PCC-3506 Planejamento e Custos de Construção. Custos Conceitos. Preço - BDI

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1 PCC-3506 Planejamento e Custos de Construção Custos Conceitos Preço - BDI Prof. Dr. Luiz Reynaldo A. Cardoso Básica Bibliografia MATTOS, A. D. Como preparar orçamentos de obras. São Paulo, PINI, LIMMER, C V. Planejamento, orçamentação e controle de projetos e obras. LTC, (Cap 5.1, 5.2.) TCPO 14 Tabelas de composição de Preços para Orçamento. PINI, Notas de aula - slides Complementar KEZNER, H. Project Management: a system approach to planning, scheduling, and controlling. Wiley, DINSMORE, P. C. Gerência de Programas e Projetos. PINI,

2 Custos Introdução Importância do custo Responder à pergunta básica e fundamental do planejamento: quanto custa? E mais: Saber quanto custa em todas as fases do projeto e em todas as atividades do projeto Buscar um custo competitivo (para ganhar uma concorrência) Buscar um custo que propicie rentabilidade adequada à sobrevivência da empresa (quando vai executar a obra) custo controlado: próximo do inicialmente orçado Custo equilibrado: coitado do pintor Obter o máximo valor com os recursos disponíveis não se resume ao orçamento => interessa todos os setores da empresa, não só ao orçamentista 2

3 Custo o que é preciso saber Atividade pouco atrativa (tida como árida e desinteressante) e até negligenciada e menosprezada (na formação profissional e nas empresas) Matemática é simples, mas a atividade é complexa grande número de informações a ser coletada e processadas=>exige método requer conhecimento de tecnologia de construção do projeto Requer conhecimento de Tecnologia de Informação (softwares, sistemas) Técnicas de orçamento e conhecimentos básicos de economia Exige Engenharia de Custos => Bons profissionais acabam sendo valorizados Custo, preço e valor Conceitos básicos 3

4 Custo Custos são todos os gastos com recursos necessários para produzir um bem: Matéria prima: materiais Mão-de-obra Fábrica (canteiro) e equipamentos Obs: custos podem ser expressos em unidades de consumo de recursos (por exemplo: horas de trabalho), ou em unidade monetária; usualmente o custo é dado em unidades monetárias. Obs: há também outros gastos não diretamente relacionados à produção, (chamados despesas), mas necessários para disponibilizar e vender o bem no mercado => custos de administração Ex: escritório central, vendas, financiamento, outros. Custo é determinado por: Mercado de materiais, mão-de-obra e equipamentos; tecnologias Preço Preço: montante cobrado pelo vendedor e, se o bem é vendido, pago pelo comprador Determinado pelo mercado do bem produzido. No caso de produto imobiliário=>mercado imobiliário Deve ser suficiente para cobrir: Custos (gastos com produção) Despesas (gastos com administração) e Lucro Pode ocorrer: Preço > custo => lucro Preço = custo => nem lucro nem prejuízo Preço < custo => prejuízo No mercado imobiliário: a obra é vendida para o incorporador; preço é o montante pelo qual a obra pode ser vendida 4

5 Custo e preço da obra Custo e preço dependem da posição do agente na cadeia produtiva O que é preço para o vendedor é custo para o comprador Exemplo Para o construtor: Custo da obra: todos os gastos para realizar a obra (materiais, MO, equipamentos) Preço da obra: valor pelo qual o construtor vende a obra para o incorporador Para o incorporador: Custo do empreendimento: todos os gastos para realizar o empreendimento, (terreno, obra, marketing, serviços imobiliários, outros) Preço do empreendimento: valor pelo qual o incorporador vende o produto imobiliário para o consumidor final Valor Valor: quanto o consumidor percebe do produto e que determina sua disposição de pagar É subjetivo: depende de gosto pessoal Relacionado à utilidade, desempenho, satisfação de necessidades do consumidor Relacionado à disponibilidade: tende a ter mais valor aquilo que é escasso Ex: diamante x água 5

