ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL

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1 ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 1 / 28

2 Índice Índice... 2 Lista de Figuras Introdução Modelo de Investimentos CAPEX Depreciação Despesas de Setup Estrutura de Capital Modelo de Receitas Linhas de Receita a. Aluguel de Espaços das Torres b. Aluguel de Lojas c. Estacionamento Receita Total BH-TEC Modelo de Despesas Custos Operacionais Custos de Gestão Outorga Custo Total BH-TEC EVTE - Estudo de Viabilidade Técnico e Econômico Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE) Fluxo de Caixa do Projeto Indicadores Financeiros ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 2 / 28

3 Lista de Figuras FIGURA 1 CRONOGRAMA DAS FASES DE IMPLANTAÇÃO FIGURA 2 PROJEÇÃO DE INVESTIMENTOS FIGURA 3 FLUXO DE DEPRECIAÇÃO BH-TEC FIGURA 4 PROJEÇÃO DE DESPESAS DE SETUP DO BH-TEC FIGURA 5 DADOS DE MERCADO DE ALUGUEL DE ESCRITÓRIO BRASIL FIGURA 6 FLUXO DE RECEITA COM ALUGUEL (INOVAÇÃO) DO COMPLEXO BH-TEC. 15 FIGURA 7 FLUXO DE RECEITA COM ALUGUEL DE LOJAS DO BH-TEC FIGURA 8 FLUXO DE RECEITA ESTACIONAMENTO DO BH-TEC FIGURA 9 FLUXO DE RECEITA TOTAL DO BH-TEC FIGURA 10 FLUXO DO CUSTO OPERACIONAL TOTAL DO BH-TEC FIGURA 11 FLUXO DO CUSTO DE GESTÃO DO SPE FIGURA 12 FLUXO DE PAGAMENTO DE OUTORGA FIGURA 13 FLUXO DO CUSTO TOTAL DO BH-TEC FIGURA 14 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO DA CONCESSIONÁRIA FIGURA 15 FLUXO DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 3 / 28

4 1. Introdução PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL é o documento que reúne as principais informações sobre o empreendimento COMPLEXO DO BH-TEC, com suas características, condições e necessidades, restritas ao escopo delineado neste EDITAL. O objetivo deste documento é o de constituir uma referência, apresentando o racional para as premissas de negócio consideradas na etapa de modelagem, porém em caráter não vinculante. Isso significa que as opções tomadas para a concepção deste plano de negócios não vinculam os licitantes, que possuem autonomia para adotar outras escolhas que impactem na geração de receitas e na realização de despesas e investimentos, desde que respeitando as restrições contratuais do EDITAL. Dessa forma, por conseguinte, também não vincula o BH-TEC aos resultados aqui projetados, sendo que este documento não pode ser utilizado como argumento de reequilíbrio econômico do contrato. Ademais, são apresentadas e discutidas as premissas referentes às Receitas, Despesas, Investimentos, bem como a projeção de Fluxo de Caixa, além de informações consideradas relevantes para a análise da viabilidade econômica do empreendimento. Não é objetivo deste PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL descrever ou definir modelos de rateio e distribuição das receitas e resultados financeiros gerados pelo COMPLEXO DO BH-TEC. Desse modo, os valores descritos neste ANEXO são orientadores da capacidade de geração de receitas e resultados financeiros do complexo como um todo, devendo a apropriação dos respectivos valores financeiros seguir os acordos comerciais e jurídicos respectivos entre as partes atuantes no negócio. O Plano de Negócios da CONCESSIONÁRIA deverá ser entregue ao PODER CONCEDENTE após a assinatura do CONTRATO, devendo ser o mesmo documento aprovado pelos financiadores, na forma lá estabelecida. Ao longo deste documento, algumas siglas são utilizadas com frequência: ABL Área Bruta Locável. BDI Sigla da expressão inglesa que significa Budget Difference Income (em português Benefícios e Despesas Indiretas). Ele é o elemento orçamentário destinado ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 4 / 28

