Avaliação Financeira de Empresas e Empreendimentos Imobiliários

Transcrição

1 Curso de Especialização em Gerenciamento da Construção Civil Avaliação Financeira de Empresas e Empreendimentos Imobiliários Prof. MSC Miguel Adriano Gonçalves

2 1- Funções da administração financeira Setor da construção civil e imobiliário Indicadores financeiros Relações da construção civil Economia, Contabilidade, Gestão, Logística e Projeto Potencialidades e entraves Artigo sobre Construção civil Exercícios sobre a introdução

3 Setor da construção civil e imobiliário Caracterização do setor da construção Setor imobiliário Entraves Perspectivas e potencialidades Relação do setor da construção civil com administração financeira (avaliação)

4 Funções das finanças É a arte e a ciência da gestão do dinheiro. Finanças preocupa-se com os processo, as instituições, os mercados e os instrumentos envolvidos na transferência de recursos entre pessoas, empresas e governos. Compreender os conceitos de finanças possibilitará tomar melhores decisões financeiras pessoais.

5 Funções das finanças Decisões fundamentais que devem ser levados em consideração. Na tomada de decisões cotidianas e busca criar valor para a empresa e para os sócios. Decisões de investimentos Financiamento Dividendos

6 Atividades chaves Realizar análise e planejamento financeiro Transformação dos dados financeiros, de forma que possam ser utilizados para monitorar a situação financeira da empresa; Tomar decisões de investimento - determinam a combinação e o tipo de ativos constantes do balanço patrimonial da empresa. (aumentar ou reduzir investimentos) Tomar decisões de financiamento- Observar às necessidades, os prazos e alternativas de financiamento disponíveis. Essas decisões são tomadas com base no balanço patrimonial, DRE e nos efeitos que terão sobre o fluxo de caixa.

7 Motivação Por que as empresas pagam dividendos? Qual a forma de financiamento ideal? (DIVIDAS e AÇÕES) Qual a carteira ideal? Bancos e instituições correlatas (analistas de crédito) Planejamento das finanças pessoais (consultores) Investimentos (corretores de títulos) Bens imóveis (vendas e aluguéis) Seguros (corretores e subscritores Como o risco de um calote do governo pode influenciar as decisões da empresa?

8 Motivação Que investimentos a longo prazo a empresa deve fazer? DECISÃO DE INVESTIMENTO Como podem ser levantados os recursos para os investimentos escolhidos? DECISÃO DE FINANCIAMENTO Como a empresa deve distribuir os recursos gastos? DECISÃO DE DISTRIBUIÇÃO - REALOCAÇÃO

9 Motivação Toda análise em finanças clássica tem por base a premissa de que a finalidade da empresa é Criar valor para os acionistas. Decisões de investimento Decisões de financiamento Decisões de distribuição Maximizar o valor da empresa

10 Organizações das empresas Firma individual: proprietário tem responsabilidade ilimitada sobre a empresa. Sociedade por quotas: sócios gerais e sócios limitados. Sociedade por ações: entidade legal separada dos seus proprietários. Figura dos acionistas e administradores

11 Organizações das empresas Sociedade limitada Sociedade de capital fechado Sociedade de capital aberto Listas em bolsa (Corporação moderna) Não listadas em bolsa

12 Objetivos, funções e estrutura de finanças OBJETIVO: Criar valor para seus acionistas ou proprietários Valor = preço de mercado Empresas AS de capital aberto - acionistas Menor valor das AS comum : sociedade limitada (sócio, dono de cotas) valor para o proprietário

13 Objetivos, funções e estrutura de finanças Maximizar lucro aderente a gestão no CP associa-se ao interesse da empresa Maximizar a riqueza = criação de valor Aumento da RIQUEZA Valor patrimonial mensurável economicamente Investimentos, liquidez de dívidas e lucro

14 Objetivos, funções e estrutura de finanças CRIAÇÃO DE VALOR CRIAÇÃO DE VALOR = VALOR DO PATRIMÔNIO LIQUIDO FINAL - VALOR DO PATRIMÔNIO LIQUIDO INICIAL Lucro econômico

15 Objetivos, funções e estrutura de finanças Lucro econômico Avaliação de ações e investimentos (valor de hoje e valor dos rendimentos que o investimento proporcionará). Previsão, caixas e investimentos Lucro contábil Trabalha com perspectiva de futuro. Observa os dados do passado (receita e custo histórico conhecidos para mensurar o lucro).

