ESTUDO PROSPECTIVO DA INFLUÊNCIA DE VARIÁVEIS DE CONFORTO AMBIENTAL NO VALOR DE MERCADO DE UNIDADES RESIDENCIAIS EM EDIFÍCIOS MULTIFAMILIARES

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1 ESTUDO PROSPECTIVO DA INFLUÊNCIA DE VARIÁVEIS DE CONFORTO AMBIENTAL NO VALOR DE MERCADO DE UNIDADES RESIDENCIAIS EM EDIFÍCIOS MULTIFAMILIARES L. C. Durate, A. S de Oliveira, F. M. de M. Satos, L. N. Batista, C. R. de Musis RESUMO Este estudo tem por objetivo verificar a ifluêcia de variáveis de coforto ambietal o valor de mercado de uidades resideciais, em edifícios multifamiliares, de padrão de costrução do tipo ormal, a cidade de Cuiabá/MT/Brasil. Realizou-se levatameto de todos os imóveis em costrução o ao de 007 e verificou-se a existêcia de pólos de valorização urbaa, que coicidem com as regiões de maiores temperaturas do ar da cidade. Aplicou-se estatística multivariada, permitido idetificar de forma hierárquica, a ifluêcia das variáveis de coforto ambietal o valor de mercado. Os resultados compõem um modelo para avaliação dos imóveis estudados, que pode ser utilizado pelos diversos setores da costrução civil. INTRODUÇÃO O mercado imobiliário é uma das áreas mais diâmicas do setor ecoômico terciário e uma das pricipais dificuldades em avaliações de bes imóveis provêm das características sigulares de cada bem avaliado. Um trabalho de avaliação imobiliária costitui-se de uma série de operações até que se chegue à defiição do valor de um bem imóvel (Braulio, 005). Etede-se como valor de mercado de um bem, o preço pelo qual um vededor desejoso o vederia e, um comprador, igualmete desejoso, o adquiriria, sedo que ehum deles estaria sujeito a pressões aormais (Moreira, 997). O preço é uma característica objetiva relacioada ao bem, que represeta a quatidade de diheiro pago por ele (Alves, 005, p.8). Atualmete, o Brasil, dispõe-se de um referecial de preços da costrução civil, divulgados pelos Sidicatos da Idústria da Costrução Civil (SINDUSCON), que estabelece para as diversas categorias de imóveis, o Custo Uitário Básico da Costrução (CUB). Teoricamete, o preço por metro quadrado do valor veal deveria ser computado acrescedo-se aos custos de costrução, o lucro do costrutor e as despesas idiretas. Os preços praticados pelo mercado, o etato, em sempre obedecem a este referecial e, em muitos mercados imobiliários, as avaliações são feitas de forma subjetiva, ão utilizado-se de qualquer procedimeto matemático de suporte para a estimativa do valor do imóvel. Muitas dessas estimativas são feitas com base a experiêcia ou opiião pessoal do avaliador, resultado em uma grade variação dos preços.