5 a cobrir todas as despesas classificadas como indiretas em um empreendimento, segundo critérios claramente definidos. BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social CAPEX Sigla da expressão inglesa Capital Expenditure (em português, despesas de capital ou investimento em bens de capital) e que designa o montante de dinheiro despendido na aquisição (ou introdução de melhorias) de bens de capital de uma determinada empresa. O CAPEX é, portanto, o montante de investimentos realizados em equipamentos e instalações de forma a manter a produção de um produto ou a prestação de um serviço ou para manter em funcionamento um negócio ou um determinado sistema. CSSL Contribuição Social sobre o Lucro Líquido. EBITDA Sigla da expressão inglesa Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization. Em Português, Lucros antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização. EBIT Sigla da expressão inglesa Earnings Before Interest and Taxes. É o lucro antes de encargos financeiros (pagamento de juros) e impostos. Este indicador reflete os resultados da empresa antes das deduções financeiras e fiscais. FINEP Financiadora de Estudos e Projetos. ICSD Sigla do indicador financeiro Índice de Cobertura do Serviço da Dívida. IRPJ Imposto de Renda Pessoa Jurídica. MM Milhão. OPEX Sigla da expressão inglesa Operational Expenditure que significa capital para manter as despesas operacionais de um negócio. SPE Sociedade de Propósito Específico ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 5 / 28

6 2. Modelo de Investimentos 2.1. CAPEX Os investimentos necessários para a construção e implantação do empreendimento acontecerão em 3 Fases ou Etapas de Implantação. A Etapa 1 se iniciará em janeiro de 2016, terá 24 meses de duração e compreende a construção de um Edifício com área total a ser construída de m². A Etapa 2, com início planejado para janeiro de 2019 e término em dezembro de 2020, compreende a construção de um Edifício e representará m² de área construída. Por fim, a Etapa 3, com início planejado para janeiro de 2021 e duração de 24 meses, compreende a construção de dois Edifícios e uma Área Comercial e representará m² de área construída. O total de área a ser construída no complexo é de m². Figura 1 Cronograma das Etapas de Implantação. Cabe ressaltar que cada Etapa terá 30 anos de exploração, a partir do início das obras da mesma, limitando-se ao vencimento da concessão entre BH-TEC e UFMG, em julho de Após esse período de exploração, o edifício será entregue ao BH-TEC. Os valores de investimentos, ou CAPEX, foram estimados pela Athié Wonharth, empresa que foi responsável pelo desenvolvimento do projeto conceitual e que ficou a ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 6 / 28

7 cargo dessas estimativas com base na solução de engenharia proposta para o empreendimento. O parâmetro de custo utilizado foi de R$ 2.944,30 por m² construído, configurando um CAPEX total de R$ 609,57 MM. Vale ressaltar que foi considerada a entrega no modelo core/shell, ou seja, piso elevado, forro e luminárias e parte do sistema de ar condicionado (VRF) ficarão por conta da empresa inquilina. Com base no cronograma de implantação e nas estimativas de custos, foi projetado o Fluxo Resultante de Investimentos que está detalhado na Figura a seguir Figura 2 Projeção de Investimentos. Depreciação A taxa de depreciação projetada considera a legislação vigente para depreciação fiscal dos investimentos na construção do Complexo e inicialização da operação. As despesas anuais com depreciação estão detalhadas na Figura a seguir e foram projetadas considerando o menor prazo entre os 25 anos para depreciação de edificações ou o prazo restante para término da concessão. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 7 / 28

8 Figura 3 Fluxo de Depreciação da Concessão Despesas de Setup Na concepção de todo empreendimento devem ser consideradas algumas despesas que ocorrem de modo não recorrente. Neste estudo, este tipo de despesa foi denominado como despesa de setup. Basicamente, elas foram divididas em 4 grupos, a saber: Despesas de Marketing: ocorrem antes mesmo da inauguração do complexo, com o objetivo de captar potenciais inquilinos. Despesas Legais e Taxas: ocorrem antes e durante a inauguração do complexo, com o objetivo de legalizar o empreendimento. No modelo, foram consideradas despesas jurídicas, impostos, taxas e despesas com segurança em momentos anteriores ao início das obras. Taxa de Sucesso da Concessão: Refere-se ao valor a ser pago diretamente pelo CONCESSIONÁRIO às empresas que desenvolveram os estudos de modelagem da concessão, conforme descrito no Edital. Despesas de Estruturação da SPE: Refere-se às despesas necessárias para estruturação da SPE. Para a projeção dos gastos referentes às despesas legais e taxas, foram considerados os valores descritos na Tabela a seguir. Esses valores foram baseados em projetos com características semelhantes a este situados em Belo Horizonte. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 8 / 28

