Febraban São Paulo Mega eventos : oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana

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1 Febraban São Paulo Mega eventos : oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana Thomaz Assumpção 21 outubro 2010

2 O MUNDO É PLANO GLOBAL CIDADES EMPRESAS INDIVIDUAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

3 O MUNDO É PLANO GLOBAL CIDADES EMPRESAS INDIVIDUAL RESULTADOS

4 Novo paradigma do mercado imobiliário 2007 a grande mudança CRÉDITO & CREDIBILIDADE Mercado de Capitais Organizado Regulamentado Arbitrado pela CVM Transparência corporativa Gestão Profissional Proteção de mercado Mercado Líquido Riscos acompanhados Governança Corporativa X Mercado Imobiliário Fragmentado Não regulamentado Arbitrado pelos compradores Empresas tradicionais e fechadas Gestão empírica Decisões Empíricas Visão patrimonialista Mercado de longo prazo Riscos desconhecidos

5 A VISÃO DOS INVESTIDORES BOVESPA em 2009: Segundo maior volume de captações da história: R$ 46 bilhões, sendo: R$ 23,8 bilhões por meio de operações de IPO (seis ofertas) e R$ 22,2 bilhões em ofertas subsequentes (18 ofertas). O mercado brasileiro ocupou a 7a posição entre os mais ativos do mundo. Quando consideradas apenas as aberturas de capital, o País passa a ocupar a 4a posição. volume financeiro diário (R$ bilhões) ofertas públicas (R$ bilhões) R$ 70,1 crescimento anual de 34,6%. R$ 4,9 R$ 5,5 R$ 5,3 R$ 30,5 R$ 14,5 R$ 55,6 R$ 34,3 R$ 46,0 R$ 22,2 R$ 1,6 R$ 2, R$ 13,9 R$ 15,1 R$ 26,8 R$ 23,8 R$ 8,5 R$ 15,4 R$ 5,4 R$ 7, IPO Ofertas Subsequentes

6 A VISÃO DOS INVESTIDORES *Até 10/05/2010 Fonte :Fundo Imobiliario- Consultoria de investimentos Fundos de Investimento Imobiliário 6

7 A VISÃO DOS INVESTIDORES As Ofertas Públicas de Ações Processo de captação de recursos via mercado de capitais iniciado em setembro-05 R$ 900 milhões captados pela Cyrela Brazil Realty Em 2006 foram captados R$ 5,3 bilhões (20% do total) em 8 operações Em 2007 foram captados R$ 10,3 bilhões (19% do total) em 16 operações Em pouco mais de dois anos o setor captou aproximadamente R$ 16,5 bilhões Novos atores Operações urbanas, PPPS, Concessões Fundos de Private Equity Fundos de Pensão Fundos Imobiliarios Cepacs Cris Atualmente mais 21 companhias do segmento de construção civil listadas, entre elas: Abyara, Agra, Brascan, Camargo Correa, Company, Tenda, CR2, Cyrela, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, Inpar, JHSF, Klabin, MRV, PDG, Rodobens, Rossi, Tecnisa e Trisul Além de 7 empresas pertencentes à outros segmentos ligados ao mercado imobiliário BR Malls, Alliance, BrasilAgro, CCP, Iguatemi, Multiplan e São Carlos

8 A VISÃO DOS INVESTIDORES INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Drivers da Evolução Estabilidade econômica Políticas direcionadas ao controle da inflação Taxas de juros reais decrescentes Incentivos governamentais à construção civil Aumento do volume concedido de crédito e alongamento de prazos Expectativa do Grau de Investimento Regulamentação e sofisticação dos instrumentos Patrimônio de afetação e alienação fiduciária Alternativas de investimento às pessoas físicas: instrumentos com benefícios fiscais Certificados de recebíveis imobiliários e fundos de investimento em participações Mercado de capitais como fonte de recursos para empresas do setor Disponibilidade de recursos Maior interesse dos investidores nacionais e, principalmente, estrangeiros Crescimento da concessão de crédito: taxas decrescentes e prazos mais longos Aproximação com o mercado de capitais: abertura de capital, emissão de debêntures

