Operadora: Elie Horn:

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1 Operadora: Bom dia, senhoras e senhores. Sejam bem-vindos à teleconferência dos resultados do 4T06 e ano de 2006 da Cyrela Brazil Realty. Hoje nós temos a presença do Sr. Elie Horn, Presidente; Sr. Luis Largman, Diretor Financeiro; e Sr. Saulo Lara, Controle e Planejamento Financeiro. Gostaríamos de informá-los que este evento está sendo gravado, e que todos os participantes só poderão ouvir a conferência durante a apresentação da Companhia. Após os comentários da Cyrela Brazil Realty, haverá uma sessão de perguntas e respostas para analistas e investidores, quando passaremos maiores instruções. Caso você precise de ajuda durante a teleconferência, por favor, pressione * 0 para falar com a operadora. Teremos também um webcast ao vivo, com áudio e slides, que pode ser acessado no site de Relações com Investidores da Cyrela Brazil Realty, no endereço banner Webcast 4T06/2006. A apresentação também estará disponível para download na plataforma de webcast. As informações a seguir estão disponíveis em Reais e em Legislação Societária, exceto quando indicado. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência relativas às perspectivas de negócios da Cyrela Brazil Realty, projeções e metas operacionais e financeiras constituem-se em crenças e premissas da diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Considerações futuras não são garantias de desempenho. Elas envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros, e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais podem afetar o desempenho futuro da Cyrela Brazil Realty, e podem conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações. Agora eu gostaria de passar a palavra ao CEO da Cyrela Brazil Realty, Sr. Elie Horn, que dará início à apresentação. Sr. Elie Horn, o senhor pode começar a teleconferência. Bom dia, senhoras e senhores. Estou muito contente de poder hoje estar aqui com vocês e anunciar os resultados do ano passado. No momento, o Brasil está muito bom, o setor imobiliário está acompanhando, quase não tem problemas de estoques, em geral, tudo que se lança, em todos os setores, se vende. Isso em São Paulo, no Rio, e outras cidades do Brasil. Quanto mais os juros baixarem, mais demanda vai ter, quanto mais financiamento se tem, mais demanda vai ter, e isso faz com que o setor esteja passando por um surto 1

2 bastante bom, e nós esperamos que isso continue. Eu acho que nós vamos ter um ano de 2007 bastante bom nesse sentido. O panorama é muito bom. Nós estamos entrincheirados em quase todos os setores possíveis, no middle income, high-middle income estamos sempre indo bem, como sempre. Entramos bastante forte no low-middle income, que é a faixa de, mais ou menos, R$2.000/m 2. Devemos ter, no ano de 2007, mais de 20 lançamentos previstos, terrenos já comprados. Nós lançamos quatro empreendimentos nos últimos três meses com sucesso quase que total, vendemos quase 90% dos quatro empreendimentos. Estamos também entrando no setor low low income, que seria R$1.400/m 2, já temos um Diretor para esse assunto, já contratado. Temos uma equipe já contratada, que vai complementar nesse sentido, também, as duas parcerias, de maneira tal que eu acho que, no próximo trimestre, se Deus quiser, vamos poder anunciar algumas coisas já mais concretas nesse low-low income. A Cyrela vai emitir uma debênture ainda nesse 1S. Nós contratamos dois bancos, Bradesco e Itaú, nessa finalidade. Deve ter um mini road show que vai acontecer ainda no fim desse mês, e a operação vai estar concluída, possivelmente, em abril. Nesse ano que já passou, nós conseguimos lançar R$3,6 bilhões com nossos parceiros, ou seja, um crescimento acima de 100% sobre Nós vendemos, com nossos parceiros, um volume acima de R$2,2 bilhões, um número de quase 100% acima de O nosso land bank atingiu só Cyrela um valor de R$18 bilhões em VGV potencial, quase 100% acima de Deixo claro que a maioria do land bank veio em permuta, não em dinheiro. A gente não costuma pegar dinheiro vivo e colocar em terreno a longo prazo. Tudo que é longo prazo só é feito com permuta. A dinheiro, só coisas para consumo imediato, ou a curtíssimo prazo. Isso é importantíssimo. Nossa receita líquida atingiu, em 2006, um valor acima de R$1 bilhão, R$1,1 bilhão. O nosso lucro líquido acumulou o valor de mais de R$240 milhões, 90% acima de 2005, só Cyrela. Também quero deixar bem claro que nossas despesas administrativas cresceram, isso é, em grande parte, porque nós contratamos muitas pessoas. Como estamos nos preparando para o setor econômico, setor low-low income, então contratamos gente para poder agüentar esse crescimento bruto de trabalho. Mais uma coisa: o nosso lucro nunca contempla as coisas futuras. Ele contempla as construções executadas. Portanto, as vendas atuais não estão refletidas. O nosso balanço reflete o passado antes do nosso crescimento bem grande. O nosso lucro de 2008, 2009, deve refletir o trabalho de 2006, Dito isso, eu queria então passar a palavra para o Sr. Largman, para continuar com a exposição financeira da empresa. 2