6 Custo, preço e valor custo preço valor Situação equilibrada: valor > preço > custo Custo, preço e valor - desequilíbrios custo preço valor aumento de valor redução de custo aumento de custo sem aumento de valor redução de valor aumento de custo 6

7 Custo, preço e valor custo Estratégia: aumentar valor reduzir custos preço valor Obra: temporárias-canteiro meio formas; equipamentos correção regularizações especificações acabamentos Análise de Valor Definir o objeto, a função e o custo: O que é isto? O que isso faz? Quanto custa isso? É possível: Realizar a mesma função com menor custo? Melhorar sua função com o mesmo custo? Exemplos: caneta esferográfica; isqueiro descartável 7

8 Como aumentar o valor da obra? Atividades que agregam custo e não agregam valor Atividades meio: formas, equipamentos (gruas, cremalheiras, etc) Atividades temporárias: canteiro Atividades de correções: camadas preparatórias (contrapisos e emboços) só correção - podem ser eliminadas se tem função no desempenho: não podem ser eliminadas, mas podem ser substituídas 8

9 Como aumentar o valor da obra Alternativas tecnológicas metálica x concreto concreto moldado in loco x pré-moldado aterros x laje Adequação de especificações linhas simples em áreas de serviço linhas sofisticadas em áreas comuns nobres Custos Diretos e Indiretos Custo de Produção e de Administração 9

10 Custos Diretos e Indiretos Custos diretos: ficam agregados à obra associados diretamente às quantidades mensuráveis; também chamados custos variáveis; materiais, Mão de obra, equipamentos diretos. Custos indiretos: são necessários para que a obra seja feita mas não ficam agregados a ela não associados diretamente às quantidades de serviços; também chamados custos fixos: canteiro. equipamentos, administração. representam de 5 a 30% do custo total Limites não rígidos Formas: equipamentos, orçados como diretos Balancim: equipamento direto, orçado como indireto Exemplos Orçamentos reais 10

11 Custos e despesas de Administração Custos : são os gastos realizados para construir; compõem-se de custos diretos e indiretos. Serão chamados também custos de obra ou custos realizados na obra Despesas de administração: são os gastos realizados fora da produção e são relativos a atividades administrativas (escritório), financeiras, comerciais, vendas, impostos e outras. São sempre ddespesas indiretos. Como formular o Preço a partir do Custo 11

12 Preço: custo x BDI BDI: Bônus (bonificação=lucro) e DI(despesas indiretas): taxa em porcentagem aplicada sobre o custo para ressarcir os custos indiretos (realizados na obra e fora da obra) e remunerar o construtor (lucro) Obras públicas (origem do BDI) => Preço = Custos diretos x BDI Mercado => Preço = Custos totais (diretos + indiretos) x BDIm COMPOSIÇÃO DO CUSTO E DO PREÇO OBRAS PÚBLICAS CUSTOS QUE OCORREM NA OBRA (custos de produção) CUSTOS QUE OCORREM FORA DA OBRA (custos de administração) CUSTOS DIRETOS Materiais e mão-de-obra CUSTOS INDIRETOS Projeto, canteiro, equipe, equipamentos e ferramentas Escritório central, financiamento, comercialização, impostos e seguros LUCRO DO CONSTRUTOR BDI PREÇO 12

13 Como formular o Preço a partir do Custo Orçar todos os custos (diretos e indiretos) Compor a taxa de BDI com base em critérios que considerem o perfil da empresa e especificidades da obra Exemplo Custo da obra : R$ ,00 Direto: R$ ,00 Indireto: R$ ,00 Preço (obra pública): Custo direto (R$ ,00) x BDI (20 a 30%) Preço (mercado): Custo total (R$ ,00) x BDIm(15 a 20%- dependendo das condições de faturamento) 13