16 Objetivos, funções e estrutura de finanças O valor obtido por esse modelo de avaliação pode superar o valor contábil do patrimônio líquido Diferença nominal GOOD WILL Avaliação de fundos futuros Marca, capital intelectual, ponto, fundo de comércio... RECEITAS _ DESPESAS + - GOOD WILL = LUCRO ECONÔMICO

17 Objetivos, funções e estrutura de finanças Criação de valor Atividade produtiva Valor agregado Produto = Valor das saidas valor das entradas Valor agregado NO PROCESSO

18 Fluxo financeiro Geração de caixa OBJETIVO DA EMPRESA LUCRO Remuneração do capital que permite sua continuidade relaciona-se com os custos (fixos ou variáveis) RETORNO NECESSÁRIO CRIAÇÃO DE VALOR

19 Fluxo financeiro Investimentos em ativos Mão de obra Estoque Equipamentos Terrenos Cria valor aos proprietários (BP) Deve ser igual a algum investimento

20 Fluxo financeiro Investimentos em ativos Recursos para produzir necessário dinheiro Venda de serviços e produtos Observar a movimentação Valores pagos pelos recursos Valores recebidos pela venda = Caixa operacional (decorre do lucro)

21 Fluxo financeiro Dilema: Geração de lucro x Geração de caixa operacional Visão de longo prazo: Lucros devem se transforma em caixa.

22 Aspecto tridimensional da gestão empresarial Aspecto Operacional Qualidade, quantidade, prazos Aspecto Econômico Recursos consumidos, produtos e serviços gerados (ATIVIDADE ECONÔMICA) Aspecto Financeiro Prazos, pagamentos, recebimentos (ATIVIDADE DA EMPRESA)

23 Risco e retorno Risco e retorno são variáveis básicas da tomada de decisões de investimentos. RISCO: Medida da volatilidade ou incerteza de retornos RETORNO: É a expectativa de receitas de qualquer investimento

24 Perguntas que ajuda a responder: Risco e retorno Como se determina o retorno exigido de um investimento? Como medir o retorno e o risco de um dado investimento? O que queremos dizer quando falamos que um investimento é mais arriscado do que outro? (Decisões com base no histórico como base para a previsão do futuro)

25 Risco Risco e retorno

26 Risco e retorno Risco Corresponde a chance de perda financeira (NEGÓCIOS) Ativos com maior chance de perda são mais arriscados do que os que trazem uma chance menor (REAIS OU FINANCEIROS) INCERTEZA, VARIABILIDADE DOS RETORNOS ASSOCIADOS A UM ATIVO

30 Risco e retorno Risco Comportamento quanto ao risco Avesso ao risco Atitude em relação a risco no sentido de que se requer um retorno mais alto para compensar um aumento no risco. (MAIORIA) Indiferente ao risco Atitude em relação ao risco no sentido de não se exigir qualquer variação de retorno para compensar um aumento no risco. Propenso ao risco Atitude em relação a risco de quem aceitaria retorno menor por conta de um aumento de risco.

31 Risco e retorno Risco Comportamento quanto ao risco

32 Risco e retorno Risco Probabilidade e medidas estatísticas Avaliação de risco: Análise da sensibilidade e distribuição de probabilidade Mensuração de risco: Desvio-padrão e coeficiente de variação. Volatilidade: Quantidade de flutuações que ocorrem com uma série de números quando se desviam de uma série representativa.

33 Risco e retorno Risco Sensibilidade: Define a amplitude do risco variabilidade com base em cenários possíveis calculada pela diferença apurada entre os retornos esperados em cenários OTIMISTA E PESSIMISTA.

34 Risco Avaliação do risco Risco e retorno Distribuição da probabilidade de oferecer uma visão quantitativa do risco de um ativo, associado À probabilidade de ocorrência do evento (CHANCE)

35 Risco e retorno Risco Probabilidade e medidas estatísticas Avaliação de risco: Análise da sensibilidade e distribuição de probabilidade Mensuração de risco: Desvio-padrão e coeficiente de variação.

36 Risco e retorno Risco Mensuração do risco Medir a quantitativamente o risco Valor esperado Encontrado por aplicação média ponderada aos cenários propostos na análise.

