Propriedade X Posse Propriedade é matéria de direito e posse é matéria de fato.

Transcrição

1 DIREITOS REAIS Posse = corpus = conduta de dono (art.1196 C.C. Teoria Objetiva de Ihering) Propriedade X Posse Propriedade é matéria de direito e posse é matéria de fato. Excepcionalmente um proprietário pode não ter posse. Ex: um sujeito compra um imóvel, registra a escritura, se tornando proprietário e adquirindo o jus possidendi (direito de possuir), mas caso o alienante não saia da casa no dia da realização da escritura, como combinado, o comprador não adquire posse (jus possessionis) já que não consegue agir como dono dando ao imóvel o destino desejado, devendo promover a Ação de Imissão na Posse. OBS: O proprietário que aluga seu imóvel não deixa de ter a posse, bem como o comodante, o depositante, ou ainda o nu-proprietário, no caso do usufruto, entre outros. Nesses casos ocorre o desdobramento da posse em Direta e Indireta. O locatário, o comodatário, o depositário ou o usufrutuário têm a chamada Posse Direta sobre o bem, e o proprietário, a Posse Indireta sobre a coisa. Posse X Detenção (art.1198 C.C.) o detentor também age como dono em relação à coisa, mas não no interesse próprio, sempre no interesse de outro, com quem possui um vínculo de dependência. Ex: caseiro, ou ainda advogado empregado de um escritório em relação aos bens móveis por ele utilizados para o desempenho da função = computador, cadeira, canetas, grampeador e outros. OBS: O parágrafo único do art.1198 do C.C. admite a transformação da Detenção em posse quando diz que o detentor, presumidamente, mantém essa qualificação, até prova em contrário. Cessando o vínculo de dependência existente entre as partes a Detenção cessa, e caso o sujeito mantenha relação de fato com a coisa surge a posse, momento a partir do qual começa a correr o prazo para a usucapião. OBS: A Detenção também é chamada de Posse Degradada e os detentores também são conhecidos pelo nome de Fâmulos da Posse. Posse X Atos de Mera Permissão ou Tolerância (art.1208, primeira parte, C.C.) Os Atos de Mera Permissão ou Tolerância são vistos como uma espécie de detenção, embora não se encaixem no conceito acima, apenas para excluir a posse e seus efeitos. Ex: Quando vamos ao cinema não tempos posse sobre as cadeiras que lá se encontram, é hipótese de mera permissão. Classificação da posse: - Posse Direta e Indireta (art.1197 C.C.) Um desdobramento, resultado de um contrato, por meio do qual aquele que cede o exercício da posse fica com a posse indireta, e outro, para quem ocorre a cessão, fica com a posse direta. Ex: Locaçao, na qual o locador é o possuidor indireto e o locatário é o possuidor direto.