9 Despesas Valor (R$) Marketing R$ ,00 CND / ISS 1 R$ ,00 AVCB 2 R$ ,00 Habite-se R$ ,00 Segurança (Pré-obra) R$ Apoio Jurídico R$ ,00 Taxa de Sucesso da Concessão R$ ,90 Despesas de Estruturação (2,5% do CAPEX + Despesas de Setup) R$ ,00 TOTAL: R$ ,90 Tabela 1 Projeção de despesas legais e taxas. Portanto, o fluxo anual financeiro relativo às despesas de setup pode ser observado na Figura 4 a seguir. Figura 4 Projeção de Despesas de Setup da Concessão Estrutura de Capital Ao se considerar a possibilidade de exploração da Concessão em Etapas, estabeleceu-se como premissa inicial que a obtenção de financiamento para a 1 2 Certidão Negativa de Débitos. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 9 / 28

10 construção da primeira Etapa ocorrerá separadamente das demais. Por isso o modelo econômico considerou a possibilidade de alavancagem dos investimentos apenas para a primeira etapa. Destaca-se, entretanto, que a estrutura de capital selecionada ficará a cargo da PROPONENTE, podendo esta optar por sua composição. O BNDES e a FINEP analisaram, previamente ao Edital, o modelo de negócios proposto e emitiram cartas com condições indicativas para eventual negociação de financiamento de longo prazo com o vencedor da licitação. O quadro abaixo sintetiza as condições e apresenta parâmetros indicativos de alavancagem com base nessas cartas. Cenários Financiador BNDES BNDES BNDES BNDES FINEP Carência - anos Amortização - anos Endividamento - % 70% 75% 80% 90% 53,81% Endividamento - R$ mil Taxa de juros 11,07% 11,52% 11,91% 12,57% 8,50% Encargos Análise - R$ mil ICSD - Menor Nível 1,23 1,13 1,05 0,92 1,20 Nº anos com ICSD < 1, Nº anos com ICSD < 1, Nº anos com ICSD < 1, TIR Empreendedor - Nominal 13,50% 13,40% 13,20% 13,00% 13,60% TIR Empreendedor - Real 7,00% 6,90% 6,80% 6,60% 7,20% Payback - Anos 12,8 13,2 13,7 14,7 12,6 Foram utilizadas como premissas para o financiamento da primeira etapa as características da linha de financiamento do BNDES, com alavancagem de 70%, abaixo detalhadas: ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 10 / 28

11 Carência - anos 3 Amortização - anos 17 Endividamento - % 70% Endividamento - R$ mil Taxa de juros 11,07% Encargos Análise - R$ mil 630 Tabela 2 Premissas de Financiamento. Considerando-se uma alavancagem de 70%, um ICSD não menor do que 1,2 e um prazo de carência de 3 anos, foi estipulado o prazo de amortização. Para que essas condições fossem satisfeitas, chegou-se a um prazo de 17 anos para a amortização do financiamento, conforme demonstrado na tabela acima. É válido ressaltar que, em casos de alavancagem, o agente financiador exige uma série de comprovações, tanto da empresa, quanto do projeto, para aprovação dos créditos nas respectivas condições, sendo de inteira responsabilidade da CONCESSIONÁRIA tais comprovações. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 11 / 28

12 3. Modelo de Receitas Tendo como base o Projeto Conceitual desenvolvido para o primeiro edifício do COMPLEXO DO BH-TEC, ANEXO II, foram estipuladas três naturezas de receitas para o empreendimento: 1- Aluguel dos espaços empresariais das torres: receitas advindas do aluguel das empresas que se alocarem no BH-TEC. Esta receita subdivide-se em: 1a- Empresas ligadas à inovação: receitas advindas do aluguel das empresas que se enquadrarem nos critérios de seleção, conforme estabelecido no edital; 1b- Espaços empresariais de suporte: receitas advindas do aluguel dos espaços destinados a outras atividades permitidas, conforme edital; 2- Aluguel Lojas: receitas advindas do aluguel dos espaços comerciais destinados a restaurantes, bares, cafés e outras atividades permitidas, conforme edital; 3- Estacionamento: receitas advindas da cobrança de vagas de estacionamentos para funcionários e frequentadores do complexo. Para cada uma dessas naturezas, foi desenhado e definido um conjunto de produtos com orientação comercial, focando o potencial de geração de receitas do complexo. As premissas utilizadas para a composição de produtos podem ser vistas nos itens a seguir Linhas de Receita As linhas de receita consideradas dependem diretamente da área disponível para sua utilização no empreendimento. Diante disso, foram adotadas premissas relativas ao percentual de aproveitamento das áreas. De acordo com os dados fornecidos pela Athié Wohnrath, a relação de aproveitamento das áreas foi descrita na Tabela abaixo. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 12 / 28

