DELIBERAÇÃO. depois sido transcrita na conservatória de sob o n.º... do L.º -

Transcrição

1 1 P.º n.º R.P. 125/2011 SJC-CT Justificação notarial. Condicionalismo consoante se destine a estabelecer novo trato ou a reatar o trato estabelecido. Área de prédio misto. Conjugação entre registo, matriz e título. DELIBERAÇÃO A ficha n.º... da freguesia de..., concelho de..., descreve um prédio misto com a área global de 1230 m2, sito nessa freguesia de, composto, na parte urbana, por casa com quintal (designada por moradia n.º ), inscrita na respetiva matriz sob o artigo, e, na parte rústica, por terreno anexo (designado por talhão ), inscrito na antiga matriz respetiva sob o artigo, a confrontar de norte e nascente com, de sul com... e de poente com A descrição foi aberta 1 com os elementos identificativos que se acabou de enunciar na dependência do registo de aquisição efetuado a coberto da ap.... de 04/01/1945, que continua em vigor, a favor de... e mulher, por compra à A coberto da ap. do dia 08/04/2011, por via eletrónica, a ora recorrente requisitou registo de aquisição do referido prédio tendo por base o oferecimento de escritura de justificação por si lavrada no dia 3/2/2011, na qual a sociedade, Lda., pela voz do seu gerente, inter alia, declarou: -- Que é dona e legítima possuidora, com exclusão de outrem, do prédio misto composto de casa com quintal e terreno anexo, designados por moradia n.º 2 e talhão,, denominado, lugar de, com a área total de 1301,94 m 2, sendo a parte urbana composta de casa de rés-do-chão, primeiro andar e quintal, com a área coberta de 73,44 m 2 e quintal com a área de 148,50 m 2 e parte rústica composta de cultura arvense de regadio e cultura arvense de sequeiro com a área de 1080 m 2, freguesia de ( ) descrito ( ) sob o n.º ( ), inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia sob o artigo e na matriz rústica atualmente sob o artigo secção - e anteriormente artigo rústico ( ) ; -- Que por volta do mês de Agosto de 1951, por escritura de venda, num cartório de Lisboa, que depois de inúmeras buscas não foi possível encontrar, [os titulares 1 Originariamente com o n.º... do L.º -, da conservatória de, por desanexação de outra, tendo depois sido transcrita na conservatória de sob o n.º... do L.º - 2 Todas as referências numéricas do segmento transcrito, aqui, por conveniência, em algarismos, figuram no original por extenso, de acordo com as boas regras de redação dos instrumentos notariais.

2 2 inscritos acima identificados] venderam à sociedade ( ) o identificado prédio, tendo pago o imposto de sisa devido, em 26/07/1951, conforme declaração n.º de 26/07/1951, os quais já faleceram ; -- Que a sociedade ( ) desde a data da realização da escritura de compra e venda até hoje está na posse do identificado prédio, fruindo-o, utilizando-o, administrando-o, pagando os impostos, cultivando e limpando a parte rústica, com ânimo de quem exercita direito próprio, fazendo-o de boa fé, por ignorar lesar direito alheio, pacificamente, porque sem violência, contínua e publicamente, com conhecimento de toda a gente, sem interrupção ou oposição de quem quer que seja ; -- Que, dadas as enunciadas características de tal posse adquiriu o indicado prédio por usucapião, pelo que presta estas declarações para efeitos de estabelecimento de novo trato sucessivo ; -- Que, declara que a área total do prédio, correta, é de mil trezentos e um metros quadrados e noventa e quatro decímetros. A escritura foi instruída, além do mais, com certidão emitida pelo serviço de finanças atestando a impossibilidade de se estabelecer a correspondência entre o desativado artigo rústico e o atual artigo da secção - (da qual igualmente se juntou cópia com o pedido de registo). Em 26/04/2011, por via eletrónica e através da ap. complementar, viria a sra. notária a carrear para o processo de registo os seguintes documentos: -- declaração subscrita pela gerente que interveio na escritura afirmando que o prédio tem os dados de identificação que nesse título se forneceram, os quais repete, e que a divergência de área entre o título e a descrição se deve a simples erro de medição, não tendo a configuração do prédio sofrido qualquer alteração. -- certidão emitida pelo serviço de finanças em 23/04/2010 reproduzindo o termo de declaração para pagamento de sisa (de 26/7/1951) mencionado na escritura, no qual, além do mais, se identifica o terreno inscrito na matriz rústica sob o art. da secção - como possuindo a área de 1080 m 2 ; -- fotocópia certificada de certidão emitida pelo serviço de finanças em 15/04/2011 reproduzindo o registo mais antigo existente nos serviços da inscrição matricial respeitante ao artigo urbano, donde se vê que pelo menos desde 1943 se reporta a prédio com a superfície de 73,44 m 2 e quintal com a superfície de 148,50 m fotocópia certificada da certidão da câmara municipal de, emitida em 14/04/2011, atestando que o prédio sito em, ( ), foi anteriormente designado por..., sito na, em, freguesia de...