37 Risco e retorno Risco Mensuração do risco Desvio padrão (comum) aferir a dispersão em torno do valor esperado.

38 Risco e retorno Risco Mensuração do risco

39 Risco e retorno Risco Coeficiente de variação Medida de dispersão relativa. Utilizada para ativos com retorno esperado diferente. Aumento do CV aumento do risco

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41 Retorno Risco avaliado quanto a vulnerabilidade do retorno. Retorno é o ganho ou prejuízo total que se tem com um investimento em um determinado período de tempo. Risco e retorno Distribuição de caixa num período mais a variação e valor - % valor do investimento no início do período

42 Retorno Retorno é o ganho ou prejuízo total que se tem com um investimento em um determinado período de tempo. Risco e retorno

43 Risco e retorno Retorno Observar os dados históricos

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45 Caixa e disponibilidade CAIXA: Numerário da empresa num dado período saldos e aplicações no CURTO PRAZO Disponibilidade contábil LONGO PRAZO : Não entram nas disponibilidades realizáveis no longo prazo (Mais próximo de investimentos).

46 Fluxo operacional FLUXO DE FINANCIAMENTOS CAPITAL SOCIAL EMPRÉSTIMOS DE TERCEIROS FLUXO DE INVESTIMENTOS ATIVOS FIXOS ESTOQUES - Materiais - Em processo - Acabados CAIXA (caixa, bancos, aplicações) RECEITAS FINANCEIRAS Fornecedores VENDAS CLIENTES DESPESAS MÃO DE OBRA IMPOSTOS FLUXO OPERACIONAL

47 Caixa e disponibilidade Ferramentas para avaliação dos fluxos Balaço patrimonial Gestão básica financeira Demonstração dos resultados verifica criação de valor Fluxo de caixa gestão do produto, valor gerado Demonstração do fluxo de caixa Avaliação das demonstrações contábeis Tomada de decisões

48 Caixa e disponibilidade Demonstração dos resultados Fluxo de caixa

49 Custo de capital Custo de capital é uma taxa de retorno que uma empresa deve conseguir nos projetos em que investe para manter o valor de mercado de sua ação. (Financiamento realizado por) Custo de capital de terceiros Custo de capital próprio Custo de capital total RENTABILIDADE: É o lucro obtido em um período em razão de um investimento feito em um projeto. (remuneração obtido com o investimento)

50 Custo de capital de terceiros (Ki): Custo de capital Custo corrente de levantamentos de fundos de longo prazo por empréstimos (depois do IR). Custo de capital próprio (Ks): Taxa a qual os investidores descontam os dividendos esperados da empresa para determinar o valor da sua ação.

51 Custo de capital CMPC (Custo médio ponderado de capital) WACC weighted Average Cost of Capital WACC = CP (CP+CT). Rcp + CT ( CP+CT). Rct Capital próprio Valor de mercado Capital de terceiros Custo do capital próprio (financiamento) - Ks Custo da dívida (financiamento) - terceiros - Ki

52 Custo de capital Custo de capital de terceiros antes do IR Valor nominal do título Juros anuais Ki = I + VN Nd n VN + Nd 2 Recebidos líquidos Número de anos até o vencimento Custo de capital de terceiros antes do IR Kd = Ki. (1 T)

53 Custo de capital Custo do capital próprio (CAPM) Ks = Rf + [b. Km Rf ] Taxa de retorno livre de risco Multiplicador β Retorno de mercado RESPONDE: - Como estimar o custo de cada componente do capital? - Qual ponderador deve-se usar? - Como estimar WACC para empresas não cotadas? - Como estimar para seguimentos diferentes?

54 Custo de capital

55 Custo de capital

56 Custo de capital

57 Alavancagem Resulta do uso de ativos ou fundos a custo fixo para amplificar os retornos para o proprietário das empresas. alavancagem retorno e riscos ALAVANCAGEM OPERACIONAL Relação entre receita de vendas e o lucro antes de juros e IR ALAVANCAGEM FINANCEIRA Resultado operacional e o lucro liquido por uma ação ordinária da empresa ALAVANCAGEM TOTAL

58 Alavancagem PONTO DE EQUILÍBRIO (Custo, volume, lucro) Determina o nível de operações (vendas) necessárias para cobrir todos os custos operacionais. Rentabilidade associada aos níveis de renda

59 Alavancagem Resultado operacional - LAJI Ponto de equilíbrio operacional Receita de vendas

60 Alavancagem ALAVANCAGEM OPERACIONAL Uso de custos fixos operacionais para amplificar os efeitos de variações das vendas sobre o lucro antes de juros e impostos de renda da empresa Grau de alavancagem operacional

61 Alavancagem ALAVANCAGEM FINANCEIRA Resulta da presença de custos financeiros fixos na estrutura da empresa custos financeiros fixos para ampliar os efeitos de variações de lucros Grau de alavancagem financeira

62 ALAVANCAGEM TOTAL Alavancagem

63 Alavancagem