Pº R. P. 307/2007 DSJ-CT- Regulamento de administração de prédio em compropriedade sua (não) sujeição a registo. DELIBERAÇÃO
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- Melissa Cruz Ramires
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1 Pº R. P. 307/2007 DSJ-CT- Regulamento de administração de prédio em compropriedade sua (não) sujeição a registo. DELIBERAÇÃO Relatório 1. SA vem interpor recurso hierárquico da recusa do registo do regulamento de administração aprovado para o prédio em compropriedade descrito na Conservatória do Registo Predial do sob o número 451/ , da freguesia de, pedido a coberto da ap.4/ com base em fotocópias certificadas da acta da assembleia-geral de comproprietários, de 26 de Junho de 2007, das respectivas convocatórias e do escrito particular no qual se consignou o referido regulamento. 2. Para a impugnação da recusa, fundada, apenas, na irregistabilidade do facto face ao elenco taxativo do artigo 2º do Código do Registo Predial (CRP), oferecem-se, em síntese, como argumentos que o regulamento de administração foi elaborado e aprovado no enquadramento previsto no artigo 1407º do Código Civil e que, tratandose de um acordo quanto à administração do prédio e ao consequente exercício conjunto do direito de propriedade de que são titulares os consortes, é evidente a natureza real do facto apresentado a registo. Daí a necessidade de se efectuar o registo como condição de eficácia perante terceiros, pois a isso não se opõe o princípio da tipicidade, que só opera para os direitos e não para os factos, sendo que a convenção apresentada se deve qualificar nos termos da al. c) do nº1 do artigo 2º do CRP e, como tal, sujeitar-se a registo. 3. No despacho de sustentação, desenvolvem-se as razões que determinaram a recusa, invocando-se, mais uma vez, a taxatividade do elenco definido no artigo 2º do CRP, e, tendo em conta os argumentos aduzidos no recurso, nega-se carácter real ao regulamento que instruiu o pedido de registo e alega-se incompreensibilidade da remissão que em sede de recurso é feita para o disposto no artigo 2º, nº1, c) do CRP. 1
2 4. O processo é o próprio, o recurso é tempestivo, a recorrente tem legitimidade e inexistem questões prévias que obstem à apreciação do mérito, que se expressa na seguinte DELIBERAÇÃO I Em face do disposto no artigo 1407º do Código Civil, é aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985º do Código Civil, de onde resulta que, no âmbito da administração corrente ou da gestão normal da coisa comum, as deliberações dos comproprietários são tomadas por maioria, salvo convenção em contrário na qual se estipulem regras especiais de exercício dessa administração 1. II- Ao permitir que, por convenção, se estabeleçam regras diversas de administração da coisa comum, a lei confere aos 1 Considerando o disposto nos artigos 1407º e 985º do Código Civil temos que, a lei atribui a todos os comproprietários igual poder para praticar actos de administração da coisa comum, mas, ao mesmo tempo, provê cada um dos comproprietários com a faculdade de oposição e a maioria que represente, pelo menos, metade do valor total das quotas com o poder de decidir o conflito, sempre que a oposição surja Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, volume III, pág Face ao disposto no referido artigo 985º, aplicável ex vi do artigo 1407º do Código Civil, este princípio de igual poder de administração dos consortes tem, todavia, carácter supletivo e, por isso, deverá ceder perante uma convenção dos comproprietários que estabeleça regras diversas para a administração da coisa comum, atribuindo a administração apenas a algum ou alguns dos consortes ou criando, para o efeito, órgãos próprios (Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, pág.344). Ficam, ainda assim, por distinguir os actos que, efectivamente, preenchem o âmbito ou domínio da administração da coisa comum a que se reporta o artigo 1407º do Código Civil, abrindo-se espaço para que doutrinalmente se limite o critério aos actos de gestão normal (Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit. pág. 363), ou seja, àqueles que se destinam à conservação e fruição da coisa sem alterar a sua forma, substância ou destino económico, ou, noutra expressão, aos actos de fruição da coisa comum, da sua conservação ou beneficiação, e ainda, aos actos de alienação de frutos (Carvalho Fernandes, ob. cit., pág.343), deixando de fora os actos de inovação e, obviamente, os actos de administração ordinária regulados em disposições legais especiais, de que é exemplo o artigo 1024º, nº2, do Código Civil. 2