3 Luis Largman: Bom dia a todos. Antes de eu iniciar, gostaria de ressaltar que estamos em período de silêncio, segundo instrução da CVM, por conta da oferta de debêntures em análise. Vamos passar rapidamente para o slide quatro, onde temos um panorama geral dos nossos lançamentos no ano de Nesse período, nós temos 42 empreendimentos, representando um VGV potencial de R$3,6 bilhões, aproximadamente duas vezes maior do que o valor lançado em Em termos de área útil lançada, o valor de 1,1 milhão de m 2 foi 189% maior na comparação ano a ano. É importante mencionar que por volta de 20% dos lançamentos refere-se a novos nichos, que não estávamos atuando anteriormente. Em termos de diversificação geográfica, 51% de nossas vendas potenciais foram lançadas na cidade de São Paulo, 31% no Rio de Janeiro, 9% no interior de São Paulo, 4% em Minas Gerais e os 4% restantes nos estados da Bahia, Rio Grande do Sul e Espírito Santo, por ordem decrescente de importância. Dessa forma, seguimos adiante com nossa estratégia de diversificação geográfica, encerrando o ano de 2006 com 18% dos nossos lançamentos fora das metrópoles São Paulo e Rio de Janeiro. Em termos do segmento econômico, iniciamos as nossas atividades no segmento residencial, realizando três lançamentos em São Paulo, com VGV potencial de R$70 milhões, sendo a nossa participação, da Cyrela, 75,6%. Esses lançamentos representam apenas 2% do VGV total de 2006, entretanto, esperamos mais, como foi falado, para Os lançamentos destinados ao segmento de médio e alto padrão continuaram representando a maior parte do volume total, atingindo 44% em Os lançamentos para o segmento de médio padrão corresponderam por 36%, e o segmento de luxo pelos 18% restantes. A progressiva expansão do mercado em 2006, conforme comentado pelo Sr. Elie, nos permitiu vender aproximadamente 57% dos nossos lançamentos ao longo do ano, o que evidencia o nosso adequado mix de produtos e a boa velocidade de vendas. Passando para o slide número cinco, nós temos uma visão geral dos lançamentos no 4T06, que totalizaram R$1,7 bilhão, um volume 7,4x maior na comparação trimestre contra trimestre. Mais uma vez nós ressaltamos que a medida de trimestre não é uma boa comparação, seja para o bem, seja para o mal. Em termos de diversificação geográfica, 53% de nossas vendas potenciais foram lançadas na cidade de São Paulo, 24% no Rio de Janeiro, 15% no 3

4 interior de São Paulo, e os 8% restantes nos estados do Rio Grande do Sul, Bahia e Espírito Santo. No que diz respeito à nossa diversificação por segmento econômico, nossa entrada no segmento residencial econômico no 4T06 representou 40% do VGV total desse trimestre. Adicionalmente, intensificamos também as nossas operações no segmento de médio padrão com seus lançamentos representando 54% do volume total. Os lançamentos para o segmento de médio e alto padrão responderam por 39% e o segmento de luxo pelos 3% restantes. Indo para o slide número seis, temos a evolução das nossas vendas contratadas em 2006 e no 4T06, que totalizaram R$2,2 bilhões e R$900 milhões, respectivamente, e que foram 120% e 160% maiores na comparação com 2005 e com o 4T05, respectivamente. Os dois gráficos na parte superior desse slide evidenciam os resultados obtidos com nossa estratégia de diversificação geográfica. Em 2006 e no 4T06, respectivamente 15% e 25% de nossas vendas contratadas foram derivadas de lançamentos fora das metrópoles do eixo São Paulo-Rio. O maior percentual observado no 4T06, conforme já comentado no slide anterior, reflete aceleração de tal estratégia nesse período. Nossas vendas contratadas na cidade de São Paulo representaram 62% e 55% do volume total em 2006 e no 4T06, respectivamente. A parcela referente ao Rio de Janeiro representou 23% em 2006 e 20% no 4T06, das vendas contratadas. Em termos de proporções entre lançamentos e estoques, os lançamentos de 2006 representaram 78% das vendas, e os estoques, 22%. Somente o 4T06 contribuiu com 29% das nossas vendas totais. Vale ressaltar que os volumes de vendas descritos aqui incluem a participação dos nossos parceiros. A nossa participação nas vendas totais no ano de 2006 apenas Cyrela foi de aproximadamente 65%. No 4T06, essa mesma participação foi de 57%, reflexo do desenvolvimento de nossas parcerias firmadas ao longo do ano. Nosso principal mercado continua sendo o médio-alto, médio e médio-padrão, respondendo por 88% das vendas contratadas em 2006 versus 84% em No 4T06, tivemos a nossa entrada no segmento econômico, com esse percentual, que foi de 88,5%, quase 1% superior ao 4T05. Nesse mesmo trimestre, aproximadamente 4% de nossas vendas foram derivados de empreendimentos destinados ao segmento econômico. O preço médio por m 2 em 2006 foi de R$3.100/m 2, um decréscimo de 2,6% em relação a R$3.200/m 2 em 2005, uma vez que, no segmento de médio, alto padrão e luxo os preços dos produtos têm uma elasticidade muito grande, e os mesmos podem variar dependendo do tipo de produto, localização e valor agregado. No 4T06, o preço médio de comercialização foi de aproximadamente R$3.000, 1% maior em relação ao mesmo período do ano anterior. 4