2 Esse desdobramento é sempre temporário já que o possuidor direto é alguém que, em determinado momento, tem que restituir sua posse ao possuidor indireto. Isso impede a Usucapião por parte do possuidor direto pois em razão do dever de restituição ele não consegue obter animus domini, elemento indispensável a qualquer espécie de Usucapião, a não ser que ocorra uma Inversão da Causa da Posse (Inversão do Título da Posse, também chamada Interversão da Posse). A Inversão da Causa Posse ocorre quando o possuidor demonstra que a causa da sua posse não é mais a mesma. Ex: Um locatário prova, em juízo, que houve um distrato tácito do contrato, permanecendo ele na posse do bem, não mais com base naquela relação contratual. Com isso ele rompe o dever de restituição e adquire animus domini. - Posse Justa e Injusta (art.1200 C.C.) Justa é aquela que não é violenta, clandestina ou precária, o que significa que Injusta é a que possui ou, ao menos, já possuiu, um desses vícios. A Violência, a Clandestinidade e a Precariedade são os vícios da posse. Os dois primeiros ocorrem na sua origem. Nesse caso a posse só nasce quando os vícios se extinguem, mas é considerada injusta porque teve um vício maculando a sua origem. No último caso o vício surge no seu curso; é a única hipótese em que a posse já existia e era justa até que, ocorrendo a precariedade, se transforma em injusta. Precariedade é a violação do dever de restituição da posse, com base num contrato anterior. Ex: um locatário que se nega a restituir a posse sobre a coisa, no tempo ajustado. A posse precária não gera Usucapião pois envolve sempre um possuidor direto que deve restituir a posse e não o faz, impedindo a aquisição de animus domini, na forma explicada anteriormente. OBS: A posse injusta, derivada de violência ou clandestinidade, é capaz de gerar Usucapião. - Posse Civil e Natural a primeira encontra fundamento num título, o que não ocorre com a segunda. Ex: Tem Posse Civil o proprietário, em razão do título de propriedade; o locatário, em função do contrato. Tem Posse Natural o invasor de um terreno que passa a agir como dono. - Posse de Boa-Fé e de Má-Fé o possuidor de boa-fé ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição do direito sobre a coisa, ou seja, é alguém que acredita que tem direitos sobre um bem, tendo motivos para acreditar, embora isso não corresponda à realidade. O possuidor de má-fé, ao contrário, é um sujeito que sabe que não tem direitos sobre a coisa, mas ainda assim se apossa dela.

3 A lei presume a boa-fé daquele que tem Justo Título (art. 1201, parágrafo único, C.C.). É uma circunstância, documentada ou não, que justifica alguém acreditar que possui direitos sobre um bem. Ex: Venda a non domino (sem domínio). Alguém vende um imóvel se passando por dono, falsificando a documentação. Nesse caso o adquirente tem um Justo Título e, presumidamente, Posse de Boa-Fé. Efeitos da posse: - O possuidor de boa-fé tem direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, realizadas por ele, com ou sem autorização do proprietário, podendo, inclusive, exercer sobre o bem o direito de retenção, pela valor delas. Não pode, entretanto, pedir indenização pelas benfeitorias voluptuárias, mas somente retirá-las desde que isso não cause dano á coisa (art.1219 C.C.) O possuidor de má-fé só tem direito a indenização por benfeitorias necessárias e mais nada, nem mesmo o direito de retenção pelo seu valor, conforme o art.1220 C.C. - O possuidor de boa-fé tem direito aos frutos percebidos (recebidos), ao passo que os frutos colhidos posteriormente à quebra da boa-fé devem ser, por ele, restituídos ao proprietário, deduzidas as despesas de conservação e custeio da coisa (art.1214 C.C.). O possuidor de má-fé tem que devolver o valor relativo aos frutos percebidos, respondendo ainda pelo valor daqueles que, por culpa sua, deixou de perceber, também deduzidas as despesas de produção e custeio (art.1216 C.C.) OBS: A citação numa ação que pede a retomada da coisa quebra a boa-fé (jurisprudência pacífica). OBS: Tanto o possuidor de boa-fé quanto o de má-fé podem usucapir, mas o primeiro, em regra, consegue isso em tempo menor. - Usucapião forma de aquisição originária da propriedade através do exercício qualificado da posse.

