MATERIAL DE APOIO À CONSULTA PÚBLICA DIRETRIZES PARA A ELABORAÇÃO DO PLANO DE NEGÓCIOS

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1 MATERIAL DE APOIO À CONSULTA PÚBLICA DIRETRIZES PARA A ELABORAÇÃO DO PLANO DE NEGÓCIOS ANEXO 08 - MINUTA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE EDIFICAÇÃO COM CONSTRUÇÃO AJUSTADA (BUILT TO SUIT) 1/7

2 SUMÁRIO 1. PREMISSAS DESENVOLVIMENTO QUADRO 1 Receitas QUADRO 2 Impostos Indiretos QUADRO 3 Custos Operacionais e Despesas QUADRO 4 Impostos Diretos QUADRO 5 Capital de Giro QUADRO 6 Investimentos Programados QUADRO 7 Cronograma Físico-financeiro dos Investimentos QUADRO 8 Depreciação dos Investimentos QUADRO 9 Demonstrativo de Resultados do Projeto QUADRO 10 Fluxo de Caixa do Projeto /7

3 1. PREMISSAS A licitante deverá apresentar um Plano de Negócios, com todas as informações necessárias, descritas de forma não exaustiva abaixo, com objetivo também de permitir eventual recomposição de equilíbrio, como descrito na Cláusula 15 da Minuta do Contrato. Como introdução ao seu Plano de Negócios a licitante deverá apresentar suas premissas de trabalho, como (1) Avaliação da Viabilidade Técnica do Projeto; (3) Quadro de Investimentos Programados; (4) Cronograma Físico-Financeiro dos Investimentos Programados; e (5) Reflexões sobre a Viabilidade Econômica do Projeto. O Plano de Negócio deverá ser proposto com Fluxo de Caixa Desalavancado. A seguir consta um cronograma que busca referenciar os critérios de pagamento de ALUGUEL MENSAL PARCIAL e de ALUGUEL MÁXIMO MENSAL, envolvendo as edificações dos Grupos de 1 a 3 e as Áreas e Edificações Complementares do Grupo 4, como descritos no item 4.3 da Minuta de Contrato e no seu Anexo 3. O cronograma a seguir, adotado no estudo base, apresenta as datas de entregas/recebimento das edificações e o respectivo início do pagamento da amortização pelo Locatário. 3/7

4 As Edificações dos Grupos 1 a 3 serão entregues/recebidos individualmente e as do Grupo 4 serão entregues junto com o Complexo, nos termos do Anexo 7 da Minuta do Contrato. O quadro a seguir detalha o percentual por Edificação. A licitante deverá apresentar seu cronograma previsto para as entregas/recebimento das edificações e o respectivo início do pagamento da amortização pelo Locatário. 2. DESENVOLVIMENTO Os projetos executivos e o cronograma referencial estão discriminados nos Anexos 2 e 3 da Minuta de Contrato. Deverão ser apresentadas as correspondentes projeções financeiras cobrindo todo o prazo do Projeto, contendo todos os elementos financeiros relativos à execução do Contrato, em consonância com estabelecido no Edital ou na Minuta de Contrato. 4/7

5 As referidas projeções financeiras deverão ser apresentadas em reais e a valores da Data Base definida no Edital, mediante o preenchimento dos QUADROS 1 a 10 em planilha MS Excel. Todos os QUADROS deverão ser elaborados em base mensal. Além disso, Todos os QUADROS deverão ser elaborados em conformidade com as restrições máximas de prazo e de valor definidas no Edital ou na Minuta de Contrato. O conteúdo de cada QUADRO é descrito a seguir: 2.1. QUADRO 1 Receitas Considerando que as receitas devem ser necessárias para cobrir também a reversão dos investimentos em benfeitorias no tempo do projeto, este QUADRO deve conter o fluxo das Receitas, calculadas de forma a remunerar o operador pela execução do Projeto QUADRO 2 Impostos Indiretos QUADRO apresentando os valores devidos relativos ao Programa de Integração Social (PIS), Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS) e outros impostos indiretos que possam incidir sobre a Receita QUADRO 3 Custos Operacionais e Despesas QUADRO apresentando o detalhamento da projeção dos custos a serem incorridos com mão-de-obra, materiais e serviços para implantação e administração do Projeto QUADRO 4 Impostos Diretos QUADRO apresentando os valores de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), a serem pagos, indicando inclusive a carga tributária efetiva. 5/7

6 2.5. QUADRO 5 Capital de Giro Este QUADRO deve indicar o prazo em número de dias para o cálculo de capital de giro, referente a: (i) Recebimentos; (ii) Fornecedores; (iii) Salários e Encargos Sociais; e (iv) Impostos e tarifas a recolher QUADRO 6 Investimentos Programados Neste QUADRO deverão ser indicados os valores totais necessários, para cumprir as obrigações descritas no Edital e Minuta de Contrato para implantação do NCPFI, discriminando por grupo de itens. Deverão estar contemplados todos os investimentos, inclusive o ressarcimento da modelagem devido à Fundação Getúlio Vargas, calculado pela aplicação de 2,25% (dois vírgula vinte e cinco por cento) sobre o montante de investimentos em obras e serviços, a ser pago no primeiro trimestre de início do contrato, assim como os custos diretos e indiretos, impostos, taxas e despesas envolvidos no empreendimento, de forma discriminada, 2.7. QUADRO 7 Cronograma Físico-financeiro dos Investimentos Neste QUADRO deverá ser apresentado o cronograma físico-financeiro dos investimentos contemplando os desembolsos previstos a partir do início do Projeto e as datas de todas das entregas, intermediárias e finais QUADRO 8 Depreciação dos Investimentos Considerando a reversão do investimento em benfeitorias ao final do contrato, deverá neste quadro ser apresentado o cronograma de depreciação dos Investimentos da licitante/locadora, calculado com base no QUADRO 6 e no prazo de depreciação (em anos) de cada grupo de itens proposto. O prazo de depreciação considerado para cada grupo de itens deverá ser apresentado. 6/7

7 2.9. QUADRO 9 Demonstrativo de Resultados do Projeto Neste QUADRO deverão ser indicadas as projeções de Demonstrativo de Resultados do Projeto, no padrão fiscal, para toda a duração do contrato. Este QUADRO deverá ser composto pelo conteúdo dos QUADROS 1, 2, 3, 4 e QUADRO 10 Fluxo de Caixa do Projeto Neste QUADRO deverão ser indicadas as projeções do Fluxo de Caixa do Projeto, indicando inclusive a taxa de desconto utilizada e taxa interna de retorno do fluxo. Este QUADRO deverá ser composto pelo conteúdo dos QUADROS 4, 5, 6 e 8. Fica a critério do proponente agrupar o DRE e FC em um único Quadro, desde que observado o conjunto de exigências aqui indicados. 7/7