5 O slide número sete mostra a evolução do nosso banco de terrenos em termos de área útil e VGV potencial. Adquirimos, ao longo de 2006, 4 milhões de m 2 em 80 terrenos novos, sendo que 74% deles foram negociados através de sistemas de permutas com seus proprietários, sem a necessidade de desembolso de caixa. Desses 80 terrenos, 46 estão localizados em São Paulo, 12 no interior de São Paulo, 12 no Rio de Janeiro, 1 em Minas Gerais, 2 no Espírito Santo, 6 em Porto Alegre e 1 em Salvador, sendo que esses quatro últimos representaram a nossa primeira participação nesses mercados. Dessa forma, finalizamos 2006 com 101 terrenos, totalizamos 6,5 milhões de m 2 de área útil comercializável, um crescimento de 117% em relação ao banco de terrenos existente em Esse banco de terrenos não é linear, sendo alguns terrenos destinados a lançamentos no curto prazo, e outros para lançamentos em um prazo mais longo. O preço por m 2 dos terrenos vem crescendo nos últimos meses, refletindo um aquecimento da demanda, principalmente São Paulo e Rio de Janeiro, onde os principais competidores por essa matéria-prima estão fortemente capitalizados. Além disso, outra conseqüência é a redução da modalidade de permuta na aquisição desses terrenos. Contamos ainda com diversos terrenos em negociação, e também 1,3 milhões de m 2 de área destinada ao mercado de loteamentos, que não estão incluídos no banco de terreno acima; sendo que, nessa modalidade, 100% foi adquirido através de permuta. Como o processo de aprovação pelas autoridades federais, estaduais e municipais é muito mais lento do que o da incorporação imobiliária, ainda não efetuamos nenhum lançamento nesse segmento de mercado. O VGV potencial De nosso banco de terrenos no final do ano foi de R$18,1 bilhões na parte Cyrela, 130% maior do que o valor apurado em 2005, sendo a nossa participação de 77% na visão consolidada. No slide número oito, temos um detalhamento do nosso banco de terrenos de 6,5 milhões de m 2 por distribuição geográfica, onde 74% de todos os terrenos foram adquiridos através de permutas. As cidades Rio de Janeiro e São Paulo juntas responderam por 91% do total em termos de área útil. Os percentuais de permuta atingiram, nessas duas regiões, 98% e 45%, respectivamente. A parcela restante de 9% é composta por terrenos situados no interior de São Paulo, Rio Grande do Sul, Minas Gerais, Espírito Santo e Bahia, por ordem de participação decrescente. Em termos de segmento econômico, refletindo nossa estratégia de intensificar os lançamentos nos segmentos médio, padrão e econômico, 65% da área útil do nosso banco de terrenos é destinado para lançamentos nesses segmentos, Outro 1/3 está alocado para lançamentos para o segmento de médio ou alto padrão, e os 2% restantes para o segmento de luxo. 5

6 No slide número nove, anunciamos com grande entusiasmo os primeiros resultados das nossas atividades no segmento residencial econômico, através da marca Living. Realizamos conceitualmente quatro lançamentos no 4T06, onde apuramos uma forte velocidade de vendas, uma vez que 96% das unidades foram vendidas nos primeiros meses. Três dos quatro lançamentos foram feitos na cidade de São Paulo: o Líber, Vero Campo Belo e Bela Vista, com VGVs variando entre R$12 milhões e R$38 milhões. Vale ressaltar o preço médio desses lançamentos, que situa-se entre R$ e R$ /unidade, um patamar extremamente atrativo para a classe média baixa, além do aumento do volume e dos prazos do financiamento imobiliário que temos observado nos últimos trimestres, conforme comentado pelo Sr. Elie, no começo da apresentação. Prova disso é que já vendemos 100% das unidades do Líber e Bela Vista, e 95% das unidades do Vero Campo Belo até o mês de março. Também realizamos um lançamento em Jundiaí, chamado Garden Resort, com VGV de R$21 milhões, 148 unidades, e preço médio de R$143 mil, onde 87% das unidades foram vendidas até o final de março. O slide dez sumariza todas as nossas iniciativas até o presente momento, no sentido de expandir através da diversificação geográfica. Atualmente, estamos presentes em oito estados e 14 cidades, sendo que em 2006 iniciamos atividade nas cidades Recife, Salvador, Belo Horizonte, Vitória, Niterói, Jundiaí, São José dos Campos, Guarulhos, Santos e Porto Alegre. Para tanto, realizamos ao longo do ano diversos joint ventures e parcerias com construtoras com sólida atuação e profundo expertise em suas respectivas regiões de atuação, de forma a facilitar nossa entrada nesses novos mercados. Passando para o slide 11, gostaria de falar sobre as nossas atividades nos segmentos de lajes comerciais e de shopping centers, que engloba a incorporação, locação e comercialização dos edifícios corporativos de alto padrão e alta tecnologia. Conforme anunciado no início da apresentação, transferimos a totalidade dos ativos desse segmento para a nossa controlada integral, Cyrela Commercial Properties, CCP, de forma a propiciar uma maior visibilidade às nossas atividades nesse segmento. Atualmente, foi aprovado pelo Conselho de Administração, divulgado o Fato Relevante, e encaminhando para a GE a proposta de cisão parcial da Cyrela Brasil Realty, correspondente à sua participação detida da CCP, de forma a constituir-se uma nova empresa, com conseqüente obtenção de registro de capital aberto na CVM e listagem de suas ações no Novo Mercado da Bovespa. Esta proposta está inserida no contexto de reestruturação societária, de forma a permitir a manutenção de nosso foco nas atividades relativas à incorporação imobiliária, ao mesmo tempo em que a CCP concentra o seu foco de atuação nas atividades de incorporação para locação de lajes corporativas e shopping centers e de administração desses 6