2 Em se tratado de uidades resideciais em edifícios de múltiplos pavimetos, objeto deste estudo, além das questões subjetivas da avaliação, outras variáveis estão evolvidas a determiação de seus valores de mercado, tais como os aspectos sócio-culturais, de marketig e de localização, detre outros. A cidade de Cuiabá, capital do estado de Mato Grosso, passa por um processo de expasão imobiliária do setor habitacioal, justificado pelo acelerado processo de urbaização ocorrido a partir da década de 970. Neste cotexto de desevolvimeto, sua população foi quituplicada em um período de apeas vite aos, com o cosequete surgimeto de ovas demadas sociais de uma grade cidade modera, como déficit imobiliário, elevação dos ídices de violêcia, roubos e furtos, evasão da população das áreas cetrais históricas e demada de habitações em codomíios horizotais ou verticais, que oferecem maiores possibilidades de lazer e seguraça aos moradores (Castro e Silva et al, 999). Uma outra característica da cidade, itríseca de sua posição geográfica e de sua codição de relevo, são as altas temperaturas ambietais. Nesta abordagem, iterdiscipliariza-se os temas Coforto Ambietal e Egeharia de Avaliações, buscado-se relações etre as características dos imóveis que iflueciam o coforto ambietal propiciado pelo mesmo e seu valor de mercado. As características citadas têm fácil percepção pelo saber popular da comuidade local e fácil relação com o coforto térmico do apartameto. Pode-se citar, por exemplo, a posição do imóvel em relação ao sol, que pode iteressar a um possível comprador, já que o mesmo, ciete do rigor climático da cidade em que vive, sabe que determiada icidêcia é melhor ou pior para as codições térmicas iteras de determiados ambietes. De posse deste saber popular, o provável comprador pode atribuir maior ou meor peso a esta questão, podedo a mesma ser, iclusive, decisiva o processo de compra. Assim sedo, o objetivo geral deste trabalho é ivestigar as variáveis que mais iflueciam o valor dos imóveis e, a partir daí, buscar a percepção da população local para a importâcia dos aspectos de coforto térmico das edificações. Como objetivos específicos apreseta-se verificar a existêcia de pólos de valorização imobiliária relacioado-os com o feomeo de ilhas de calor, já diagosticado em trabalho cietífico de MAITELLI (994), que observou elevação de 0,073 C da temperatura média míima por ao, o período em que a cidade teve um iteso processo de urbaização, etre 970 e 99. MATERIAL E MÉTODO. Amostragem Esta pesquisa foi desevolvida a cidade de Cuiabá/MT, o período de jaeiro a dezembro de 007. Como objeto de estudo tem-se uidades resideciais em edifícios de múltiplos pavimetos, escolhidas para o estudo pelo fato de que, o mometo da realização da pesquisa, este mercado imobiliário mostrar-se bastate aquecido e, em ascesão. A amostragem do estudo é do tipo aleatória simples, em duas etapas. Na primeira buscou-se juto aos potos de veda das pricipais costrutoras da cidade, os edifícios resideciais multifamiliares ofertados para veda o ao de 007, elaborado-se um cadastro dos mesmos em termos de úmero de pavimetos, úmero de apartametos por pavimeto, localização, características e ifra-estrutura do codomíio e do apartameto, bem como, seu preço. Na seguda etapa, classificou-se os edifícios de acordo com os padrões de costrução do SINDUSCON (007), em baixo, ormal ou

3 alto padrão de costrução, covertedo seus custos (CUB), para valores em dólares do mês de fevereiro de 007 (U$335,43) (CBIC, 009). Defie-se como residecial multifamiliar padrão baixo, os edifícios que possuem hall de etrada, elevador e escadas, localizados em edifícios com até sete pavimetos tipo, sedo quatro apartametos por pavimeto, dois quartos e uma vaga por garagem, sedo esta descoberta. No padrão residecial multifamiliar ormal, equadram-se edifícios de apartametos com garagem coberta e média de duas vagas por apartameto, pilotis com hall de etrada, elevador, guarita e salão de festas, localizados em edifícios com média de dezesseis pavimetos tipo, cotedo quatro apartametos