13 Premissas Área Percentual de Área de Percentual construída ABL em relação aluguel das da ABL dos edifícios à área torres (W n ) % destinado às (A CTn ) m 2 construída (%) lojas (Y i )% Edifício 1 (W1) ,49 44,54 10 Edifício 2 (W3) ,27 54,24 10 Edifício 3 (W3) ,43 55,28 10 Edifício 4 (W4) ,08 55,87 10 Edifício 5 (W5) , Complexo , ,34% Tabela 3 Relação de Aproveitamento das Áreas do BH-TEC. 3.1.a. Aluguel de Espaços das Torres A principal linha de receita considerada no Modelo de Concessão do BH-TEC consiste no aluguel dos espaços dos edifícios destinados à instalação das empresas que se enquadrarem nos critérios de seleção estabelecidos pelo BH-TEC em seu regulamento e disponível em seu site. Diante disso, a receita desse segmento foi estimada a partir da seguinte equação: (1) em que: é a Área Total Construída do Edifício n (1 n 4); é o Percentual da Área Total Construída relativo à ABL do Edifício n destinada ao aluguel das torres; é o preço do aluguel referente ao ano i; ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 13 / 28

14 é a Taxa de Ocupação dos espaços disponíveis para locação. Os valores relativos ao preço do aluguel, bem como a projeção da Taxa de Ocupação foram estimados pela Accenture tendo como base o estudo publicado pela Cushman & Wakefield, em Maio de 2012, que fornece dados de Vacância e o Preço do m² de aluguel de escritório em diversas capitais brasileiras. Nesse estudo, Belo Horizonte (BH) não teve seus dados divulgados, logo foi selecionada a média de preços das capitais com perfil semelhante a BH. Os dados podem ser vistos na Figura abaixo. Perfil semelhante à BH Perfil semelhante à BH 10% R$ 60 Fonte: Pesquisa divulgada pela empresa Cushman & Wakefield - MARKETBEAT OFFICE SNAPSHOT BRAZIL (Maio/2012) Figura 5 Dados de Mercado de Aluguel de Escritório Brasil Dessa forma, os valores-base considerados no modelo foram R$ 60,00 o preço do m² de aluguel e, para a taxa de ocupação, adotou-se como regra o valor de 80%, uma vez que a taxa média de vacância é tipicamente maior em empreendimentos mais novos. Entretanto, há que se destacar o compromisso de garantia para locação compulsória de área comercial, nos termos da Carta de Conforto de Garantia de Locação, anexa ao edital, para os primeiros oito anos de operação da Torre 01 em valores equivalentes a 42% de ocupação. Essa Garantia só poderá ser exigida caso o Concessionário alcance uma locação mínima de 58% da área. Sendo satisfeita essa condição, nos oito primeiros anos de locação, a ocupação será de 100% da área. Findo esse prazo, extingue-se a garantia de locação e a ocupação se estabiliza em 80% da área para os últimos 20 anos da concessão. Com base nesses valores, a média ponderada de ocupação durante todo o prazo de concessão é de 85,71%. Foi aplicada uma taxa de reajuste real de 1,61% ao ano no preço do m² de aluguel. Esse valor foi calculado com base na análise da série histórica de valores de aluguéis comerciais em Belo Horizonte, retirados da Pesquisa do Mercado Imobiliário em Belo ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 14 / 28

15 Horizonte realizada pela Fundação IPEAD/UFMG, descontada a inflação. Os dados e análise estão descritos na Tabela a seguir. Ano Variação Preços Inflação Variação Real Variação Linear ,47% 6,50% 6,54% 6,54% ,51% 5,91% 10,01% 5,14% ,01% 4,31% 13,13% 3,73% ,42% 5,90% 8,05% 2,32% ,13% 4,46% 0,64% 0,91% ,50% 3,14% 0,35% -0,50% ,54% 5,69% 1,75% -1,91% ,03% 7,60% -3,32% -3,32% MÉDIA: 1,61% Tabela 4 Variação real no Preço do Aluguel (IPEAD/UFMG, IBGE, Análise Accenture, 2012). Diante disso, o fluxo de receita relativo ao aluguel das áreas das torres pode ser visto na Figura a seguir. Figura 6 Fluxo de Receita com Aluguel (Inovação) do Complexo BH-TEC. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 15 / 28