3 3 -- fotocópia certificada de levantamento topográfico do prédio; 3 -- certidão da escritura de 1944 que serviu de título à feitura do registo de aquisição a favor do... e mulher (donde se retiraram os dados com que o prédio se identificou na descrição), e na qual se declara que o imóvel tem a área total de cerca de 1230 m 2. O registo foi efetuado provisoriamente por dúvidas, mencionando-se, como causa jurídica da aquisição, a usucapião. A provisoriedade foi justificada no despacho respetivo por não ter sido junto documento emitido pela respetiva autoridade administrativa que esclareça a localização efetiva do prédio em apreço e por existir divergência de área da matriz e título com a descrição, não se tendo esclarecido nem provado documentalmente se a mesma se verifica quanto à parte rústica ou à urbana, de modo a ser possível enquadrar legalmente o erro de medição. São invocadas as normas dos arts. 68.º, 28.º, 28.º-A, 28.º-B, 28.º-C e 33.º, todos do CRP. 4 Em 31/05/2011 a sra. notária interpôs o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui damos por integralmente reproduzidos. A sra. conservadora sustentou a decisão em termos que igualmente damos por reproduzidos. ***** Inexistindo questões prévias e preenchidos que estão os necessários requisitos processuais, cumpre conhecer do mérito. Fazemo-lo adotando a seguinte DELIBERAÇÃO 1) A escritura de justificação em que o justificante declare ter comprado aos respetivos titulares inscritos, por escritura de compra e venda celebrada em cartório indeterminado de certa localidade, em indeterminada data de certo ano, 3 Não permitindo porém a fraca qualidade da reprodução discernir os valores das áreas das partes rústica e urbana lá apostos. 4 Ao código do registo predial pertencem aliás todas as disposições legais que doravante se citem, salvo indicação em contrário.

4 4 determinado prédio descrito, a qual escritura de compra, apesar das buscas efetuadas, não foi possível localizar, e em que, isso declarado, seguidamente declare o justificante que desde a data de tal escritura se encontra na posse do identificado prédio em termos tais que lhe permitem invocar, como efetivamente invoca, a aquisição do bem por usucapião com vista ao estabelecimento de novo trato sucessivo, valerá, sem embargo desta expressa invocação e desta expressa assumida finalidade, não como título de justificação para estabelecimento de novo trato, mas, antes, como título de justificação para reatamento do trato sucessivo pré-estabelecido; consequentemente, o registo da aquisição assim justificada será um registo de aquisição derivada, tendo por causa a compra, e não um registo de aquisição originária, tendo por causa a usucapião. 5 5 A conclusão não faz mais do que reiterar a doutrina desenvolvida no processo RP 143/2000 DSJ-CT, in BRN n.º 3/2001, II Caderno, p. 5, e que o Conselho desde então vem seguindo. Com efeito, existindo registo de aquisição, ou equivalente, a justificação (notarial ou administrativa) pode ser movida por um de dois objetivos, e ser em conformidade de um ou de outro tipo: para estabelecimento de novo trato sucessivo ou para reatamento do trato sucessivo estabelecido (cfr. art. 116.º/2, e CN, arts. 89.º/2 e 90.º). As duas modalidades não são porém entre si fungíveis, antes cada uma está reservada para situações de configuração substantiva bem distinta. Assim, se da titularidade inscrita à titularidade inscrevenda o direito circulou pela forma legalmente prevista, num trajeto perfeitamente linear de aquisições derivadas, apenas sucedendo que de algum título-documento efetivamente celebrado se mostre hoje impossível, por razões atendíveis, fazer prova, a modalidade de justificação devida, como meio de obtenção de título para registo do ou dos factos em relação aos quais se não consiga fazer prova (v.g., da aquisição por compra ao titular inscrito, e da subsequente aquisição por doação a favor do primeiro subadqirente, e da ulterior aquisição por permuta a favor do 2.