por pavimeto, com três dormitórios, sedo um destes, suíte. No padrão residecial multifamiliar alto estão os edifícios com média de dezesseis pavimetos tipo, cotedo hall de etrada, salão de festas, salão de jogos, copa, cetral de gás, guarita, escada, elevador, garagem coberta com três vagas por apartameto, cômodo de lixo e depósito privativo. O pavimeto tipo cotem dois apartametos, com quatro dormitórios, sedo uma suíte com closet e uma suíte simples, lavabo, sala de estar, sala ítima, sala de jatar, varada e área de serviço completa. A premissa para a defiição da amostra da pesquisa foi a seleção dos edifícios represetativos do padrão de costrução de maior tedêcia de mercado.. Defiição das variáveis Com base em prospecção realizada juto aos postos de veda dos imóveis, elecou-se seis variáveis para o estudo, a saber: preço do apartameto; localização do imóvel; área do apartameto; posição do apartameto em relação à trajetória aparete do sol; pavimeto do apartameto e posição do apartameto em relação à fachada pricipal do edifício. Etede-se como variável preço do apartameto, o valor iicial proposto para veda do imóvel por parte de sua costrutora, sem cosiderar evetuais variações decorretes das egociações e das codições e forma de pagameto. Defie-se a variável localização do imóvel como sedo a região da cidade em que o imóvel se localiza. Esta variável foi adotada a pesquisa, buscado-se verificar a existêcia de pólos de ifluêcia e de valorização imobiliária e, coseqüetemete, seus impactos e represetatividade os preços dos imóveis. A área do apartameto é diretamete proporcioal ao seu preço e sobre ela é feita a composição dos custos. Portato, essa variável é imprescidível para o estudo. A posição do apartameto em relação à trajetória aparete do sol, é uma variável muito importate, em fução do rigor climático que se apreseta a cidade de Cuiabá. No campo do coforto térmico, sabe-se que os ambietes cuja icidêcia direta de raios solares as paredes exteras ocorre o período matutio, se matém mais agradáveis termicamete durate o dia, proporcioado melhores codições ambietais para seus moradores meor cosumo de eergia elétrica destiada ao codicioameto térmico artificial. Com isso, têm-se uma expectativa de maior preço os imóveis voltados para o sol da mahã em relação aos voltados para o sol da tarde. A variável pavimeto do apartameto, quado se trata de edifícios de múltiplos pavimetos, ecotra-se diretamete relacioada ao seu preço, ou seja, quato mais alto estiver o apartameto, maior será o seu valor. Isso se deve a vários motivos, desde a maior circulação atural de ar, maior icidêcia de vetos, vista mais privilegiada, meor icidêcia de ruídos advidos das ruas próximas e da vizihaça, detre outros. Quato à posição do apartameto em relação à fachada pricipal do edifício, os apartametos da fachada

4 pricipal apresetam um maior valor de compra e veda, com exceção dos casos em que os apartametos dos fudos possuem uma vista privilegiada em relação aos apartametos da frete ou recebem sol da mahã, equato os da frete recebem sol da tarde. Ressalta-se que essas variáveis são relevates o desempeho térmico da edificação e são facilmete idetificáveis pela população local, em seu saber popular. Podem modificar-se em fução de características regioais de cuho cultural ou climático, para aplicações em outros locais de estudo..3 Metodo para aálise dos dados Para aálise dos dados utilizou-se o método estatístico, do tipo multivariado, deomiado Aálise de Agrupameto Hierárquico, que cosiste o tratameto matemático de cada amostra como um poto o espaço multidimesioal descrito pelas variáveis escolhidas (Moita Neto et al, 998). Mais especificamete, utilizou-se uma técica recete, cohecida por Árvore de Decisão, dispoível o software SPSS Statisthic Program for Social Scieces. 