16 3.1.b. Aluguel de Lojas Outra receita considerada no Modelo de Concessão do BH-TEC é proveniente do aluguel dos espaços dos edifícios destinados à instalação de lojas e empresas que prestarão serviços de apoio às empresas instaladas nos Edifícios. Diante disso, a receita desse segmento foi estimada a partir da seguinte equação: (2) em que: é a Área Total Construída do Edifício n (1 n 5); é o Percentual da Área Total Construída relativo à ABL do Edifício n; é o Percentual da ABL destinado às lojas e empresas de apoio relativo ao grupo de Edifícios i (i = 1/ Edifícios 1 a 4 ou i = 2/ Edifício 5); é o valor do aluguel por m²; é a vacância referente ao ano i das áreas destinadas às lojas e empresas de apoio. Os valores relativos ao preço do aluguel, bem como os dados de vacância foram estimados pela Accenture através de análises que tiveram como base dados de publicações da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) de Como os dados coletados referem-se a preços de aluguéis de shopping e estes funcionam 7 dias na semana, o preço foi proporcionalizado para o BH-TEC, uma vez que as lojas funcionarão apenas 5 dias na semana. Logo, o valor considerado no modelo foi de R$ 82,04 por m² de ABL. A projeção da taxa de vacância pode ser vista na Tabela a seguir. Ano Vacância Ano 1 20% ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 16 / 28

17 Ano 2 10% Ano 3 8% Ano 4 em diante 5% Tabela 5 Taxa de Vacância dos espaços dedicados às lojas (Accenture, 2012). Diante disso, o fluxo de receita relativo ao aluguel de empresas ligadas à inovação pode ser visto na Figura a seguir. Figura 7 Fluxo de Receita com Aluguel de Lojas do BH-TEC. 3.1.c. Estacionamento Além de contar com receita proveniente do aluguel dos espaços, o COMPLEXO DO BH-TEC irá contar com um estacionamento como fonte geradora de recursos. O estacionamento poderá ser cobrado dos inquilinos, funcionários que lá irão trabalhar e do público visitante. O modelo adotado para a operação do estacionamento foi o de terceirização total da operação e gestão do estacionamento para empresas com conhecimento específico do tema. Nesse tipo de parceria, a CONCESSIONÁRIA repassará à subcontratada, percentuais relativos à receita bruta do estacionamento para cobrir os custos operacionais, bem como para garantir a remuneração do operador. Diante disso, a receita bruta desse segmento foi estimada a partir da seguinte equação: ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 17 / 28

18 (3) em que: é a Receita Bruta do estacionamento; é a Área Total Construída do Edifício n (1 n 4); é o Percentual da Área Total Construída relativo ao número de vagas de estacionamento relativo ao Edifício n (1 n 4); é a receita mensal por vaga de estacionamento; é a Taxa de Ocupação Media das vagas. A receita mensal por vaga de estacionamento ( ), a taxa de ocupação média das vagas ( ) e os percentuais para cobrir os custos operacionais e para garantir a remuneração do operador foram adotados com base na experiência da Accenture em projetos anteriores e podem ser vistos na Tabela abaixo. Premissas Valor Receita Mensal por vaga de estacionamento R$ 100,00 Taxa de Ocupação Média das vagas 80% Taxa relativa aos custos operacionais (% Receita Bruta) 2,0% Taxa de Remuneração do Operador (% Receita Bruta) 15,0% Tabela 6 Premissas de exploração e operação de estacionamentos (Accenture). Logo, a receita do estacionamento que será repassada pela empresa terceirizada responsável pela exploração e operação do estacionamento à CONCESSIONÁRIA ( ) é calculada com base na seguinte equação: (4) em que: ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 18 / 28

19 é a Taxa relativa aos custos operacionais; é a Taxa de Remuneração do Operador. Diante disso, o fluxo de receita relativo ao estacionamento pode ser visto na Figura a seguir. Figura 8 Fluxo de Receita Estacionamento do BH-TEC Receita Total BH-TEC A receita total do BH-TEC é calculada pelo somatório das 3 linhas de receita consideradas no modelo e pode ser calculada com base na equação a seguir: (5) O fluxo de receita total do COMPLEXO DO BH-TEC pode ser visto na Figura a seguir. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 19 / 28