3 comproprietários a liberdade de conformar algum do conteúdo do seu direito, resultando, assim, do conjunto das disposições normativas que definem e compõem o tipo legal e da convenção dos interessados o estatuto real ou erga omnes a que o mesmo se acha subordinado 2. III- Por conseguinte, à consecução dos fins do registo predial, destinado essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário artigo 1º do Código do Registo Predial - e aos seus efeitos artigos 5º e 7º do Código do Registo Predial - convirá 2 Em princípio, no âmbito dos poderes conferidos por um direito real, a coisa é posta à disposição ou à ordem do sujeito respectivo segundo regras legalmente estabelecidas que, no seu todo, formam o estatuto daquele direito, ou seja, o núcleo de poderes que ao titular é permitido exercer sobre a res, as restrições ou limites a que esse exercício fica sujeito e os deveres de conteúdo positivo estabelecidos e regidos por normas de direito público ou por normas de direito privado (Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, págs. 99/100), o que vale por dizer que, na zona ou domínio específico do ordenamento jurídico a que se referem os direitos reais, não há, normalmente, lugar à conformação do conteúdo do direito, estando as partes subordinadas à coerção legal de terem de acatar o tipo e o conteúdo dos direitos que a lei prevê e lhes impõe artigo 1306º do Código Civil (Mota Pinto, Lições de Direitos Reais, págs. 114/115). Porém, esta regra de fixação legal absoluta do conteúdo do direito ou de definição normativa de todo o estatuto real a que se acha subordinado o direito não é infrangível, sendo a própria lei, em determinados casos, a conferir aos interessados uma relativa liberdade de conformação do tipo legal ou, por outras palavras, a permitir que à tipicidade na configuração do direito real se associe alguma atipicidade no seu conteúdo. Como refere Carvalho Fernandes, ob. cit., pág. 79, não é contrária ao princípio da tipicidade a admissão de tipos abertos, ficando assim na disponibilidade dos particulares interessados alguma liberdade na fixação do conteúdo do tipo, diversificando, alargando ou restringindo as faculdades reconhecidas ao titular do correspondente direito, mas sempre com o dever de manter os traços essenciais, específicos, do tipo, sob pena de o subverter. É desta abertura ou admissibilidade de conformação do conteúdo do direito real que se trata no artigo 1407º do Código Civil, quando se concede aos interessados uma relativa liberdade de actuação e, nessa medida, a faculdade de densificar o tipo legal da compropriedade, participando, desta forma, na definição do estatuto real a que se acha subordinada a coisa comum, naturalmente, oponível erga omnes (cfr. Henrique Mesquita, Direitos Reais, pág. 260, Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., pág. 361, e Oliveira Ascensão, Direito Civil - Reais, 5ª edição, pág. 268). 3
4 também a publicitação da existência do regulamento de administração da coisa comum, enquanto conteúdo da compropriedade e parte integrante do seu estatuto real, por menção no extracto da inscrição, quando o regulamento conste do título constitutivo da compropriedade, ou por averbamento à inscrição respectiva, quando a convenção tiver sido feita posteriormente 3. 3 Com efeito, não se tratará, quanto a nós, de um novo facto sujeito a registo, antes se realiza estar em causa uma definição tabular do conteúdo do direito real a publicitar, ou já publicitado, tanto mais próxima da realidade jurídica quanto verdadeira, de forma a reforçar o princípio da confiança, permitindo que os terceiros conheçam o regime do direito real na parte em que ele é modelado por via negocial e que, igualmente, lhe é oponível, e a estender a presunção que do registo deriva ao conteúdo que, efectivamente, compõe o estatuto real ou erga omnes a que se encontra subordinado aquele direito. Dir-se-á, em sentido oposto ao registo, que a menção da existência do regulamento de administração da coisa comum não se encontra prevista no elenco das menções a que se refere o artigo 95º do