3 RESULTADOS E DISCUSSÃO 3. Aálise da tedêcia de mercado da costrução segudo as regiões da cidade Os edifícios em costrução ou ofertados o ao de 007, obtidos através de visitas aos potos de veda de três pricipais costrutoras da cidade de Cuiabá, foram em um total de quatorze empreedimetos, deomiados por letras de A a N. Os edifícios foram categorizados de acordo com sua localização, em três regiões da cidade, sedo ove edifícios localizados a região cetrooeste da cidada, chamada de Goiabeiras; dois a região leste, chamada de CPA e três a região sul, chamada de Jardim das Américas. A Região Goiabeiras se apreseta com muitos edifícios em expasão, devido à grade dispoibilidade de serviços em suas proximidades, como restaurates, bares, boates, pizzarias, shoppig-ceters, academias de giásticas, lojas de roupas, salões de beleza e um parque para lazer. Nesta região, há o maior úmero de empreedimetos, justificado, provavelmete, pela boa localização a cidade. Observa-se, maior ocorrêcia de empreedimetos de alto padrão, caracterizado uma tedêcia da região. A Região Jardim das Américas, apesar de ão ter a grade variedade de serviços e comércio da Região Goiabeiras, aida assim possui uma boa localização, pois além de ficar próxima a restaurates, supermercados, algus bares, shoppigceter e aveidas importates, aida é próxima ao campus da maior istutição de esio superior do estado. A Região CPA compreede a região do Cetro Político Admiistrativo (CPA), da qual tem origem seu ome, ode localizam-se a grade maioria das sedes dos órgãos públicos estaduais e federais da cidade. É um local de iteresse para moradia para fucioários públicos e, mais recetemete, foi muito valorizada pela implatação do maior shoppig-ceter do estado. As três regiões apresetam grade cocetração de edifícios, iclusive os multifamiliares, objeto desta pesquisa, justificada por diversos fatores, desde os critérios urbaísticos estabelecidos pelo plao diretor da cidade estabelece taxas de ocupação difereciadas, o setido de coduzir o tipo de costruções a serem feitas as diversas regiões da cidade. Em Cuiabá, o plao diretor permite

5 que, essas três regiões, se teha taxa de ocupação elevada e, coseqüetemete máximo aproveitameto da área, o que sigifica maior viabilidade ecoômica do empreedimeto. 3. Aálise de mercado Os edifícios em oferta as icorporadoras e costrutoras possuem similaridade etre si: mais de quize pavimetos, tedo o codomíio piscia, sala de jogos, playgroud, salão de festas, churrasqueira, guarita com fucioameto em tempo itegral e o míimo duas vagas a garagem, localizados em bairros com ifra-estrutura de serviços públicos como água, esgoto, luz, telefoe, trasporte e calçameto. Verifica-se que estão sedo ofertados duas classes de edifícios: a de padrão ormal (oito edifícios), que pois possui quatro apartametos por pavimeto e, outra, de padrão alto (seis edifícios), que possui dois apartametos por pavimeto. Existe aida um edifício cosiderado como sedo de trasição etre as classes, pois apreseta três apartametos por pavimeto, sedo que dois deles se equadram o padrão ormal e um, o padrão alto (Tabela ). Edifício Tabela : Imóveis em oferta as pricipais costrutoras. Região Número pav. Número de aptos/pav. Área (m²) Número de vagas a garagem Padrão A Goiabeiras ,00 Normal B Goiabeiras ,00 Normal C CPA 6 3 3,00 Misto D Goiabeiras 5 4 4,00 Normal E Jardim das Américas 9 4 7,00 Normal F Goiabeiras ,00 Normal G CPA 8 4 4,00 Normal H Goiabeiras 8 4 5,00 Normal I Jardim das Américas ,30 Normal J Jardim das Américas 5 33,00 Alto K Goiabeiras 6 38,00 Alto L Goiabeiras 6 6,00 Alto M Goiabeiras 9,00 Alto N Goiabeiras 4 67,00 Alto Idetificou-se a ocorrêcia de um úmero maior de edifícios equadrados o padrão ormal de costrução, optado-se, por costituir a amostra, esse trabalho, de edifícios desse padrão de costrução. Com isso, pode-se dizer que o mercado da costrução de edifícios resideciais está visualizado uma maior demada por edifícios com padrão ormal, que atedem à classe média. Tem-se como amostra, ove edifícios, selecioados detre o uiverso de quatorze, com os imóveis que se equadram o padrão ormal (A, B, D, E, F, G H e I) e, também, o edifício que está em trasição, com três apartametos por pavimeto, mas levado-se em cosideração para o estudo apeas os dois apartametos que possuem padrão ormal (C).