4 Exercer a posse qualificadamente significa revesti-la dos requisitos legais. No que diz respeito aos imóveis, existem espécies tipos de Usucapião, e cada um exige um número diferente de requisitos: Usucapião Extraordinária (art.1238 C.C.), Ordinária (art.1242 C.C.), Especial, que se divide em Rural e Urbano (arts e 1240, C.C., respectivamente), Coletivo (art.10 do Estatuto da Cidade Lei de 2001), e Familiar (art.1240 A C.C.)Entretanto, cinco requisitos são básicos e devem estar presentes em qualquer um dos tipos, embora a lei seja omissa quanto a isso. A posse tem que ser: pública e notória; mansa e Pacífica; contínua; duradoura; com animus domini (intenção de dono) Com relação aos demais requisitos a lei trabalha a partir de um sistema de compensação de sacrifícios, ou seja, quanto maior o tempo, menor o número dos demais requisitos, e assim reciprocamente. Não cabe Usucapião sobre bem público (art.102 C.C., art.183, parágrafo terceiro, e 191, parágrafo único, ambos da CRFB) A lei admite a Acessão de Posses soma do tempo das posses do antecessor e do possuidor atual, para efeito de Usucapião (art.1243 C.C.), mas isso não é possível n as espécies que exigem como requisito a moradia do possuidor (Usucapião Especial Urbano e Rural), posto que esse é um elemento persoanlíssimo, salvo na Usucapião Coletiva (art.10 do Estatudo da Cidade). A sentença da Ação de Usucapião tem efeito meramente declaratório (art.1241 C.C.). Não se deve confundir Usucapião com Expropriação Social regulada nos parágrafos quarto e quinto do art.1228 C.C. Esta é um instituto jurídico novo, inexistente no Código anterior, por meio do qual um grupo de pessoas adquire o direito potestativo de obter a propriedade de um bem pertencente, até aquele momento, a outra pessoa, forçadamente, mediante a presença dos requisitos descritos nos referidos dispositivos. A maior diferença para a Usucapião é que a Expropriação Social exige ainda o pagamento de uma quantia equivalente à coisa, fixada judicialmente, caso as partes não cheguem num acordo. É uma espécie de Desapropriação no interesse privado, e se dá em razão de um número plural de possuidores (compossuidores).

5 Composse Ocorre quando mais de uma pessoa possui uma mesma coisa, ao mesmo tempo. A Composse pode ser Pro Diviso ou Pro Indiviso. No primeiro caso os compossuidores acordam uma divisão de fato no exercício da posse sobre o bem. Ex: Composse sobre um terreno. As partes ajustam que cada qual ocupará apenas uma fração do imóvel, a fim de evitar conflitos. Nesse caso elas podem se auto excluir de determinadas partes do terreno, de acordo com o que ficou acertado. Entretanto, esse acordo, como é próprio dos contratos, só produz efeitos entre as partes, o que significa que se algum estranho agredir aquela posse, independentemente da área invadida, qualquer um tem legitimidade para defendê-la. No segundo não existe qualquer divisão, qualquer compossuidor tem o exercício da posse sobre o todo, de acordo com o art do C.C. Propriedade Direito real por excelência. Maior poder que se pode ter sobre alguma coisa já que confere ao dono quatro direitos, ao mesmo tempo: usar, gozar ou fruir, dispor, e Direito de Sequela (direito de perseguir a coisa, através da Ação Reivindicatória de Propriedade) (art.1228 C.C.). O exercício do direito de propriedade não é, entretanto, ilimitado, devendo cumprir função social conforme art.5, inciso XXIII, da CRFB, bem como o art e parágrafos, C.C. Aquisição da Propriedade - Tradição entrega da coisa (art.1267, caput, C.C.) A Tradição pode ser Real, Simbólica ou Ficta. No que diz respeito aos móveis, em regra, a tradição é Real, se produzindo verdadeiramente, já que os bens móveis se deslocam, por força própria ou por força alheia. Quanto aos imóveis a tradição é Simbólica, representada pelo registro da escritura no RI (Registro de Imóveis), conforme o art.1245 do C.C. Existe ainda a tradição Consensual, também chamada de Ficta, realizada através de cláusula contratual. Pode se dar através do Constituto Possessório, da Traditio Bravei Manu ou da Traditio a Longa Manu (art.1267, parágrafo único, C.C.).