14 Origem do BDI Obras públicas Preço: custo direto x BDI Necessidade de medir e pagar somente o que está agregado à obra Taxa de BDI varia em função de vários fatores Exemplo: BDI obra pública EDIF-PMSP - Prefeitura Municipal de São Paulo Julho/2017 BDI - COM DESON EDIFICAÇÕES Escritório Central 4,46%... 1,0446 Lucro Bruto 8,00%... 1,1282 IMPOSTOS: INSS 4,50% Cofins 3,00% PIS 0,65% ISS 2,00%... 1,2556 BDI - EDIFICAÇÕES 25,56% 14

15 Fatores que influenciam o BDI Magnitude do custo direto: mesma porcentagem aplicada a custos diretos muito altos ou muito baixos geram valores exagerados ou insuficientes Prazo da obra: quanto maior, maiores os custos indiretos Localização da obra: próximo ou distante do escritório e de fornecedores; legislação/impostos Complexidade da obra e qualidade das informações do projeto e dos custos (riscos de desvios de custo) Qualidade da empresa: retrabalho, custos pós-entrega Tipo de contrato: preço fechado, preço unitário, por administração Perfil da empresa: mais agressiva comercialmente; mais conservadora Prática de se formar o preço a partir da aplicação de uma taxa de BDI padrão, embora usual, pode acarretar preços distorcidos (para cima ou para baixo), e comprometer a viabilidade do empreendimento e da empresa BDI taxas médias usuais Obras públicas Preço: Custo direto x BDI (BDI ~ 20 a 30%, incluindo impostos) Mercado preço global com faturamento direto Preço: custo de obra (direto + indireto) x (10 a 15%) Administração: 7 a 15% (dependendo dos impostos) Impostos: 8 a 9% mais ISS 15

16 Composição do BDI recomendação BDI= (1+a/100)x(1+b/100)x(1+c/100) (1-d/100) a = percentual de custos de escritório central, custo financeiro, comercialização b = percentual de custos relacionados a contingências e à qualidade da construção (pós-entrega) c = percentual de lucro d = percentual de impostos sobre preço-faturamento Composição do BDI valores de referência BDI= (1+a/100)x(1+b/100)x(1+c/100) (1-d/100) a = escritório central/comercialização (2 a 5%), custo financeiro (0,5 a 1,5%) b = contingências, qualidade da construção (pós-entrega): 1 a 3% c = lucro: 5% d = impostos: 9% mais 2% de ISS =11% 16

17 Composição do BDI exemplo Obra residencial, orçada em R$ 10 milhões, contrato por preço fechado, 12 meses sem reajuste, complexidade média, próxima da sede. BDI= (1+a/100)x(1+b/100)x(1+c/100) (1-d/100) a = escritório central/comercialização (3%), custo financeiro (1,5%) =4,5% b = contingências, qualidade da construção (pós-entrega): 1% c = lucro: 5% d = impostos: 9% mais 2% de ISS =11% BDI= (1+0,045)x(1+0,01)x(1+0,05) = 1,2452 (1-0,11) BDI=24,52% sobre o custo => Preço: R$ ,00 Tipos de contrato Preço global Preço unitário Administração 17

18 Preço global Mais usado no mercado privado Origem e justificativa => completo conhecimento do objeto Quando objeto mal definido => conflito na qualidade e no escopo; risco para o construtor Considerar contingências para incertezas; explicitar considerações utilizadas na proposta Obras longas e reajustes > que 1 mês => custo financeiro Mais usado em obras públicas Preço unitário Princípio => especificação definida, mas indefinição sobre as quantidades Demanda fiscalização Não há necessidade de contingências físicas, somente financeiras para obras longas e reajustes > que 1 mês; menor risco para o construtor 18

19 Administração Princípio => relação entre o custo e o trabalho de gerenciamento da obra Mais usado em obras residenciais => muitas alterações de projeto, incerteza sobre a capacidade financeira dos empreendedores (preço de custo) Conflito: > custo, > remuneração; pode haver premiação da ineficiência e punição da eficiência Alternativa: administração com preço alvo ou preço máximo garantido (PMG) Não há necessidade de contingências BDI hierarquia de valores BDI preço global > BDI pr. unitário > Taxa Administração 19