7 ativos, gerando na visão consolidada uma maior eficiência e competitividade frente aos nossos concorrentes no mercado específico de renda. Atualmente, nosso portfolio nesse segmento é composto por nove edifícios e três shopping centers, além de três projetos com m 2 de locação e desenvolvimento. Especificamente na parte de lajes comerciais, encerramos o ano de 2006 com uma receita bruta de R$23,4 milhões, m 2 de área locável, onde possuímos 100% de participação. Na parte de shopping centers atingimos uma receita total de R$28,9 milhões, área locável de m 2 e 59,5% de participação. Na visão consolidada, a receita total desse segmento foi de R$52,4 milhões. No slide número 12, nós temos a evolução do nosso saldo de recebíveis de 2005 para 2006, o qual totalizou R$2,4 bilhões em 31 de dezembro de 2006, um saldo 73% maior na comparação ano a ano. Esse montante considera todos os contratos assinados pelos nossos clientes e os valores ainda não contabilizados no nosso balanço. Aproximadamente 89% desse valor é representando por recebíveis não-entregues, relacionados a empreendimentos em construção. O prazo médio de realização de nosso contas a receber está por volta de quatro anos. Vale ressaltar que nunca tivemos despesas significativas na realização desse ativo. No final de dezembro de 2006, o nosso substancial volume de recebíveis foi 2,7 vezes maior que o custo estimado para a conclusão dos projetos em andamento, conforme indicado pelo nosso orçamento de construção. Agora gostaria de passara palavra ao Sr. Saulo Lara, que irá comentar sobre o nosso desempenho financeiro no ano de 2006 em maiores detalhes. Saulo, por favor. Bom dia a todos. É com alegria que voltamos a falar sobre os números da Cyrela nesse momento, no encerramento do exercício de Passo ao slide 14, onde nós temos uma comparação da nossa receita líquida de 2005 contra Na comparação com 2005, nossa receita líquida cresceu, em 2006, 62,1%, atingindo o patamar de R$1,1 bilhão no ano. Como geralmente acontece, a maior parte da nossa receita vem do segmento de incorporação imobiliária residencial, que representou 93% da receita bruta em O aumento da receita líquida reflete, entre outros fatores, o reconhecimento das receitas derivadas de 36 novas obras lançadas em 2006, destacando entre elas a Vereda Paraíso, Alto Vila Nova, Les Résidences de Monaco, Central Park, Barra Family, Paulistânia, Bosque Residencial e Allori Vila Romana. Essas novas obras proporcionaram uma apropriação de R$320 milhões em receitas no ano de

8 Observando a parte de baixo do slide, verificamos que, mesmo para um período maior, de três anos, mostramos também uma sólida taxa média de crescimento composta, que foi de 28,7% para o período do ano de 2004 até 2006, mais uma vez comprovando a nossa adequada estratégia operacional e financeira. Apesar dos investimentos nas joint ventures já terem incorrido significativamente, os seus resultados ainda estão por vir, a partir de Portanto, as joint ventures ainda não contribuíram de forma significativa em nossos resultados de O slide 15 mostra a evolução de nosso lucro bruto, que atingiu R$471 milhões em 2006, um aumento de 47,9% em relação a A margem bruta de 2006 foi de 42,2%, 4,1 p. p. abaixo da margem de 46,3% registrada no ano anterior, principalmente devido à variação no perfil dos edifícios construídos ao longo de 2006 e aumento do volume. A margem bruta para o segmento de incorporação imobiliária residencial foi de 42%, 13,7 p. p. menor do que a margem bruta de 45,8% registrada em No último trimestre de 2006, reconhecemos o efeito significativo dos lançamentos nos segmentos de médio-baixo padrão, cuja margem bruta para esse produto, é 38%. Portanto, o mix desse trimestre tem forte peso na cadeia de produtos com menor valor agregado, fazendo com que a margem bruta caísse, no 4T06, para 39,3% no segmento de incorporação imobiliária residencial. Na página 16, nós temos as despesas operacionais, onde temos uma visão geral da evolução das nossas despesas, as quais aumentaram 39% em relação ao ano de 2005, passando de R$164 milhões para $228 milhões. Essas despesas, com o percentual da receita líquida, registraram uma queda de 3,4 p.p, de 23,8% em 2005 para 20,4% em As despesas comerciais, de R$131,2 milhões em 2006, quase em sua totalidade referem-se à incorporação imobiliária residencial; cresceram 39,1%, quando comparado aos R$94 milhões registrados em Com o percentual da receita bruta no segmento, essas despesas reduziam em 2 p.p. na comparação ano a ano, representando 12,2% em 2006 contra 14,2% em 2005, refletindo a nossa maior velocidade de venda dos lançamentos de 2006 versus 2005, o que exigiu custos menores de mídia. As despesas comerciais, em verdade, referem-se basicamente a pré-vendas, realizadas durante os anos de 2006 e Essas despesas representaram 5,8% e 9,2%, respectivamente, das pré-vendas de 2006 e 2005, sendo que tal redução, de 3 p.p. decorre principalmente da substancial velocidade de vendas dos principais lançamentos de 2006, como, por exemplo, o Central Park da Mooca, a Nova Klabin, Barra Family Resort, que foram vendidos 100% 8