º subadquirente, como atos prévios e intermédios relativamente ao registo último de aquisição a favor do justificante podendo a própria aquisição a favor deste, evidentemente, ser justificada nos mesmíssimos moldes, e ser aliás a única), é a do reatamento do trato; diversamente, quando a cadeia de aquisições derivadas por algum motivo se quebrou, e o atual titular do direito necessite de invocar a posse conducente à usucapião, já a justificação será para estabelecimento de novo trato sucessivo, que rompe e revoga o trato anterior, e que se traduzirá na efetuação, com base nela, de registo de aquisição originária. No caso dos autos, a sociedade justificante declara ter adquirido o prédio diretamente dos titulares inscritos por compra devidamente formalizada, cujo instrumento notarial no entanto diz não ter sido capaz de localizar. O que quer dizer, portanto, que não houve quebra alguma na linha de aquisições derivadas desde a titularidade que no registo define o trato reinante: o direito de que a sociedade se arroga atual titular é aquele mesmo que o registo diz pertencer ao e mulher, e não um direito novo que se tenha constituído apesar do direito dos titulares inscritos e contra o direito dos titulares inscritos. Sendo assim, e aplicando mutatis mutandis as palavras usadas no citado parecer (cfr. ponto 2.2. da fundamentação), supérfluo e deslocado se mostra que, no caso sub judicio, tenha a justificante invocado uma possa geradora de usucapião para afirmar uma aquisição originária do seu direito, que estava já justificado pela aquisição derivada por ela mesma alegada. O que se deve dar por titulado, na escritura apresentada, é pois a justificação da aquisição a favor da sociedade justificante por compra aos titulares inscritos, pelo que, em linha com este entendimento, deverá o registo efetuado ser nesse sentido retificado.

5 5 2) Constando da descrição que o prédio se situa em determinada freguesia, sem concretização da sua localização precisa, e do título submetido a registo que ele se situa nos limites dessa mesma freguesia, mas com suplementar concretização do lugar dessa situação, não só entre este e aquela inexiste divergência alguma que demande comprovação documental da efetiva situação (cfr. art. 33.º), como antes o conhecimento assim obtido da mais precisa localização deverá fundamentar a realização oficiosa do correspondente averbamento à descrição (cfr. art. 90.º/1-c). 6 3) A exigência legal de harmonização quanto à medida da área entre o registo, a matriz e o título, no que toca aos prédios de natureza mista, processar-se-á de maneira diferente consoante estejam ou não situados em zona onde vigore o cadastro geométrico: na primeira hipótese, não se atenderá, por via de regra, à área discriminadamente atribuída à parte urbana, uma vez que a mesma se compreende na área total inscrita na matriz cadastral, valendo por conseguinte a margem de variação, em relação à área maior, de 5% (art. 28.º-A-b); na segunda hipótese (zona não cadastrada ), inexistindo conciliação de áreas entre a matriz rústica e a matriz urbana, aplicar-se-á simultânea e paralelamente a margem de 20% à parte rústica (art. 28.º-A-a) e a margem de 10% à parte urbana (art. 28.º-A-c). 7 6 A descrição diz que o prédio se situa numa certa freguesia (...) ; o título diz exatamente o mesmo, mas diz mais que, nessa freguesia, ele se situa num determinado lugar ( ). Perante tais dados, admitimo-lo, não somos capazes de alcançar que tipo de esclarecimento acerca da localização efetiva do prédio é que à sra. conservadora se afigura indispensável obter. A localização efetiva nunca se pôs em causa que fosse a freguesia de, e só a objetiva incerteza quanto a semelhante localização, quer-nos parecer, é que poderia legitimar a dúvida levantada. 7 À definição dos termos em que se deve assegurar a harmonização entre o registo, a matriz e os títulos dedica o CRP os artigos 28.