6 O Constituto Possessório ocorre quando alguém que possuía em nome próprio passa a possuir em nome alheio. Imagine a alienação de uma máquina copiadora tendo as partes feito um ajuste por meio do qual o alienante permanece na posse da coisa, por mais um tempo, a título de locatário ou comodatário. Neste caso, se as partes inserem no contrato uma cláusula Constituti, relativa ao Constituto Possessório, a lei presume a entrega do bem ao adquirente sem que isso tenha acontecido realmente, o que significa que a referida cláusula transfere a propriedade e a posse da coisa ao comprador, imediatamente ao contrato. Em seguida ocorre o desdobramento da posse em Direta e Indireta, cabendo esta ao adquirente, que permanecerá na posse do bem por autorização do alienatário (posse em nome alheio), e a primeira, ao alienante, que autorizou a permanecência da posse com o outro. (art.1267 C.C.). Na Traditio Brevi Manu ocorre extamente o oposto, alguém que possuía em nome alheio passa a possuir em nome próprio. Ex: um locatário adquire uma máquina copiadora locada. Nessa hipótese, se as partes inserem essa cláusula no contrato não há necessidade da máquina ser devolvida ao alienante para que em seguida seja entregue ao comprador, cumprindo o requisito da tradição para fim de transferência de propriedade. A cláusula, por si só, produz esse efeito, e o alienatário que antes possuía em nome alheio, tendo adquirido a titularidade do bem, passa a possuir em nome próprio, cessando o desdobramento da posse em Direta e Indireta. Na Traditio a Longa Manu A Tradição não é o único meio de aquisição da propriedade, embora seja o mais comum. A Usucapião também é um exemplo, além da Acessão, descrita abaixo, entre outros. Acessão Acessão significa tudo o que adere à coisa. A Acessão pode ser Natural ou Artificial. No primeiro caso ocorre naturalmente, por força da natureza, a exemplo da Aluvião e da Avulsão, e no segundo se dá através do esforço humano. Na Aluvião o movimento natural da força das águas desloca faixa de terra, de modo imperceptível, de um imóvel ribeirinho para outro, acrescendo este espontâneamente, sem direito à indenização. (art C.C.) Na Aluvião acontece o mesmo, mas o deslocamento é perceptível porque se dá através de uma enxurrada. Nesse caso, o titular do imóvel que sofreu o acréscimo tem o direito potestativo à sua aquisição, mas deve indenizar aquele que experimentou a perda, na forma e no prazo do art do C.C.

7 As Acessões Artificiais estão reguladas a partir do art do C.C, que trata das plantações e construções. O Princípio norteador das regras é o da Gravitação Jurídica, por meio do qual o acessório segue o principal. Nessa linha de raciocínio o art.1253 do C.C. explica que toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até prova contrária. O art.1254 do C.C. trata da hipótese em que alguém semeia, planta ou constrói em terreno próprio, com material alheio. Nesse caso, considerado o princípio citado, a lei confere a propriedade da plantação ou construção ao dono do terreno, obrigando-o, entretanto, a pagar o valor dos materiais ao seu titular, e ainda perdas e danos caso tenha agido de má-fé. O caput do art.1255 do C.C. trata da hipótese inversa, em que o um sujeito semeia, planta ou edifica em terreno alheio, com material próprio. Levando em conta o mesmo princípio a lei defere a propriedade da plantação ou construção ao dono do terreno, mas o primeiro tem direito à indenização se agiu de boa-fé. O parágrafo único do art.1255 do C.C., excepcionalmente, inverte a regra, entendendo que caso o acessório (plantação ou construção), realizado de boa-fé, seja consideravelmente mais valioso que o terreno, pertence este ao titular daquele, mediante o pagamento de uma indenização, fixada pelo juiz, caso não exista acordo entre as partes. Usufruto, Uso e Habitação O Usufruto é o Direito Real que confere a alguém a possibilidade de usar e fruir bem alheio, móvel ou imóvel, a princípio, ilimitadamente (art.1390 C.C.). No caso de um imóvel, por exemplo, o usufrutuário tem o direito de morar ou alugar, nesse último caso percebendo o aluguel integralmente para o fim que lhe aprouver. O Direito Real de Uso é menor porque, num primeiro momento, só dá ao usuário o direito de utilizar a coisa, móvel ou imóvel, conforme sua finalidade natural. Excepcionalmente, entretanto, o usuário poderá fruir o bem desde que seja para atender necessidades suas e da família (art.1412 C.C.), nos seus limites. Vale acrescentar ainda que o parágrafo segundo do dispositivo considera o termo Família no seu sentido amplíssimo, incluindo as pessoas do serviço doméstico. O Direito Real de Habitação tem um alcance ainda menor, permitindo somente a utilização de um imóvel para fim de moradia, sem qualquer chance de fruição ainda que o titular experimente um estado de necessidade (art.1414 C.C.)