9 somente em 9, 13 e 13 dias, respectivamente, demandando, portanto, menor custo de publicidade e propaganda. As despesas gerais e administrativas totalizaram R$74,7 milhões em 2006, 66,7% maiores na comparação ano a ano. Com o percentual da receita líquida de vendas, essas despesas representam 6,7% do total, 0,2 p.p. maior que o valor calculado para As principais variações derivam, basicamente, dos seguintes fatores: primeiro, houve um crescimento de R$10,9 milhões em 2006 nas despesas de salários e encargos sociais, decorrente basicamente da criação da estrutura de pessoal focado no crescimento geográfico da Companhia e que resultou nas parcerias, joint ventures nas praças de Porto Alegre, Belo Horizonte, Vitória e Salvador. Criação da estrutura de pessoal dedicado às atividades no segmento econômico, e cujos resultados se fizeram notar pelo lançamento de três empreendimentos no ano de Criação da estrutura de pessoal focada no segmento de loteamentos, também com abrangência nacional, porém ainda não temos nenhuma contribuição para a receita desse segmento que estamos atuando agora. Absorção também do quadro de pessoal do pessoal da RJZ Engenharia, face a sua incorporação realizada ainda no 1S06. Quando os resultados dessas atividades ocorrerem, as despesas gerais da Companhia devem ser diluídas, percentualmente. E, por último, a realização de despesas com consultoria legal e de gestão, derivadas principalmente da avaliação, auditoria, assessoria jurídica, necessárias para a implantação das joint ventures, as quais superaram R$9,9 milhões quando comparadas ao ano de Concluímos também a nossa segunda oferta pública de ações, o que gerou despesas não-recorrentes da ordem de R$20,8 milhões em 2006, ao passo que incorremos em uma despesa de R$25,7 milhões em 2005, relacionado à oferta pública inicial de ações. No slide 17, nós temos a evolução do EBITDA e do lucro líquido. O EBITDA totalizou R$248 milhões em 2006, 57,5% acima do valor registrado no ano anterior. A margem EBITDA foi 22,3%, uma queda de 0,7 p.p. na comparação ano a ano, refletindo a redução do lucro bruto em função do mix de produtos, apontando para uma maior participação dos segmentos de médio e médiobaixo padrão. O lucro líquido apurado em 2006 foi de R$243 milhões, um crescimento de 89,6% em relação ao ano passado. A margem líquida foi de 21,7%, 3 p.p. melhor na comparação com Incluímos no resultado a provisão para o pagamento da participação dos empregados nesse exercício passado no montante de R$4,6 milhões, de forma a diminuirmos a volatilidade nos resultados futuros. Excluindo-se as despesas relativas com ofertas de ações deduzidas nos dois períodos, temos um EBITDA ajustado de R$269 milhões em 2006, 46,8% 9

10 maior do que o registrado em O lucro líquido ajustado seria de R$263 milhões, 71,4% maior que o registrado no ano anterior. A margem EBITDA e a margem líquida ajustadas seriam, respectivamente, de 24,1% e 23,6%, mostrando evoluções semelhantes às observadas nas respectivas margens não-ajustadas, na comparação com o ano de No slide 18, nós mostramos a nossa receita de vendas a apropriar. Temos a evolução da receita a apropriar. Encerramos 2006 com um total de receitas a serem apropriadas da ordem de R$1 bilhão, alcançando um sólido aumento de 50,3% sobre o montante de R$678,7 milhões que registrávamos no ano passado. O lucro a ser reconhecido em 2006 atingiu R$634 milhões, um crescimento de 40,2% quando comparado ao valor registrado no ano anterior, representando uma margem bruta de 42,1%, 4,4 p.p. abaixo da margem bruta calculada para 2005, em vista da crescente participação dos produtos de médio e médio-baixo padrão em nosso mix de produtos. No slide número 19, nós demonstramos a posição do nosso caixa líquido. Os empréstimos e financiamentos totalizavam R$124,7 milhões em 31 de dezembro de 2006, um decréscimo de 38,8% em relação aos R$203 milhões contabilizados em dezembro de A queda da dívida bruta decorre da nossa política de resgatarmos os empréstimos e financiamentos onerosos em vista dos recursos obtidos em nossa oferta pública de ações. Considerando as disponibilidades de aproximadamente R$561 milhões, encerramos o ano de 2006 com um caixa líquido de R$435,9 milhões, uma prova de nossa forte liquidez. Agora, eu gostaria de retornar a palavra ao Luis Largman, que irá apresentar o último slide desta apresentação. Luis Largman: No slide 20 nós temos um gráfico combinando a evolução do preço e o volume diário negociado da nossa ação Cyrela desde janeiro de O volume médio diário negociado em 2006 foi de R$16,6 milhões, sendo que neste período passamos a integrar o índice IBX-50, bem como fazer parte da composição da carteira teórica do Ibovespa a partir de janeiro de A partir de então, a ação passou a ter um volume médio diário médio de R$35 milhões. Agora que concluímos nossa apresentação, gostaríamos de passar para a sessão de perguntas e respostas, na qual teremos prazer em responder as suas perguntas, apenas lembrado que estamos em período de silêncio, conforme instrução da CVM. 10

11 Rafael Pinho, Bulltick: Bom dia a todos. Não sei o que vocês vão poder responder em relação ao período de silêncio, mas a respeito da Living, eu vi que o land bank para esse segmento está na casa de R$1,3 bilhões. Eu queria ter uma noção de localização desse land bank, quer dizer, que cidades a Living vai focar, e qual a expectativa parcial de lançamento desse land bank para 2007, ou seja, o quanto desse land bank deve ser lançado já em E além disso, sobre os custos, vocês podem falar um pouco da expectativa de diluição do SG&A, a que níveis a gente deve voltar, uma vez que os resultados das joint ventures comecem a aparecer e o custo seja naturalmente diluído? Vou a responder a primeira pergunta. Os terrenos estão na periferia próxima ou longínqua da cidade de São Paulo, como também um pouco no interior da cidade de São Paulo. Tem alguma coisa também na periferia da cidade do Rio de Janeiro, e esse mesmo processo também começa a aparecer tanto no Rio Grande do Sul como também vai aparecer logo nas outras cidades, Belo Horizonte, e no Norte também. A segunda pergunta fica para o Sr. Lara. Com relação às despesas operacionais, olhando de dezembro para frente, nós podemos notar o seguinte: hoje, ela significa das receitas reconhecidas aproximadamente 6,7%-6,8%, um patamar maior do que nós tínhamos no passado. Olhando para o futuro, dá para a gente perceber claramente que esse número deve chegar por volta de 5% das receitas futuras. Isso era um passado que nós tínhamos, e a tendência é que nós venhamos a ganhar 1,5 a 1,8 p.p. de redução nesse custo, à medida que todas as receitas começarem a ser efetivamente reconhecidas, e todos os nossos investimentos vierem a gerar receita futura. Rafael Pinho: OK. Só voltando um pouco no segmento econômico - a expectativa de lançamento frente ao land bank já para 2007, vocês podem adiantar? A perspectiva é que em 2007 lancemos todos os terrenos que entraram nessa faixa, fora aquilo que a gente vai comprar. Todos os terrenos comprados serão lançados nesse ano em curso,