20 Figura 9 Fluxo de Receita Total do BH-TEC. É importante ressaltar a existência de oportunidades de geração de receitas adicionais, que não estão previstas neste PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL. Essas receitas dependem do interesse do operador em realizar novos investimentos e ainda, do atendimento à legislação urbanística e às obrigações descritas no ANEXO VII - ENGARGOS DA CONCESSIONÁRIA. Podemos citar como exemplos de receitas adicionais: Merchandising: consiste em alugar os espaços do complexo para que empresa exponha sua marca e/ou produtos. Quiosques: consiste em espaços comerciais que ficam nos corredores e áreas de acesso do complexo. Para as projeções de receitas apresentadas nos gráficos acima, os efeitos da inflação foram desconsiderados. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 20 / 28

21 4. Modelo de Despesas O Modelo de Despesas do COMPLEXO DO BH-TEC foi projetado levando-se em consideração 3 grandes grupos: 1. Custos Operacionais 2. Custos de Gestão 3. Outorga 4.1. Custos Operacionais O detalhamento dos Custos Operacionais dependia da forma de exploração do COMPLEXO DO BH-TEC. Nesse sentido, conforme detalhado no item 3 deste documento, em que a CONCESSIONÁRIA terá 3 principais possibilidades de exploração comercial, os custos operacionais foram estimados de acordo com a forma de exploração dessas possibilidades. No caso da exploração imobiliária, que abrange o aluguel de espaços para empresas e lojas, a CONCESSIONÁRIA terá sua remuneração proveniente de aluguéis dos espaços. Nesse caso, como os inquilinos pagarão mensalmente uma taxa de condomínio taxa para arcar com todos os custos de operação e manutenção dos edifícios o único custo operacional com que a CONCESSIONÁRIA deverá arcar será da taxa de condomínio dos espaços vagos. No estacionamento, como o modelo adotado será o de terceirizar sua exploração e sua operação, na receita recebida pela CONCESSIONÁRIA já estarão contemplados todos os custos operacionais. Não há, dessa forma, apropriação de custos relativos ao estacionamento pelo concessionário. Portanto, o custo operacional total da CONCESSIONÁRIA é calculado pela equação a seguir: (6) em que: ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 21 / 28

22 é a Taxa de condomínio. Diante disso, e do valor considerado para a taxa de condomínio que é de R$ 20,67 por m² de ABL, foi projetado o fluxo relativo ao custo operacional total do COMPLEXO DO BH-TEC. Os dados estão descritos na Figura a seguir. Figura 10 Fluxo do Custo Operacional Total da CONCESSIONÁRIA Custos de Gestão Outros custos considerados no Modelo de Despesas do COMPLEXO DO BH-TEC são os custos relativos à gestão da SPE. Os custos foram estimados com base em exemplos de projetos anteriores que também contaram com a estruturação de uma SPE. Normalmente, cerca de 1,0% da receita bruta total da SPE é revertida para pagamento dos custos de gerenciamento da mesma. Portanto, o fluxo da CONCESSIONÁRIA relativo ao custo total de gerenciamento da SPE pode ser visto na Figura a seguir. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 22 / 28

23 Figura 11 Fluxo do Custo de Gestão do SPE Outorga A partir da análise financeira das condições de fluxo de caixa da CONCESSIONÁRIA e das premissas detalhadas neste documento, chegou-se a um valor de outorga mínima a ser paga pela CONCESSIONÁRIA ao BH-TEC e à UFMG, durante o período de concessão. O valor da outorga a ser pago ao BH-TEC e à UFMG é calculado com base em um percentual da receita bruta da concessionária. Neste caso, 2% para cada. No caso específico da outorga a ser paga ao BH-TEC, o valor a ser pago será o maior valor entre os dois pontos percentuais (2%) da receita bruta, ou o montante de R$ ,00 por ano. Portanto, o fluxo da CONCESSIONÁRIA relativo ao pagamento de outorga pode ser visto na Figura a seguir. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 23 / 28

24 Figura 12 Fluxo de Pagamento de Outorga Custo Total da CONCESSIONÁRIA O custo total da CONCESSIONÁRIA é calculado pelo somatório dos 3 grupos descritos e pode ser calculado com base na equação a seguir: (7) em que: é a Custo Total; é a Custo Operacional Total da CONCESSIONÁRIA; é a Custo de Gerenciamento da SPE; é Outorga paga ao BH-TEC e à UFMG. Diante disso, o fluxo de despesas total do COMPLEXO DO BH-TEC pode ser visto na Figura a seguir. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 24 / 28