8 Servidão A Servidão é o Direito Real sobre coisa alheia, por meio do qual um imóvel serve a outro. Ex: Servidão de Vista. Um sujeito, proprietário de um imóvel mal situado, encravado atrás de outro, ajusta com o proprietário do imóvel da frente para que este não suba seu muro acima de determinado altura. O imóvel que serve é chamado de Serviente e o que dele se serve é chamado de Dominante (art.1378 C.C.). Imprescindível que os imóveis pertençam a donos diversos, caso contrário não se trata de Servidão, mas de Serventia (arts.1378 e 1389,I, ambos do C.C.)). Como todo Direito Real constitui-se mediante registro, no caso, o RI (Registro de Imóveis). Sem o registro não existe oponibilidade erga omnes, perdendo a essência de Direito Real, não passando de mera relação obrigacional, relativa. A Servidão é indivisível conforme preceitua o art.1386 do C.C. Espécies: -Aparentes e Não Aparentes - a primeira se percebe pelos sentidos, deixando traços visíveis, como a Servidâo de Vista que tem por fim permitir o trânsito de pessoas que residem no prédio (imóvel) dominante através do prédio serviente. A segunda não é perceptível pelos sentidos, não se enxerga, a exemplo da Servidão de Vista. - Contínuas e Descontínuas - a primeira produz efeitos continuamente, independentemente de conduta humana. Ex: Servidão de Vista ou de Aqueduto. A segunda, ao contrário, não apresenta continuidade na produção de efeitos. Ex: Servidão de Passagem. A Servidão pode derivar de um contrato ou de um testamento (art.1378 C.C.) e, excepcionalmente, de Usucapião, na forma e nos prazos descritos no art.1379 do C.C. OBS: Comparando a regra com os dispositivos legais que tratam de Usucapião, o caput do art.1379 do C.C. trata da Usucapião Ordinária que exige justo-título e boa-fé, e o parágrafo único da norma se refere à Usucapião Extraordinário que os dispensa. Entretanto, como o tempo de Usucapião Extraordinário para a aquisição de imóveis, descrito no art do C.C. é de, no máximo, 15 (quinze) anos, o enunciado 251 da III JDC prevê esse mesmo "teto" para a Usucapião Extraordinária de Servidões. OBS: A Usucapião só é possível nas Servidões Aparentes (art C.C.)

9 O dono do prédio serviente não pode criar obstáculos para o exercício da Servidão e nesse sentido, o titular do prédio dominante pode realizar as obras necessárias ao exercício do direito, causando o menor incômodo possível ao outro (arts. 1380, 1383,1384 e 1385, todos do C.C.). A extinção das Servidões se dá na forma e nas hipóteses dos arts a 1389 do C.C. Diferença entre Servidão de Passagem e Passagem Forçada A diferença marcante é que a primeira se constitui voluntariamente, através de contrato, testamento ou Usucapião, registrado no RI, enquanto a segunda se dá compulsoriamente nas circunstâncias descritas no art.1285 do C.C. Na Passagem Forçada existe uma necessidade absoluta posto que um dos imóveis não tem acesso à via pública, nascente ou porto, podendo constranger o outro a lhe dar passagem, mediante o pagamento de uma indenização, o que não ocorre na Servidão de Passagem realizada pela conveniência das partes..