12 Rafael Pinho: OK. Muito Obrigado. Marcello Milman, Santander: Bom dia a todos. Eu sei que vocês não gostam de focar muito no trimestre, mas, eu até percebi que vocês comentaram um pouco rapidamente sobre a margem bruta desse trimestre. Mas essa queda na margem bruta do trimestre foi concentração de reconhecimento de um mix pior, a gente pode esperar uma coisa diferente para frente, ou já é efeito da entrada em segmentos mais middle-income, e essa é a tendência? Bom dia. A verdade é a seguinte: esse trimestre, em termos de mix, foi até um pouco mais afetado pelo mix do médio, médio-baixo e baixo padrão em regiões econômicas. Portanto, ao trazer essa margem para 38%, é em função do maior peso desse segmento. Isso significou aproximadamente 40% do total das vendas nesse período. Não é normal que ele signifique esse total. Então, a tendência é que ele signifique um pouco menos, ele vai significar por volta de 20% a 25%, e a margem de 38%, que ele fez com que a margem fosse puxada para 39,2-39,3%, deve melhorar; mas nós temos dado, como guidance, qualquer coisa em termos de 40% a 44%. Isso deve ser considerado e ajustado um pouco mais em função dessa participação mais efetiva dos produtos de baixa renda ou populares, como a gente chama, nesse mix de produtos. A margem deve sofrer um pouco, sim, mas não a tão grande nível como sofreu esse trimestre. Marcello Milman: Mas teve alguma razão especial para o reconhecimento ter sido concentrado nesse trimestre, estes 40% de mais mid-low e low? Se você olhar os nossos lançamentos do ano, você vai perceber que no 3T tem um VGV total de R$1,7 bilhões de vendas realizados só no trimestre, que é o grande número do ano. Nos primeiros nove meses nós tivemos até dificuldades em chegar nos guidances, e nós tínhamos dito isso, que estaria concentrado muito no 3T. E como esses lançamentos foram comprados a dinheiro, em cash, esses lançamentos de menores rentabilidades ou de menor renda acabaram se concentrando muito aí. Foi a grande entrada nossa, inclusive não no padrão tão alto, mas no padrão médio e médio-baixo, que fez com que essa margem puxasse; mas não é natural isso, isso é um momento, é um ponto fora da curva, e esse ponto fora da curva a gente não espera que se repita. 12

13 A tendência dessa margem é voltar para os patamares de 40%, não volta mais aos 45%-46% que nós tivemos no passado, mas deve estar bem próximo dos 40%. Marcello Milman: OK. E nesses empreendimentos mais de baixa de renda a gente pode continuar esperando vocês comprando cash, ou não é uma tendência, pode ser swap, pode ser cash? Infelizmente, hoje os terrenos ficaram escassos, então, mesmo os terrenos de cunho econômico estão sendo comprados à vista. O panorama, desta vez, mudou bastante. Então, significa que vai ter mais reconhecimento desse mesmo terreno no 1T; quando nós compramos à vista, maior lançado será reconhecido. Marcello Milman: OK. Obrigado. Carlos Firetti, Bradesco Corretora: Bom dia, eu queria fazer uma pergunta a respeito da CCP. Eu queria saber um pouco se vocês poderiam dar uma idéia de margem EBITDA para essa empresa, e também saber um pouco da estratégia. Vocês tendem a manter os empreendimentos em carteira, e essa é uma empresa basicamente voltada para renda, ou existe a expectativa também de vender os empreendimentos em algum momento? Luis Largman: Em relação às margens, a gente está duplamente entrando em período de silêncio, então, realmente, a gente não pode comentar nada sobre a CCP. Sobre a estratégia, nós temos imóveis de renda já faz alguns anos. Em 2006, nós aumentamos um pouco o nosso portfolio de renda, tanto em coisas com locação como na produção de coisas novas, em curso. Logo também devemos, talvez no próximo trimestre, devemos já apresentar da nossa empresa, alguma coisa mais concreta. 13