CRP, ao contrário do que acontece, por exemplo, no usufruto tipo legal aberto ou flexível, onde o legislador conferiu também aos interessados a faculdade de compor algum do conteúdo do direito, naturalmente, sem desrespeito pela sua estrutura básica e pelo disposto no artigo 1306º do Código Civil na constituição do direito de habitação periódica ou na propriedade horizontal em que o conteúdo dos direitos ou a existência do regulamento de condomínio, quando fixados no título no âmbito da relativa autonomia privada de conformação do regime do direito ou do estatuto regulador do condomínio, deverão constar do extracto da inscrição artigo 95º, nº1, alíneas a), q) e p) do CRP. Ora, é precisamente esta preocupação ínsita no artigo 95º, nº1, a), p) e q) do CRP de dar a conhecer a regulação convencional do conteúdo do direito e, desta forma, publicitar, ainda que sumariamente e por extracto, a dimensão do estatuto real a que o mesmo se acha subordinado, que, quanto a nós, autoriza à revelação tabular da existência do regulamento da administração da coisa comum, afigurando-se, na verdade, que a falta de disposição legal expressa que demande a menção da existência daquele regulamento no extracto da inscrição da constituição da compropriedade não comporta um silêncio significativo porquanto não traduz uma intenção de exclusão de publicidade. Parece-nos, aliás, que há-de valer nesta matéria o mesmo critério valorativo adoptado pelo legislador em sede de inscrição do usufruto, da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica, encontrando-se, justamente, no contexto da lei, nos seus lugares paralelos, na coerência normativa e na salvaguarda do princípio da confiança, o instrumento de enquadramento legal da registabilidade do regulamento da administração da coisa comum (cfr. os artigos 9º e 10º do Código Civil e, com outros contornos de facto mas com pertinência, o parecer proferido no Pº nº 71/96 R.P. 4, publicado no BRN 8/97, II caderno). 4
5 IV- Não logrará, todavia, este desiderato o regulamento que não tenha sido aprovado por todos os comproprietários, pois das faculdades que integram este direito ou direitos de propriedade apenas podem dispor, nos termos atrás referidos, aqueles, e todos aqueles, que são os seus titulares, que exceda, no seu conteúdo, o domínio de actuação do artigo 1407º do Código Civil ou que contrarie disposições legais especiais A lei, quando deixa ao critério dos interessados o preenchimento de algum conteúdo do direito, como que confere uma legitimidade de negociação ou de acordo àqueles a quem o direito respeita, designadamente, àqueles que intervêm como sujeitos na relação jurídica da qual o direito emerge ou àqueles que, efectivamente, são os seus titulares. Porque não se trata de uma questão de mera disciplina do uso, fruição ou administração da coisa dentro de um esquema de regime previamente definido e, ao invés, está em causa uma negociação ou convenção em torno do conjunto de meios que asseguram a realização de interesses determinados, mediante o aproveitamento das utilidades da coisa, ou seja, acerca do próprio regime jurídico do direito a que a coisa está afectada, mal se concebe que, neste caso, tal modelação possa ocorrer à revelia do seu titular ou de algum ou alguns dos titulares respectivos. Por conseguinte, à falta de disposição legal em contrário, a composição do conteúdo do direito, no que concerne à administração da coisa comum artigo 985º do Código Civil, ex vi do artigo 1407º do mesmo Código, deve consubstanciar um acto de exercício conjunto, ou seja, um acto a praticar por todos os comproprietários, como se de um proprietário singular se tratasse artigo 1405º, nº1, do Código Civil -, não colhendo, portanto, eficácia real qualquer convenção da maioria, ainda que qualificada (cfr. neste sentido Henrique Mesquita, Direitos Reais, pág. 260, e Pires de Lima e Antunes Varela, ob. e pág. 361). Quanto ao conteúdo do regulamento da administração da coisa comum, para além dos limites fixados pelo âmbito ou domínio de actuação do artigo 1407º do Código Civil supra referido (nota 1), é de salientar, ainda, que quaisquer actos de administração ordinária ou de gestão corrente que devam, por força da lei, ser reguladas por regras especiais estarão, à partida, excluídos da moldura de conformação do direito real definida nos artigos 985º e 1407º do Código Civil porquanto, apesar da sua classificação, lhes competirá, na verdade, um normativo específico e, naturalmente, um enquadramento legal guiado pela protecção de outros interesses. A este propósito vem, precisamente, o disposto no artigo 1024º do Código Civil que, apesar de qualificar como acto de administração ordinária a locação celebrada por prazo não superior a seis anos, exige o assentimento por escrito de todos os comproprietários para o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores e, assim, se apresenta como um regime especial face ao disposto nos artigos 985º e 1407º do Código Civil. 5