6 Orgaizou-se um baco de dados com a variável preço do apartameto categorizada em fução das variáveis pavimeto do apartameto e posição do apartameto em relação à fachada pricipal do edifício e posição do apartameto em relação à trajetória aparete do sol, o qual pode-se observar que em todos os edifícios há variação do preço do apartameto em fução do pavimeto do apartameto (Tabela ). Sobre a posição do apartameto em relação à fachada pricipal do edifício, observa-se que: i. os edifícios D, G, H e I, a posição do apartameto a fachada do edifício ão impacta o preço do mesmo, tedo os apartametos situados o mesmo pavimeto o mesmo preço, idepedemete de sua posição em plata; ii.os edifícios A e F apresetam variação de preço em fução de sua posição em relação à fachada pricipal - frete e fudos- e, em relação à trajetória aparete do sol - icidêcia de sol matutio ou vespertio; iii. os edifícios B e C apresetam variação do preço somete em fução da posição do apartameto em relação à fachada pricipal; iv.o edifício E tem o preço dos apartametos determiados pela posição em relação à fachada pricipal, com um agravameto da codição do apartameto de fudos ter icidêcia solar vespertia. O apartameto de meor valor é de U$.0,6/m (posicioado do o ao 3 o pavimeto do edifício D). O de maior valor, U$.443,58/m, é o do edifício H, do 6º ao 8 o pavimeto. Percebe-se que a variação dos preços é estabelecida de forma diferete os diversos empreedimetos, em fução da altura do pavimeto e da codição do imóvel fazedo com que o preço por metro quadrado teha uma variação depededo do edifício. Apesar das difereças, os preços apresetam um desvio pequeo etre o de meor e maior valor. Os edifícios A, B, C e D são os meos valorizados, sedo o D o meos valorizado detre todos. Os edifícios F e G são os mais valorizados. O edifício E aparece em algumas situações com o meor valor de metro quadrado e, em outras, com o maior. Para fazer uma melhor aálise, deve-se aalisar cada edifício em particular. No edifício F, observa-se uma tedêcia a ocupar o posto do maior preço, mas isso ocorre a maior parte das vezes as codições viculadas ao sol da mahã. Isso idica a preocupação especial esse edifício com a icidêcia do sol os apartametos, sedo claramete mais valorizados os apartametos em que o sol icide o período matutio, idepedetemete de sua posição a fachada (frete ou fudos). Ocorre, porém, coicidetemete, que a fachada sul - que toma o sol da mahã tem-se vista para um parque, o que pode ser, também, um fator de ifluêcia o preço desses apartametos. Outro edifício que aparece com maior freqüêcia a colua dos mais valorizados é o edifício G, que se apreseta idepedetemete da posição do sol, ou seja, ão se verifica relação etre o preço e a icidêcia solar. Ressalta-se, o etato, que a fachada voltada para o sol da tarde é, também, a que se volta para a melhor direção dos vetos, e para detro do bairro Jardim das Américas, o que pode ser um fator que iflueciou os preços. Pode-se supor que houve algum cuidado arquitetôico com relação à proteção solar, ou procurou-se miimizar esta questão abrido-se mão de outro elemeto, embora questões de projeto ão perteçam ao escopo deste trabalho, sedo, o etato, importates e pertietes para uma aálise mais detalhada dos fatores evolvidos, passíveis de serem abordadas em estudos futuros. Deve-se frisar que, o aspecto geral, a codição dos apartametos em que a icidêcia do sol é vespertia apreseta média de valores iferiores aos de icidêcia matutia.

7 Tabela Valores dos apartametos por área, pavimeto do apartameto e posição do apartameto em relação à fachada pricipal do edifício Edifício e Área A 97m B 38m C 3m D 4m E 7m F 84m G 4m H 5m I 98,3m Sol da mahã Pavimeto Pavimeto Todos Valor/Área (U$/m²) Posição do apartameto Frete Fretesol Frete- Fudos da sol da tarde mahã Fudossol da tarde Fudossol da mahã - -.0,66.4,3 -.80,.0, ,97.85,63 -.3,5.45, ,.39, ,66.99, ,66.99,3 -.34,63.364, , , ,3 -.78, , , , , , , , -3 0, , , , , , - -.0, , ,77.3, , ,48.34, , ,3.34,89.79, , , ,6 -.94, , , , , , , , , , ,53-60, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