14 A estratégia é focar em renda, já que os juros estão baixando, é dividir a empresa, fazer o spin-off da Cyrela, o diretor de shopping center vai junto, o diretor de lajes comerciais vai junto. A Cyrela, por dois anos, vai fazer um contrato de administrar o back office, vai ter um local, ficando separado, daqui dois anos será totalmente separado entre as duas empresas. Por enquanto, só haverá um back office em conjunto, repito: os diretores, tanto de lajes comerciais como os diretores de shopping center, irão nessa nova empresa quando puderem, nos próximos dois ou três meses, talvez. A estratégia é que essa empresa foque renda, já que o mercado está crescendo no Brasil, e, repito, como nós temos experiência, já estamos nesse ramo faz dez anos, nós achamos que vamos focar mais em uma plus valia, vai dar mais valor para os investidores do que ficando misturado com o setor de incorporação. Fora isso, o setor de incorporação é mais lucrativo do que o setor de renda, então, em conseqüência, fazendo uma cisão vai dar mais transparência para as duas empresas, vai dar mais resultado, eventualmente, para a Cyrela Incorporação do que hoje, atualmente. Fora, de novo, que o setor de renda é um setor crescente no Brasil, um setor bem demandado, então nós achamos por bem fazer essa cisão. Luis Largman: Só lembrar, quer dizer, ele é até menos lucrativo no atual modelo de negócio. À medida que você faz uma cisão e você tem um modelo de negócio diferente, necessariamente isso pode não ser mais uma verdade. Carlos Firetti: Está bom. Só mais uma questão em relação à margem, eu só queria deixar claro: vocês acham que a margem bruta já pode estar retornando para o patamar de 40% a partir do 1T? Ou isso é uma indicação mais de médio prazo? Normalmente a gente não gosta, e como a gente tem mencionado ao longo do tempo, de olhar só trimestre. Eu acho, olhando o que eu tenho hoje, e evolução da obra que a gente já sabe, porque a gente já terminou o 3T, basicamente, a gente vê o seguinte: que essa margem vai demorar um pouco mais para chegar a esse percentual que eu mencionei anteriormente, que é superior a 40%. Não espere, no 1T, uma margem de 44%, isso não existe mais. Espere uma margem um pouco mais baixa. Mas a tendência é próximo aos 40%, aos 39%, que foi a mesma do trimestre agora, do 4T06, do que até as margens acumuladas até os nove meses iniciais de 2006, que estavam por volta de 42%. Então, a tendência esse trimestre é repetir a margem que está aí. 14

15 Carlos Firetti: E só mais um ponto: o efeito principal é o efeito da apropriação de receita de empreendimentos de médio, médio-alto padrão, ou o fato de vocês estarem apropriando receitas de empreendimentos que têm o terreno comprado com cash que eu imagino que também tem um efeito direto na margem? Não, na verdade, Carlos, o comprar a vista só faz com que a gente antecipe o reconhecimento de receita, mais nada. O efeito, efetivamente, é as margens desses produtos, porque quando você faz uma viabilidade de aquisição do terreno, você faz para o longo prazo; você determina, mais ou menos, a margem para comprar o terreno; você sabe a lucratividade desse terreno. À medida que você caminha em direção aos terrenos de baixa renda, de médio padrão, de médio, médio-baixo, as margens são inferiores. Hoje, olhando as nossas margens em termos de baixos valores, elas estão por volta de 38%, 37%, 36%, 39%, essa é a margem deles. Quando você não tem nenhum luxo, se você olhar no 4T06, você não tem nada de luxo, zero, quase, de luxo. Então, você não tem nada que puxa a margem um pouco para cima. À medida que você lança um empreendimento de luxo, ou lança um médio-alto, cujas margens são por volta de 44%, 45%, tem empreendimento até com 50% de margem, esse mix de margem sobe um pouco. E é por isso que eu detesto olhar essas margens no trimestre, porque elas não refletem muita coisa, elas não refletem o que a Companhia foi no ano todo. Daí volta a minha insistência no fato de que a gente deve olhar esse negócio pelo menos em um ano, porque quando eu lanço um empreendimento, ela leva dois anos para... O primeiro ano para ser vendido, e mais dois para ser construído. Então, eu reconheço em 36 meses. Olhar somente três meses em 36 é olhar 10%, menos de 10%, o que faz com que a margem fique afetada e a margem para o 1T, volto a repetir, ela está por volta de 40%. Carlos Firetti: OK, mas no caso de vocês, quando tem uma permuta, a receita da parte permutada está dentro da receita apropriada? Não. A receita da parte permutada pertence ao permutante. Normalmente, nós fazemos uma permuta física. A grande verdade é o seguinte: só existe permuta física. Não dá para fazer permuta... Você só fala permuta financeira, não existe esse conceito; não tem como trocar um imóvel por dinheiro, isso que é permuta financeira. Isso não existe, é absurdo. O que existe é permuta física. Quando você entrega o apartamento, a receita não entra, mesmo porque se 15

16 entrasse, eu ia pagar tributos sobre ela, não faz sentido, não tem lógica. Então, ela está fora, ela só está no custo, porém, eu só comercializo o número de unidades que me pertence, não mais a permutante. Portanto, ela não está aí. Carlos Firetti: OK. Mas não dá, então, para dizer que um empreendimento com permuta apresenta uma margem bruta maior do que o empreendimento comprado com cash? Não, ele até apresenta uma margem um pouco melhor, porque quando você começa compra com cash você negocia melhor o terreno. Quando você permuta, você passa a ter uma parte do seu lucro para o permutante, porque ele também tem a expectativa; por esperar mais tempo, esperar 36 meses para construir e vender junto com a gente, qual é a expectativa dele? É que ele tenha um retorno maior. Então, normalmente, permuta dá um pouco menos de margem em relação à compra cash. Dá menos margem, dá muito menos risco, também, já que você não põe dinheiro, e você tem que vender menos. Então, uma coisa compensa a outra. Carlos Firetti: Está bom, muito obrigado. Robson Behring, Santander: Bom dia. Na verdade, eu queria voltar um pouco à questão das debêntures e ter uma idéia em relação não sei se vocês podem responder isso ao uso desse recurso que virá; porque hoje vocês estão com um caixa líquido de em torno de R$435 milhões, e entrarão mais de R$500 milhões desse lançamento dessas debêntures. Qual vai ser a principal utilização desse recurso, vai ser a compra de terreno, efetivamente? No final de março, o nosso caixa já terá baixado bastante em relação ao fim do ano de Como estamos em expansão e em crescimento, abertura de filiais e de sociedades, então nós achamos que se não fizermos uma debênture, vai precisar de caixa. Como a gente não trabalha apertado por definição, então esse dinheiro é importante para o ano de 2007 para que o crescimento continue. 16

