 2014, o índice manteve certa linearidade, oscilando entre 11% e 13%. A par r de janeiro de 2015, entretanto, percebe-se pequeno viés de aumento, reflexo da crise econômica e do aumento de juros. Em abril, a inadimplência ficou em 6

9 Variação da taxa condominial Jan a Jul 2014 x 2015 Proporção entre valor do condomínio e aluguel Barra da Tijuca Leblon Lagoa Ipanema Humaitá Botafogo Cachambi Jardim Botânico Copacabana Tijuca Freguesia Méier 9,11% 4,14% 7,68% 7,22% 7,24% 1,93% 4,55% 8,42% 4,53% 5,87% 6,54% 3,54% 11,09% 0,55% 9,34% 2,91% 6,98% 5,02% 5,33% 6,24% 8,97% 3,37% 5,74% 2,69% 5,95% Var (%) 2014 Var (%) ,65% Cachambi Méier Barra da Tijuca Freguesia Tijuca Humaitá Jardim Botânico Botafogo Gávea Lagoa Copacabana Leblon Ipanema 22,3% 19,9% 19,9% 17,8% 17,7% 17,6% 17,1% 16,6% 15,9% 14,6% 30,5% 30,3% 28,5% 27,2% 7

10 CENÁRIO do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 1º semestre 2015 Taxa de atraso nos condomínios Taxa de inadimplência nos condomínios 13% 21% 12% 19% 11% 10% 9% 8% 7% Condomínios Residenciais Condomínios Comerciais 17% 15% 13% 11% 9% 7% Condomínios Residenciais Condomínios Comerciais jan-14 fev-14 mar-14 abr-14 mai-14 jun-14 jul-14 ago-14 set-14 out-14 nov-14 dez-14 jan-15 fev-15 mar-15 abr-15 jan-14 fev-14 mar-14 abr-14 mai-14 jun-14 jul-14 ago-14 set-14 out-14 nov-14 dez-14 jan-15 fev-15 mar-15 abr-15 8

11 EXPEDIENTE: Cenário do Mercado Imobiliário 1º semestre de 2015 é uma publicação institucional do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Informações e Esclarecimentos: cepai@secovirio.com.br. Coordenador Estatístico: Maurício Eiras Mesquita (mauricio@secovirio.com.br). Redação e Edição: Gustavo Monteiro (gustavo@secovirio.com.br). Revisão: Sandra Paiva. Projeto Gráfico: Daniel Santos de Abreu. Diagramação: Henrique Vasconcellos. Fotos: Banco de imagens gratuito. Distribuição gratuita. É proibida a reprodução, total ou parcial, deste material sem autorização. 9

12 Realização Patrocínio Av. Almirante Barroso, 52 9º andar CEP Rio de Janeiro RJ Tel.: (21) Fax: (21)