6 Não obstante serem consabidas as dificuldades de interpretação do artigo 1024º, nº2, do Código Civil relativamente à natureza do vício existente quando o prédio indiviso é dado de arrendamento sem o assentimento de todos os comproprietários (vide, sobre as várias orientações da jurisprudência e da doutrina, a resenha que é feita no acórdãos do STJ de Pº 01A e de Pº03B211- disponíveis em a que se acrescenta a súmula feita por Maria Olinda Garcia, Arrendamentos para Comércio e Fins Equiparados, pág. 22, e a sua posição sobre a matéria págs. 23/27), mesmo na tese de que aquele preceito legal se destina, somente, à defesa dos interesses, individualmente considerados, dos comproprietários, não nos parece que, pelas razões aduzidas, deva, ou possa, valer aqui o arranjo de interesses de origem convencional a que se referem os artigos 985º e 1407º do Código Civil. Seja como for, quer se trate de arrendamento por prazo não superior a seis anos, legalmente classificado como um acto de administração ordinária, quer esteja em causa um arrendamento por prazo superior e, como tal, enquadrável do núcleo da administração extraordinária ou dos actos de disposição (cfr. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, pág. 34), esta matéria encontrará sempre tratamento jurídico adequado e especial no artigo 1024º, nº2, do Código Civil, ou seja, fora da alçada de actuação do artigo 1407º do Código Civil (cfr. Olinda Garcia, ob. cit., pág. 21, nota 4), pelo que se nos afigura adequado dizer que, neste âmbito, o estatuto real do direito não compreende já qualquer modelação convencional. Nesta perspectiva, também no conteúdo do regulamento de administração da coisa comum que houver de ser feito ao abrigo das disposições conjugadas dos artigos 1407º e 985º do Código Civil, não caberão, com eficácia erga omnes, quaisquer disposições atinentes às relações arrendatícias e à produção dos seus efeitos jurídicos, quer se prevejam contratos de arrendamento por prazo superior a seis anos, quer por prazo inferior, posto tratar-se, em qualquer caso, de matéria especialmente regulada e, por isso, excluída do domínio de actuação daquelas disposições legais. Traçado, em linhas gerais, o enquadramento legal da questão no seu duplo aspecto, ou seja, do ponto de vista do direito substantivo e no plano tabular, cumpre, então, verificar se no caso dos autos estarão reunidos os pressupostos de realidade e, por conseguinte, as condições de registabilidade do regulamento de administração da coisa comum. Ora, compulsado o documento trazido a registo, encontramos, desde logo, como facto impeditivo da eficácia real a que o regulamento de administração da coisa comum se propõe a não intervenção de todos os comproprietários, ou seja, a falta de exercício conjunto ou colectivo da faculdade ou liberdade de modelação do direito real legalmente permitida, visto não terem estado presentes os comproprietários e titulares inscritos de quotas no valor global de 3,15%. Trata-se, na verdade, de um regulamento elaborado apenas pela maioria dos comproprietários que, não obstante a convocatória de todos os interessados, não terá, por tudo quanto atrás se deixou dito, o alcance vinculativo daqueles comproprietários que 6