9 A VISÃO DOS INVESTIDORES COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO Investimento direto/privado Incorporação e construção e venda ou locação de empreendimentos Aquisição de imóveis para moradia e locação (renda) Mercado de ações Empresas do setor imbiliário listadas em bolsa Papéis/Créditos lastreados em ativos imobiliários (CRI s) Ofertas primárias Mercado secundário Cotas de fundos de investimento imobiliários (FII s) Ofertas primárias Mercado secundário

10 A VISÃO DOS INVESTIDORES INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Tendências 2020 Brasil no Radar do Mundo :opção real de investimentos Alongamento dos prazos dos finaciamentos imobiliários Mercados Internos crescentes Atração de capital estrangeiro buscando maiores retornos lastreados em ativos reais Alto déficit habitacional, alta capacidade industrial instalada, ativos industriais defasados e mercado de escritórios carentes com empresas crescendo Infraestrutura Urbana a ser reconstruida Nova Logística Brasileira Privatizações e Concessões Onerosas Parcerias Publico Privadas VALORIZAÇÃO DOS ATIVOS

11 MEGA-EVENTOS Copa do Mundo Olimpíadas Pré-sal

12 Jogos Olímpicos: Atividades diretamente relacionadas aos megaeventos esportivos (%) Serviços públicos e privados de segurança 7% Energia elétrica Infraestrutura de tecnologia da informação e comunicação (TIC) Publicidade e propaganda 9% 10% 11% Transporte e infraestrutura rodoviária 13% Transporte ferroviário e metroviário 21% Atividades esportivas Infraestrutura urbana (água, saneamento básico e outros) 25% 26% Transporte aéreo e infraestrutura aeroportuária 53% Turismo, hotelaria e lazer 55% Fonte:Research Deloitte Indústria da construção 65%

13 Jogos Olímpicos: estimativa de gastos com jogos olímpicos (R$ bilhões) R$ 40,0 R$ 16,0 R$ 19,0 R$ 15,0 R$ 6,0 R$ 5,0 R$ 5, Barcelona 1996 Atlanta 2000 Sidney 2004 Atenas 2008 Pequim 2012 Londres 2016 Rio de Janeiro Fonte:Research Deloitte

14 Pré-Sal Visão Geral Estimativa de Produção de Óleo no Pré-Sal (em mil bpd) US$ 28 bilhões de investimentos até unidades de produção iniciando suas atividades até 2014 em Santos e no Espírito Santo, além de testes de longa duração (TLD). Estimativa de produção de óleo em 219 mil bpd em Cerca de 7 milhões de m³/dia de gás natural disponibilizados ao mercado em Diversos sistemas de produção iniciando até Em 2015 a produção de óleo deve atingir 582 mil bpd. Em 2020 a produção de óleo deve atingir mil bpd. A disponibilidade de gás natural em 2020 deve ser de 40 milhões de m³/dia. Fonte: Petrobrás - Plano de Negócio

15 Mega Eventos : Eixos Estruturantes Os projetos se apóiam em grandes eixos estruturantes: 1. Mobilidade Urbana - Sistema viário e transportes 2. Mercado imobiliário Desenvolvimento de Centralidades Adensamento e expansão de pólos indutores Requalificação Urbana Novo Planejamento Urbano- Mercadológico 1. Requalificação dos espaços públicos 2. Operações Urbanas e Viabilidade econômico financeira 3. Infraestrutura e Sustentabilidade

16 Visão Urbana - Integrada Intervenções em Infraestrutura Urbana Reestruturação fundiária Diversificação de uso e ocupação do solo Incremento no potencial imobiliário Agentes públicos e privados Formação de parcerias Concessões Onerosas PROJETO URBANO Requalificação e valorização Demandas latentes Novo Mercado Imobiliário POLÍTICO MERCADO