8 O edifício A, apreseta-se como meos valorizado, a posição de frete sol da tarde. Pode-se cocluir que, ocorre ovamete, uma preocupação com a posição do sol, dessa vez aliado à posição da fachada. Mostra uma meor valorização para o sol vespertio e para a posição de frete à fachada. Pode-se cocluir que esse caso ocorre uma preferêcia aos fudos do edifício, provavelmete por alguma paisagem atural específica. No edifício B, percebe-se grade freqüêcia da codição frete - sol da mahã a colua dos mais baratos, ou seja, provavelmete, o metro quadrado desse edifício é um dos mais baratos e a costrutora ão levou em cosideração a posição de icidêcia do sol o valor do edifício, mostrado a subjetividade que existe a avaliação de imóveis e o etedimeto de quato cada uma dessas características pode iflueciar o preço do imóvel. Quato à questão do posicioameto da fachada, ovamete a posição da frete é a meos valorizada esse edifício, assim como o edifício A, mostrado mais uma vez a preferêcia pelos fudos esse caso, o qual deve-se ter alguma paisagem atural específica ao fudo do edifício. O edifício C aparece várias vezes a codição de meos valorizado como apartameto de fudo com icidêcia de sol da mahã. Percebe-se que os apartametos de maior valor são os que ocupam a posição da fachada pricipal, idepedetemete da situação da posição do sol. O edifício E aparece com freqüêcia a codição de mais barato como apartameto de fudo sol da tarde. É o metro quadrado de meor valor e tem relação com a posição da fachada e/ou posição de icidêcia do sol. No edifício D, o preço do apartameto tem variação diretamete proporcioal com o aumeto altura do pavimeto. Nos pavimetos mais baixos, os seus apartametos apresetam os meores valores, a partir do oitavo adar passa a apresetar valores mediaos para seus apartametos, ficado praticamete fora dos extremos. Existem, aida, outros edifícios que ão participam das extremidades de preços, ficado a faixa mediaa de valorização, sedo eles os edifícios H e I. 3.3 Pólos de valorização imobiliária e ilhas de calor A Figura mostra o mapa das ilhas de calor a estação seca para a cidade de Cuiabá, a qual pode-se observar as isotermas da cidade com a sobreposição dos pólos de valorização imobiliária. A maior isoterma apreseta temperatura de 9 o C, a região cetral da cidade e, a meor, de 4,5 o C, os limites do perímetro urbao, atualmete já expadido em relação a data em que foi elaborada a figura. Verifica-se que os pólos de valorização imobiliária, quado sobrepostos às isotermas, coicidem com as ilhas de calor: a Região CPA ecotra-se a ilha de calor de 8,5 o C e as regiões Goiabeiras e Jardim das Américas, a ilha de calor de 8 o C. Cofirma-se, portato, a relação etre o adesameto urbao e o feômeo das ilhas de calor. Costata-se, portato, que os pólos de valorização imobiliária, os quais se apresetam alta desidade costruída, elevadas taxas de impermeabilização do solo e meores áreas verdes, as codições da temperatura do ar, que é um parâmetro importate a defiição do stress térmico, apresetam um aumeto em relação às regiões meos urbaizadas. Sedo assim, para a demada do mercado, outros fatores, que ão os térmicos ambietais decorretes da localização do imóvel em região mais quete da cidade, adquirem maior relevâcia. Para o provável comprador deste imóvel, fatores como à proximidade à serviços e facilidade de acesso, tem maior importâcia que a questão microclimática.

9 Figura : Ilhas de calor e pólos de valorização imobiliária (Adaptado de Maitelli, 994). 3.4 Ifluêcia das variáveis do estudo a composição de preço dos imóveis A árvore de decisão mostra a disposição das variáveis deste estudo e a ifluêcia que exercem sobre a variável preço, selecioada como a pricipal e de iteresse do estudo (Figura ). A variável de maior ifluêcia sobre o valor do metro quadrado do apartameto é a área, que estatisticamete divide-se em três categorias: apartametos meores que 84,00m ; apartametos etre 84,00 e 4,00m e apartametos maiores que 4,00m. Para os apartametos com área meor que 84m, tem-se aida a ifluêcia em seguda istâcia, da variável da localização do imóvel, com a subdivisão em duas regiões: Goiabeiras e Jardim das Américas. Os apartametos da região Goiabeiras ão subdividem-se mais, equato que os apartametos da região Jardim das Américas subdividemse ovamete com a variável pavimeto em que se ecotra o apartameto, em duas classes: os apartametos acima e abaixo do quarto pavimeto. Aparece, também, o preço médio dos apartametos de cada região, sedo o da região Goiabeiras de U$3.66,00 e o da região Jardim das Américas de U$9.3,46. Ou seja, mostra-se a tedêcia dos apartametos serem mais caros a região Goiabeiras do que a Região Jardim das Américas. Aalisado a seguda categoria de área de apartametos, etre 84,00 e 4,00m, observa-se que o valor de U$.98,34 é o poto de divisão dos dois grupos de sub-variáveis. Para os apartametos com valor meor que U$.98,34 por metro quadrado, aida ocorre a ifluêcia da posição do apartameto em relação à fachada do edifício, ou seja, se o mesmo ocupa posição frete ou fudos. A terceira categoria de área, apartametos maiores que 84m, também apreseta uma subdivisão em