17 Mas os recursos vão nas obras, em terreno não muito, e vão na expansão, também. Não esqueça que estamos em vários estados, várias cidades, e tudo isso precisa de gente, de recursos e de músculos. Luis Largman: É importante só salientar, quando o Sr. Elie fala que a gente está um pouco mais apertado, é o seguinte: é dentro do conceito do modelo da Cyrela, ou seja, que a gente não vai vender imóveis nos próximos quatro anos sem considerar uma reserva estratégica que a gente tem, e tudo mais. Mas o objetivo principal, realmente, é crescimento com lucro, ou seja, isso mostra que nós estamos vendo bastante oportunidades de crescimento no mercado, e bastante oportunidade de lucrar com essas oportunidades. Além do que, a gente melhora a estrutura também do balanço à medida que a gente começa a ter um pouco de dívida no balanço. Robson Behring: Sim, eu só tenho mais uma questão em relação à compra de terrenos, que a gente estava falando de questão de permuta e questão de cash. No 3T, os terrenos que vocês adquiriram em São Paulo, houve alguma permuta, ou todos eles foram com cash? Na verdade, 32% do terreno foi em permuta, o resto me parece que foi tudo cash. Eu tenho essa informação aqui... É exatamente isso, 32% do terreno nós adquirimos em base de permuta, 68% em cash. Para você ver como o mercado, dada a forte capitalização de todos os competidores, todos os players, mudou um pouco a regra do jogo. Robson Behring: Só para completar isso, a gente sempre falava em um banco de terrenos estratégico de cerca de três a quatro anos. Se a gente está falando que hoje uma boa parte de terrenos está sendo comprada com dinheiro, e a tendência é, quando você compra em dinheiro, você já lançar imediatamente, esse banco de terrenos estratégico tende a diminuir esse período, ou seja, de três a quatro anos, para um período menor? Luis Largman: Bom, primeiro, a gente sempre falou no banco de terrenos em média sendo suficiente para os próximos cinco anos, mas o ponto que é importante é o seguinte: em primeiro lugar, a estratégia da empresa mudou. Nessas horas é uma das grandes vantagens ter o maior banco de terrenos do país. Então, isso faz com que, ao contrário, nós não estejamos pressionados de forma alguma a 17

18 ter que aumentar o banco de terrenos. De qualquer forma, como você viu no ano de 2006, nós mais do que dobramos. Então, nós continuamos sendo criteriosos, os lançamentos são rápidos, não mudou a filosofia, e a gente tem um banco de terrenos que faz com que a gente não se sinta pressionado no curto prazo, também. Robson Behring: Está OK, obrigado. Alexandre Miguel, Merrill Lynch: Bom dia a todos. Minha pergunta é bem rápida. Eu só queria ter uma noção, mais ou menos, se vocês puderem me fornecer, de margem bruta para esses dois segmentos de lajes comerciais ou shopping center, ou então os dois segmentos consolidados, já que vocês comentaram em diferencial de margem em relação ao segmento de corporação. Luis Largman: Infelizmente, a gente não pode comentar sobre esse segmento de lajes corporativas. Alexandre Miguel: Está certo, obrigado. Carlos Firetti, Bradesco Corretora: Só mais uma pergunta a respeito da compra de terrenos com cash. Em média, quando vocês fazem uma transação em cash, em quanto tempo vocês fazem o lançamento? Normalmente, vamos calcular um prazo... Talvez de seis a nove meses, uma média. Pode até levar um ano. Complicou bastante ultimamente o processo de aprovação de projetos, isso por motivos ambientais, por motivos de prefeitura. Mas isso faz parte do jogo. Carlos Firetti: E essa compra com cash certamente traz um custo financeiro maior. Maior para todo mundo. 18

19 Carlos Firetti: E isso, de certa forma, certa margem; vocês estão conseguindo repassar esse custo financeiro? Luis Largman: Sim, estamos conseguindo repassar, se não a gente não compraria o terreno. Quer dizer, obviamente, sempre a gente analisa como seria a viabilidade com permuta ou a viabilidade com caixa. A gente não vai comprar com caixa para ter uma margem menor. Deixar bem claro também que nossa margem de lucro econômico-baixo é menor do que no médio e no alto luxo. Isso é claro, as margens não são as mesmas. A nossa margem geralmente é 18% abaixo do econômico, 18% abaixo da outra. Carlos Firetti: OK, obrigado. Operadora: Agora gostaria de passar a palavra ao Sr. Elie Horn para as suas considerações finais. Em função, então, do spin-off, em função da expansão geográfica que temos tido, em função do aumento de potencial humano que temos tido, na compra de terreno e na parte de comercialização, parte de pesquisas, parte de marketing, parte de novos nichos de mercado, eu acho que a Cyrela está indo bem; ela tem que ir melhor, com certeza, e ela não pára, absolutamente. É uma empresa que trabalha full-time job, quase que... Mais que cinco dias por semana com certeza absoluta, ninguém pára essa empresa, estamos atacando nichos novos, estamos fazendo pesquisa, trabalhando, abrindo frentes novas. Se Deus quiser, vamos ter bons retornos e bons resultados também no próximo ano, em curso. Muito obrigado a todos, e até breve. Operadora: O conference call da Cyrela Brazil Realty está encerrado. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia. 19