17 Visão Urbana - Integrada Infraestrutura mobilidade urbana Nova Lógica Urbana Viabilidade Econômica Qualidade de vida

18 Abrangência Os estudos e oportunidades devem relacionar as seguintes áreas de atuação: Planejamento e ordenamento territorial (incluindo-se questões demográficas a serem mapeadas a partir do censo IBGE) Infra-estrutura econômica, urbana e social - Novas Centralidades Capacitação / qualificação da mão-de-obra local e educação / formação dos recursos humanos (incluindo-se questões de âmbito cultural) Lei de Ocupação do Solo de cada municipalidade Novos Planos Diretores Desenvolvimento Econômico: arranjos produtivos e ampliação do efeito trabalho e renda com prospecção de vocação e potencialidades de novos negócios 18

19 Desenvolvimento das Análises Diagnóstico Sócio-econômico: Processos Flash de Mercado: Análise da lógica urbana Análise setorial e sócio econômica Análise das Cadeias Produtivas e Setores Motrizes Plano de Negócios + Entrevistas Qualitativas Pondera dados de mercado Ratificação com público target e formadores de opinião dos produtos sugeridos Posicionamento de mercado dos produtos Estudos de Viabilidade Econômico- Financeira Mercado, Investimentos, Projetos e Produtos Fase 1 Fase 2 Matriz de Possibilidades Definição de Produto e Matriz Swot Pré Viabilidade Estruturação e colocação junto a investidores Resultados Panorama do mercado Identificação de GAPs Urbanos Vetores e Tendências de crescimento Oferta e Demanda GAPs Quantitativos e Qualitativos Identificação de aspectos indutores e restritivos ao sucesso dos negócios Taxas de risco de performance Cenários de venda e ocupação de produtos identificados Projetos dimensionado com riscos reais

20 Metodoloia Novos vetores e necessidades Produção agrícola Produção mineral Portos e refinarias O desafio da nova logística

21 Metodoloia Expansão urbana, vocações, oportunidades Extrativismo e nova fronteira agro-pecuária Oportunidades de negócios em todo o Brasil Turismo Agricultura e Industrial Sul Maravilha Geração de riqueza (PIB/habitante) Densidade população (Habitante/Km2)

22 Infraestrutura-Energia Metodoloia

23 Infraestrutura de transportes Metodoloia

24 Metodoloia Nova logística O desafio da nova logística

25 Geoqualificação da mão de obra

26 Mobilidade Urbana e fluxos

27 Plano de Negócio Bairro Planejado Logística e Indústrias Complexo Empresarial Centro de Eventos Arquitetura + Operação + Marketing Hospital Educação Hotel Residencial Horizontal e Vertical Área Comercial Identidade urbana e arquitetônica A Cidade e o Negócio Demanda Interna Integração entre produtos Demanda Externa Público Flutuante

28 Riscos dos empreendimentos Risco de demanda Risco de produto Target Taxa de efetividade Consumidor final Fatores restritivos Distância, barreiras físicas e psicológicas, preço, contexto urbano etc. Fatores indutores Qualidade do produto, contexto urbano, diferenciais, qualidade de vida, segurança etc.

29 Unidades Vendidas Cenário Premissa Taxa de Efetividade Rating de Risco Maior Investimento em Marketing e Comercialização Menor Investimento em Marketing e Comercialização 600 Risco Inviável Risco de Transição Risco de Mercado 7,00% 500 6,00% 400 5,49% 3,84% 5,00% 4,00% ,75% 3,00% ,65% 2,00% ,55% 1,00% % 70% 50% 30% 10% 0,00% Taxa de Captura na Origem Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade Rating de Confiabilidade

30 OBRIGADO! Thomaz Assumpção