º e ss. Sendo o prédio de natureza rústica, a extensão do princípio da harmonização é distinta consoante ele esteja ou não esteja submetido ao cadastro geométrico; se estiver, a harmonização deve ser completa quanto à localização, à área e, bem entendido, quanto ao artigo; se não estiver, a harmonização só abrange os dois últimos elementos (art. 28.º/1 e 2). Por outro lado, a intensidade da harmonização no que ao elemento área se refere também varia em função do mesmo critério: dentro da matriz cadastral, admite-se uma diferença (entre registo, matriz e título) de até 5%; fora dela, a divergência pode ir até aos 20% (art. 28.º-A). Tratando-se de prédios urbanos (categoria em que se compreendem os terrenos para construção), o princípio da harmonização, tal como para os prédios rústicos não cadastrados, resume-se ao artigo e à área (art. 28.º/2), e, quanto a esta, com uma margem de variação admitida da ordem dos 10%, independentemente da zona do país em que se situem. No estabelecimento das referidas margens de tolerância a lei recorre à expressão dispensa de harmonização, mas em bom rigor não é de dispensa (isenção) de que se trata, senão duma harmonização que

6 6 se realiza, não em termos de coincidência absoluta (como idealmente deveria ser), mas dentro de intervalos que se pré-definiram como não sendo de molde a pôr em causa que o imóvel, apesar de diferentemente identificado, seja o mesmo. Vale a pena realçar isto, na verdade: a harmonização não é um fim que se esgote em si mesmo antes, constitui um instrumento ao serviço da acreditação do fundamental valor da identidade do prédio. Se no registo, na matriz e no título o bem estiver identificado em termos aproximadamente uniformes, segundo os parâmetros legalmente definidos, há toda a razão para crer que é dum mesmo certo prédio que em todos os lugares se trata; mas se a identificação do prédio aqui e ali desrespeitar os parâmetros de harmonização consagrados, então há boa razão para duvidar de que aqui e ali seja do mesmo prédio que se trate. A desarmonia indicia um problema de estabelecimento inequívoco de identidade, e é por causa disso que, ocorrendo, deve negativamente ser valorada em sede da apreciação da viabilidade do pedido de registo. É à luz da consideração do papel instrumental que a harmonização desempenha em vista do superior objetivo da definição da identidade do prédio que aliás se tem que entender que as grandezas de divergência consagradas (5%, 10%, 20%) não representam um teto matemático absoluto e sacramentalmente infrangível, e que pelo contrário caso a caso se conceda que prudentemente se excedam ponto é que o qualificador justamente se convença de que daí não resulta questionada a identidade do bem e, consequentemente, a segurança da definição da respetiva situação jurídica, em particular, e a do comércio jurídico, em geral (cfr., neste sentido, o parecer emitido no Processo RP 73/99 DSJ-CT, in BRN n.º 10/1999, II Caderno, p. 36). De acordo com este ponto de vista, que diremos teleológico, a verificada divergência, no caso dos autos, entre a área mencionada na descrição (1230 m 2 ), de um lado, e a área mencionada no título e na matriz (1301,94 m 2 ), do outro, não deveria ter suscitado, digamo-lo já, dúvida alguma de harmonização, porquanto, no figurável mais exigente e extremo cenário, que seria o de aplicar à diferença o limite de 5% da área maior que se encontra fixado para os prédios da matriz cadastral, obter-se-ia um valor (concretamente, 65,097 m 2 ) em muito pouco, e insignificativamente (na relativa ponderação das dimensões máximas em confronto, está bem de ver), ultrapassado pelo efetivo valor da diferença (concretamente, 71,94 m 2 ). O ponto porém está em que o prédio não é rústico, nem urbano, e sim uma combinação de rústico e de urbano um prédio misto. Ora, relativamente a esta categoria de