7 Em conformidade, propomos a improcedência do recurso. Lisboa, 27 de Março de 2008 Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 27 de Março de anexo. Maria Madalena Rodrigues, relatora. João Guimarães Gomes de Bastos, vencido, com declaração de voto em Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em não estiveram presentes e a força erga omnes que, sem dúvida, caracteriza o direito real em tabela. Por outro lado, faz-se notar que as divergências entre os titulares inscritos - como é o caso da LDA, da SA - e alguns dos destinatários das convocatórias, a que se atribui a qualidade de comproprietários à data da realização do acto SA, LDA, SA e SA -, que impliquem registo intermédio de aquisição, por fusão ou por qualquer outra causa, ou que representem alterações de denominações sociais que não possam ser oficiosamente conhecidas por falta de acesso à base de dados do registo comercial, constituem também deficiências do processo de registo que sempre importaria debelar. Relativamente ao teor do regulamento em causa, também pelas razões já aduzidas, considera-se de duvidoso acerto toda a regulamentação contida no ponto 3 do seu artigo 7º, pois, para além dos arrendamentos com prazo certo aí previstos poderem consubstanciar actos de administração extraordinária ou de disposição, dependendo da programação de oportunidade temporal que vier a ser feita artigo 1110º, nº1, do Código Civil -, como tal, excluídos do âmbito do artigo 1407º do Código Civil, nem mesmo uma interpretação restritiva do documento no sentido de que se quis contemplar apenas o arrendamento por prazo não superior a seis anos e, por isso, um mero acto de administração ou gestão corrente, autorizaria a que, a coberto do disposto nos artigos 985º e 1407º do Código Civil, se modelasse um regime que a lei, com carácter especial, terá pretendido regular noutra sede cfr. o artigo 1024º do Código Civil. Pelo exposto, se, em abstracto, nos parece de admitir a registabilidade do regulamento de administração da coisa comum elaborado ao abrigo do disposto nos artigos 1407º e 985º do Código Civil, já no caso concreto se nos afigura falharem os requisitos de realidade a que aquele, também, se destina e, por consequência, os pressupostos de ingresso tabular e de oponibilidade a terceiros. 7
8 Pº R.P. 307/2007 DSJ-CT. Declaração de Voto Instituto dos Registos e do Notariado. mod. 4 Vencido. Na minha opinião, o recurso deveria proceder. Acompanho a douta deliberação até à conclusão III e respectiva fundamentação. Mas já me distancio da conclusão IV e respectiva fundamentação, que a meu ver não decorre do anterior exposto. Se o que está sujeito a registo é a mera existência de regulamento, por menção no extracto da inscrição ou em averbamento a esta ulteriormente efectuado (e quando são várias as inscrições?), e não o concreto estatuto real da compropriedade de origem convencional, então este estatuto foge ao poder de qualificação do conservador. Ainda que se sustente (cfr. Henrique Mesquita, Direitos Reais, 1967, pág. 260, e Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, 2ª ed. (reimpressão), em comentário ao art. 1407º) que o regulamento, talvez melhor dizendo, as alterações convencionadas ao regime da lei tituladas pelo regulamento, tendo natureza real (o que se me afigura indiscutível), só serão eficazes em relação a terceiros após o registo (da existência de regulamento, e não, directamente, dessas alterações). Restará apurar se o regulamento que foi aprovado por 96,85% dos comproprietários em assembleia regularmente convocada e prima facie não me parece que seja o conservador quem deverá fazer o assertamento, e muito menos que ele deva exigir o registo prévio a favor dos comproprietários intervenientes na assembleia é manifestamente nulo por falta de consentimento, pois só assim faria sentido a recusa do registo (a provisoriedade por dúvidas no caso não teria cabimento, porquanto a questão não foi suscitada no acto de qualificação). Não creio que o vício não contesto que o regulamento carece de consentimento de todos os consortes seja a manifesta nulidade. E por isso não levantaria obstáculos ao registo averbamento (da existência de regulamento). 8
9 Talvez optasse por não averbar a menção (da existência de regulamento) às inscrições cujos comproprietários titulares inscritos não intervieram na assembleia, ou porque a ela não compareceram apesar de convocados ou porque já haviam transmitido os seus direitos e os adquirentes ainda não os registaram a seu favor. É o que se me oferece dizer sobre o tema, dado o escasso tempo de que disponho. João Guimarães Gomes de Bastos (vogal) Instituto dos Registos e do Notariado. mod. 4 9
formalizada por escritura pública de compra e venda, de 28 de Novembro de, entre a 1.ª Ré e os 2ºs Réus;
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