10 duas classes, sedo que a variável de ifluêcia é, assim como o caso aterior, o preço do metro quadrado (valor/área). Nos apartametos com metro quadrado maior que U$.73,74, tem-se uma outra subdivisão, com ifluêcia da localização do edifício, sedo dividida em Região Goiabeiras e Região CPA. Aparece, também, o preço médio dos apartametos das duas regiões, ode o da Região Goiabeiras é de U$74.678,0/m e o da Região CPA, de U$83.707,80/m. Com isso, percebe-se uma tedêcia dos apartametos serem mais caros a Região CPA do que a Região Goiabeiras. Observou-se que ão ocorreu ifluecia padroizada das variáveis de coforto ambeital o preço dos apartametos, sedo que em algus edifícios a de maior peso é a área, em outros, o pavimeto em que os apartametos se ecotram ou o posicioameto do apartameto em relação à fachada do edifício. Dessa forma, pode-se cocluir que, estatisticamete, as variáveis de coforto ambietal ão aparecem como ifluêcia sigificativa a defiição dos preços dos imóveis. Percebe-se, também, que apesar de, aparetemete, todos os apartametos se mostrarem similares do poto de vista do padrão costrutivo ormal, e isso presumir que sejam bes de cosumo de uma mesma classe social, com o estudo ficou muito claro que eles subdividem-se em outras três classes de áreas do apartameto, como observado ateriormete. Ou seja, esses apartametos subdividem-se em outras três classes para compradores distitos, ode as próprias características levadas em cosideração para a obteção do valor do imóvel são distitas. Existem algumas questões explicativas desse cotexto. Em geral, a área é o primeiro fator para divisão e o pricipal determiate do preço do apartameto, sigificado que, apesar de todos os apartametos serem similares, eles se destiam a três perfis de cosumidores, ode cada perfil busca um tamaho mais específico e características particulares. Os apartametos meores podem iteressar casais recém-casados, sem filhos ou solteiros, que ão estão tão preocupados com o valor do metro quadrado, mas sim com a localização do edifício, provavelmete iflueciados pelas facilidades ecotradas. Desses apartametos, os que optam pela região do Jardim das Américas aida se preocupam com o pavimeto do apartameto. Este fato pode estar viculado ao fato desses apartametos de maior altura apresetarem meor icidêcia de ruído do trâsito das aveidas limítrofes do bairro e meor possibilidade de ocorrêcia dos isetos proveietes de córrego e de zoológico próximos ao local. Os apartametos maiores, provavelmete, iteressam a casais com filhos, que devido ao fato de adquirirem um imóvel maior, preocupam-se com o preço por metro quadrado, já que isso aumetaria em muito, o valor total do apartameto. Também podem estar preocupados com a variável preço por metro quadrado devido ao fato de possuirem gastos relativos à família, como educação, trasporte e outros. Os compradores dos apartametos de maior valor por área, aida levam em cosideração a região em que o mesmo se ecotra. Buscam o local a partir dos serviços oferecidos a região e pelas poteciais facilidades de idepedêcia de locomoção dos filhos. Os apartametos de valores médios iteressam aos solteiros que possuem reda cofortável, aos recém-casados, casais com filhos pequeos e aos casais com filhos maiores. É uma mistura dos dois tipos, ode a pricipal preocupação é o valor do metro quadrado. Em seguida, aparece a preocupação com a posição em relação à fachada, talvez por uma questão de procurar um lar com uma vista privilegiada. A árvore de decisão apreseta, aida, os valores da média e desvio padrão em cada divisão, bem como o úmero de amostras e sua porcetagem de represetatividade o grupo como um todo. Isso serve para se ter uma idéia dos valores e suas difereças em cada subdivisão e, perceber que à medida que os grupos se afuilam coforme suas similaridades, também dimiui o desvio padrão, trasformado-os em um grupo mais homogêeo, tato em características quato em valores.