prédios, o CRP nada diz quanto ao modo de se assegurar a conciliação entre registo, matriz e título. Cremos porém que também quanto a este tipo de prédios se deverá distinguir consoante a parte rústica se encontre ou não submetida ao cadastro geométrico. É que, com efeito, se for o caso de estar, a área ocupada pelas construções autonomamente inscritas na matriz urbana (num ou em vários artigos) figurará (deverá figurar) discriminada na inscrição cadastral sob a forma de parcela (ou parcelas), pelo que tal área urbana fará parte da área total da matriz rústica cadastral (e daí que se entenda que a verificação da harmonização é pelas próprias matrizes que deve começar, assegurando que a medida da área que figura na matriz urbana coincida com a medida da área que lhes corresponda na parcela urbana da matriz cadastral). Logo, o controlo da conciliação da área, em tal hipótese, e como regra, haverá de fazer-se dentro do intervalo previsto para os prédios rústicos submetidos ao cadastro geométrico. (Cfr. o parecer emitido no processo 20/93 RP4, in BRN n.º 6/2001, II Caderno, p. 53). Onde não vigore o cadastro geométrico, não há conjugação intra-matricial e inter-matricial: a área constante da matriz urbana não figura repetida na matriz rústica. A área total do prédio, ao contrário do que sucede no âmbito da matriz cadastral, corresponde à soma das duas incomunicantes partes. Por conseguinte, se a área maior global for a da matriz (correspondente à soma das áreas dos vários artigos integrantes do prédio), sobre a área global da parte rústica aplicar-se-á o limite de 20% e sobre a área global da parte urbana aplicar-se-á o limite de 10%. Exemplificando: determinado prédio misto tem a área matricial total de m 2, sendo que da descrição consta a área de 4000 m 2 ; dos m 2 matriciais, m 2 pertencem à matriz rústica e 800 m 2 à matriz urbana; permitir-se-á portanto uma diferença, entre descrição e matriz, de 920 m 2

7 7 [(4.200m 2 x 20%) + (800m 2 x 10%) = 920 m 2 )]; a diferença entre descrição e matriz (1.000 m 2 ) é assim superior (em 80 m 2 ) ao máximo permitido (mas tenha-se presente a ressalva feita acerca do carácter não absoluto dos limites do art. 28.º-A). Se a área global maior for a que consta do registo (v.g., m 2 na descrição, m 2 na matriz), e se dela constar discriminada a área respetivamente ocupada pela parte rústica e pela parte urbana (v.g., m 2 e 800 m 2 ), cremos que valerá raciocínio idêntico ao acabado de expor, aplicando às medidas parcelares as percentagens de variação enunciadas (sublinhando que o confronto, para efeitos de conjugação, se estabelece sempre entre áreas globais do prédio, com desprezo pelas áreas globais parcelares que, dentro de cada prédio registal e matricial as partes rústica e urbana ocupem). Se da descrição porém não constar a especificação das áreas rústica e urbana, ou se ela respeitar apenas a prédio rústico (mas que se apresta a respeitar a prédio misto, na sequência da atualização a introduzir na dependência do ato que esteja a ser qualificado), entendemos, num caso e noutro, que será de aplicar o intervalo mais favorável de 20% Situação particular, e porventura rara, é a que nos é oferecida pelo caso dos autos: prédio misto, como tal descrito antes da entrada em vigor do cadastro (o que, no concelho de, aconteceu em 1/1/1950 cfr. despacho ministerial de 30/11/1949, publicado no Diário do Governo de 6/12/1949), e em que a matriz cadastral (artigo da secção - ) aparentemente se terá limitado a incorporar a área do antigo artigo rústico ( ) mencionado na descrição. É a conclusão que convictamente retiramos da circunstância de da inscrição cadastral não constar senão a referência a parcelas (duas) de cultura arvense, que esgotam a área total de m 2, conjugada com o desenho da disposição do prédio que resulta da planta cadastral (e convirá aqui chamar a atenção para o que no art. 4.º da Portaria n.