25 Figura 13 Fluxo do Custo Total da CONCESSIONÁRIA. Vale ressaltar que para as projeções das despesas apresentadas nos gráficos acima, os efeitos da inflação foram desconsiderados. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 25 / 28

26 5. EVTE - Estudo de Viabilidade Técnico e Econômico O EVTE (Estudo de Viabilidade Técnico e Econômico) consolidou as informações de fluxo de caixa da CONCESSIONÁRIA, os requisitos de atratividade de negócio, as linhas de financiamento disponíveis para o estabelecimento e as demais premissas listadas e detalhadas neste documento. É importante ressaltar que as projeções da modelagem financeira, quando inflacionadas, estão com índice anual de inflação de 6%. Quando a análise tratar de dados inflacionados ou nominais, essa informação será destacada. A seguir estão detalhadas as principais premissas utilizadas: Estrutura de Capital: Considerou-se no modelo duas linhas de financiamento, BNDES Inovação (70% do valor proposto para o financiamento) e BNDES Finem Comércio e Serviços 2. (30% do valor proposto para o financiamento), resultando em uma taxa média de juros de 11,07%a.a., com 3 anos de carência e 17 anos de amortização, conforme detalhado no Modelo de Investimentos. Encargos : Os custos das comissões cobradas pelo BNDES para a análise do projeto foram estipulados em R$ 630 mil, conforme regras das linhas de crédito utilizadas. Garantia de Execução: Os custos de garantias de execução do contrato foram projetados considerando a contratação de um seguro-garantia visando à GARANTIA DE EXECUÇÃO DO CONTRATO. As despesas com garantias de execução representam 0,7% a.a. do valor do seguro-garantia, conforme estimativa do valor total de contrato. Estruturação tributária: com base nas informações operacionais deste empreendimento, foi considerada a possibilidade jurídica de créditos e compensações tributárias e depreciação fiscal, permitidos pela legislação vigente. Taxa Interna de Retorno: foi considerada como meta uma taxa interna de retorno para formação da outorga mantendo a atratividade do projeto. A seguir estão detalhados o DRE e o fluxo de caixa previsto da CONCESSIONÁRIA, já considerando a parcela de receita referente à outorga a ser desembolsada ao PODER CONCEDENTE. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 26 / 28

27 5.1. Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE) Em posse das informações descritas neste documento, foi detalhado o DRE da SPE. Os dados estão descritos na Figura a seguir, considerando valores nominais. Figura 14 Demonstrativo de Resultados do Exercício da Concessionária Fluxo de Caixa do Projeto Tendo como base o DRE descrito no subitem anterior, foi consolidado o Fluxo de Caixa do Projeto. Os dados podem ser vistos na Figura a seguir, considerando valores nominais. Figura 15 Fluxo de Caixa do Projeto. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 27 / 28

28 5.3. Indicadores Financeiros Com base nas informações consolidadas e no fluxo de caixa da CONCESSIONÁRIA, foram traçados os indicadores financeiros do projeto. Os dados estão listados na Tabela a seguir. Indicador Unidade Valor Indicadores para todo o complexo TIR Projeto (Valores Nominais) % 13,5 TIR Projeto (Valores Reais) % 7,0 TIR SPE (Valores Nominais) % 13,8 TIR SPE (Valores Reais) % 7,3 Payback SPE anos 15,2 Indicadores para a primeira etapa TIR Projeto (Valores Nominais) % 12,8 TIR Projeto (Valores Reais) % 6,4 TIR SPE (Valores Nominais) % 13,6 TIR SPE (Valores Reais) % 7,2 Payback SPE anos 12,8 Tabela 7 Indicadores Financeiros. ANEXO IV PLANO DE NEGÓCIOS REFERENCIAL p. 28 / 28

ANEXO II Plano de Negócios de Referência

ANEXO II Plano de Negócios de Referência ANEXO II Plano de Negócios de Referência i ANEXO II PLANO DE NEGÓCIOS DE REFERÊNCIA Índice 1 SUMÁRIO EXECUTIVO... 2 2 INTRODUÇÃO... 11 3 DESCRIÇÃO DO FASEAMENTO DE INAUGURAÇÃO... 13 4 FLUXO DE CAIXA DA

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