11 Node Node 4 Node <=84 REGIÃO Adj. P-value=0.0000, F=.6559, df=, Pavimeto Adj. P-value=0.03, F=7.763, df=,3 <=4 >4 Node Node Node Área (m²) Adj. P-value=0.0000, F= , df=,77 (84,4] Node Valor/Área (R$/m²) Adj. P-value=0.0009, F=6.8356, df=,4 <= > Node 6 Node FUNDOS Adj. P-value=0.0480, F=4.6369, df=,5 0 Node 4 Node Figura : Árvore de decisão dos edifício. >4 Node Valor/Área (R$/m²) Adj. P-value=0.0304, F=5.65, df=, <=80 >80 Node 8 Node REGIÃO Adj. P-value=0.589, F=.338, df=,3 3 Node 6 Node

12 5 CONCLUSÃO Idetificou-se tedêcia de mercado para edifícios resideciais multifamiliares de padrão ormal, caracterizado por média de dezesseis pavimetos tipo, sedo quatro apartametos por pavimeto, cotedo três dormitórios, sedo uma suíte, garagem coberta, duas vagas de garagem, pilotis com hall de etrada, elevador, guarita e salão de festas. Costatou-se que o metro quadrado mais caro de todos os edifícios foi de U$804,94 e, o mais barato, de U$65,98. A variável área é que mais ifluecia o preço do imóvel, dividido o objeto de estudo em três grupos. Cada um desses três grupos tem seu preço determiado por variáveis diferetes, sedo que a localização do edifício a cidade é mais importate os apartametos com meor área e o valor/área mais importate os apartametos com média e maior área costruída. Aida houve mais algumas subdivisões de ifluêcia das variáveis o preço, que resultaram a composição de um modelo de avaliação de imóveis, aplicável à imóveis similares aos do estudo, podedo ser utilizado por imobiliárias e avaliadores em geral. A Região Av. CPA tede a ter imóveis mais valorizados, seguida da Região Goiabeiras, que egloba a maior parte dos edifícios estudados, mostrado ser um pólo de valorização da cidade. Quato aos preços dos imóveis e suas as relações com as variáveis de coforto ambietal, há idicações de que a posição em relação à trajetória aparete do sol seja a mais importate. No etato, como mostrou a Árvore de Decisão, ehuma das variáveis ifluecia sigificativamete a defiição deste preço. Com relação à importâcia da localização do imóvel a cidade, ota-se a importâcia de se morar em local de fácil acesso aos serviços. 6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS Alves, V. Avaliação de Imóveis Urbaos baseado em métodos Estatísticos Multivariados, 005. Dissertação (Mestrado) Curso de Pós-Graduação em Métodos Numéricos em Egeharia, Uiversidade Federal do Paraá, Campo Mourão, 005. Braulio, S. N. Proposta de uma metodologia para avaliação de imóveis urbaos baseados em métodos estatísticos multivariados. Curitiba, 005. Castro e Silva, E. de; Guarim Neto, G.; Cuha, G. N. da ; Durate, L. C.; Barbosa, M. de F. R.; Macedo, M. Percepção do ambiete urbao: Cetro Histórico de Cuiabá/MT. Revista de Educação. Cuiabá, v. 8, 999. CBIC. Câmara Brasileira da Idústria da Costrução. Dispoível em Capturado em 3/04/009. Maitelli, G. T. Uma abordagem Tridimesioal do clima urbao em área Tropical Cotietal: o exemplo de Cuiabá/MT. Tese USP, São Paulo, 994. Moita Neto, J. M., Moita, G. C. Uma Itrodução à Aálise Exploratória de Dados Multivariados. São Paulo: Química Nova. v.,. 4, p , 998. Moreira, A. L. Pricípios de egeharia de avaliações. 4 ed. São Paulo: Pii, 997.