º 630/2007, de 30-5, se preceitua acerca da disponibilização do mapa parcelar do prédio rústico de base cadastral, enquanto esse mapa não constar do sistema informático da matriz), e que o levantamento topográfico complementarmente apresentado aliás corrobora: o imóvel apresenta configuração retangular, com a parte urbana, correspondente ao artigo urbano 198, situada na extremidade sul, perfeitamente justaposta ou acoplada ao segmento rústico, estando os dois blocos de solo (rústico e urbano) entre si numa relação, por assim dizer, de prolongamento. De resto, que as áreas da matriz urbana e rústica se somam, e que entre as duas não há sobreposição, é o que a justificante na escritura precisamente declara. Ora, perante uma situação com tais contornos, assim desde o começo (da matriz cadastral) estabilizada, não cremos que se justifique exigir, para que o registo em tabela se admita definitivamente, e na dependência dele a descrição se atualize com os dados constantes da escritura (que refletem os das matrizes), que se promova a inclusão da área do artigo urbano no interior da área do artigo da matriz cadastral (a tal harmonização intra e inter-matricial que por norma se deve assegurar nas zonas em que vigore o cadastro). A questão não foi aliás suscitada, e não seria já tempo se houvesse de constituir problema, o que, consideradas as particularidades que apontámos, não nos parece justificado de suscitá-la. E se uma tal harmonização entre matrizes, no caso (e em casos análogos) não será de impor, isso significa que a harmonização da soma delas com a área da descrição se haverá então de fazer nos moldes que acima enunciámos para os prédios mistos situados em zona não submetida ao cadastro geométrico, com a única diferença de que à parte rústica, porque submetida ao cadastro, se aplicará o limite de 5%. Resultado prático disto, na concreta situação dos autos: a área global maior é a da matriz (e do título), onde ao prédio se atribui a área total de 1301,94 m 2, 1080 m 2 dos quais cabem à parte rústica, esgotante do artigo da secção -, e 221,94 m 2 à parte urbana, esgotante do artigo 198; a diferença máxima que poderia haver, para a área da descrição, seria pois de 76,194 m 2 [(1.080 m 2 x 5%) + (221,94 m 2 x 10%) = 76,194 m 2 ] superior portanto à diferença de 71,94 m 2 que efetivamente se verifica. O que significa, em conclusão, que folgadamente se está no domínio da dispensa de harmonização. De referir que na escritura se fez uso da faculdade prevista no art. 28.º-C/1, devendo por isso a descrição ser atualizada em conformidade.

8 8 Termos em que, pelo exposto, ao recurso se deverá conceder provimento. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 14 de Dezembro de António Manuel Fernandes Lopes, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em Uma última nota, mais em jeito de esclarecimento. Como se viu, a diferença na medida da área entre a descrição, de um lado, e a matriz e o título, do outro, cai no intervalo de dispensa de harmonização. Se a excedesse, porém, e fosse caso de se pretender atualizar/corrigir a descrição nos termos do art. 28.º-C/2, semelhante atualização/correção seguiria o regime previsto na sua al. b), que não o regime definido na sua al. a). Com efeito, a solução contemplada nesta al., se não erramos, pressupõe uma descrição que já em si tenha incorporado uma prévia conciliação com a matriz cadastral, pois só assim se compreende o requisito de ter de se fazer prova de que a pretendida retificação se admitiu previamente na inscrição matricial; se a realidade matricial que na descrição se refere, ao invés, é ainda de natureza pré-cadastral, mas existe já matriz cadastral, cremos que a atualização/retificação deverá passar pela junção da respetiva planta, anexa à caderneta do artigo rústico que atualmente esteja em vigor da qual bem poderá dizer-se representar o expoente máximo da planta elaborada por técnico habilitado.