ENTRE O GERAL E O PARTICULAR: MERCADO IMOBILIARIO E PROCESSOS DE ESTRUTURAÇÃO INTRA-URBANOS: O CASO DE RIBEIRÃO PRETO 1

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1 ENTRE O GERAL E O PARTICULAR: MERCADO IMOBILIARIO E PROCESSOS DE ESTRUTURAÇÃO INTRA-URBANOS: O CASO DE RIBEIRÃO PRETO 1 Bruno Leonardo Barcella Silva Bacharelando em Geografia FCT/Unesp Presidente Prudente bruno_barcella@hotmail.com Everaldo Santos Melazzo Prof. Dr. FCT/Unesp Presidente Prudente esmelazzo@uol.com.br Introdução O presente trabalho apresenta alguns resultados de uma investigação em andamento em nível de iniciação cientifica, investigação essa que faz parte de um projeto temático também financiado pela FAPESP intitulado Lógicas econômicas e práticas socioespaciais contemporâneas: Cidades médias e consumo. Trata-se, aqui, das investigações sobre o funcionamento do mercado imobiliário da cidade de Ribeirão Preto os principais elementos de suas dinâmicas e rebatimentos no espaço intra-urbano, na perspectiva de que ao conhecer tais dinâmicas desencadeadas por agentes concretos que atuam sobre o solo urbano, com estratégias diversificadas, seja possível, também, apreender as trajetórias recentes da própria produção do espaço urbano. Esforço maior será realizado para apresentar os contornos gerais dos procedimentos metodológicos utilizados no decorrer da pesquisa que consistem na realização e análise de entrevistas com agentes que trabalham em construtoras/incorporadoras e imobiliárias na cidade de Ribeirão Preto. Foram realizadas cinco entrevistas nas construtoras Habiarte, Copema, WTB e Perplam, que estão entre as principais construtoras da cidade que possuem capital local e que atual na faixa de alta renda e a última entrevista foi feita na imobiliária Fortes Guimarães principal imobiliária da cidade. Outras entrevistas com agentes públicos, como a realizada com o responsável pelas aprovações de projetos, fundaram-se na construção de um banco de dados contendo informações de anúncios imobiliários de ofertas de vendas de terrenos urbanos. Tais ofertas foram extraídas de um jornal local, o Jornal A 1 O atual trabalho é frutos de alguns resultados preliminares de uma investigação em andamento no nível de iniciação cientifica com financiamento da FAPESP. 1

2 Cidade. Os anúncios imobiliários nos classificados dos anos de 1995, 2000 e 2010 formam o banco de dados e informações aqui utilizados. Quantitativamente o banco de dados conta com 6431 anúncios de ofertas total (ou seja para todos os tipos de imóveis) para 1995, 3872 para 2000 e para A análise de matérias e artigos jornalísticos relacionados ao mercado imobiliário brasileiro publicados pela revista Construção Mercado da editora PINI, realizada por BARCELLA (2013) e a leitura de trabalhos acadêmicos publicados no âmbito da pesquisa aqui proposta, a respeito das aludidas transformações no mercado imobiliário brasileiro permitem, ainda, verificar, na última década, algumas particularidades como a abertura de capitais imobiliários na Bolsa de Valores, a crise econômica mundial originada no setor imobiliário dos Estados Unidos e a entrada de investimentos estrangeiros neste mercado, a atuação de empresas, antes exclusiva em metrópoles, deslocando-se para cidades médias e o significativo aumento da atuação do Estado através de programas habitacionais, para citarmos apenas alguns, o que tem aquecido o mercado e provocado a valorização de terrenos e imóveis edificados. Exige-se, assim, um olhar atento sobre tais questões e, mais importante, para as mudanças que estão provocando e podem provocar do ponto de vista de seus rebatimentos espaciais sobre as cidades brasileiras. Em relação aos processos intra-urbanos que ocorrem na cidade de Ribeirão Preto alia-se, ainda, uma preocupação em investigar o que há de características gerais e o que há de particulares em sua realidade, tomando por base as sugestões de Cheptulin (1982), e apoiado em Brandão (2012, p ) que também explica a importância deste tipo de anipo de analise para a compreensão do espaço intra-urbano relatando que aplicar tal abordagem comparativa acaba por fazer necessário optar pela busca pelas semelhanças, o realce das diferenças e, por fim, a não aceitação das pré-determinações verificadas nos itens anteriores. Uma vez que parte-se das semelhanças existentes entre as cidades para a partir daí elencar os pontos que são diferentes e talvez possam provocar transformações, já que podem variar conforme a sua importância no intraurbano. Nos dias atuais, enfim, a comparação se impõe como uma substancial contribuição para aqueles que buscam compreender as formas de articulação, 2

3 nos diferentes espaços alcançados pelo Capitalismo, dos agentes hegemônicos da economia e, por outra parte, das respostas que estes recebem das populações que vivem nos lugares onde as corporações atribuem valor. (BRANDÃO, P.181). A cidade de Ribeirão preto presenciou um enorme boom imobiliário nos últimos dez anos, principalmente a partir de 2004, com o surgimento de novos eixos de valorização imobiliária na cidade, principalmente na zona sul da cidade com a consolidação da avenida Prof. João Fiuza, avenida essa que possui o metro quadrado mais caro da cidade, reforçada pelos lançamentos de condomínios fechados de alto padrão nesse mesmo eixo de expansão e pela presença junto com instalação de um novo shopping center voltado para um público de alta renda., todos no que poderia ser identificado como eixo ou zona localizada na porção sul da área urbana. Paralelamente ao nascimento desse eixo de valorização se intensificam os processos de desigualdades sociais na cidade, com uma forte desvalorização da zona norte da cidade que possui bairros que são alvo para a instalação de programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida, bairros esses que possuem alguns processos de favelização e ocupações irregulares. Sugere-se que, intensificando estratégias imobiliárias para que ocorra valorização em uma determinada área da cidade é preciso que outra seja desvalorizada. São, assim, criadas exclusividades espaciais, desejos de consumo pelas áreas ais valorizadas e ampliadas as desigualdades socioespaciais. Objetivos Analisar o funcionamento dos mercados imobiliário e fundiário da cidade de Ribeirão Preto, localizada no Estado de São Paulo, considerando os elementos próprios da produção do ambiente construído urbano (suas mudanças e permanências), buscando extrair elementos comuns e diferentes entre as cidades relacionando com as transformações ocorridas no mercado imobiliários no Brasil. Disponibilizar bancos de dados sobre ofertas/negócios imobiliários das cidades sob análise, para anos selecionados. Observar o comportamento de preços, tipos e características dos imóveis, agentes ofertantes e localização intra-urbana ao longo do período. Analisar em que medida o mercado imobiliário tem influenciado na dinâmica 3

4 econômica da cidade e como ele tem desenhado seu espaço intra-urbano. Identificar quais tem sidos os rebatimentos dessa produção imobiliária nas cidades brasileiras. Procedimentos Metodológicos A presente secção busca apresentar os procedimentos de seleção da fonte de dados, em sua coleta, organização e tratamento. O principal procedimento metodológico empregado nesse trabalho foi a coleta de anúncios de ofertas imobiliárias em classificados de jornais de circulação local em cada uma das cidades estudadas. Estas indagações encontram-se associadas à própria compreensão do mercado imobiliário e o papel que este cumpre nos processos de estruturação das cidades. Neste sentido, atrelamos nosso entendimento de mercado imobiliário como lugar econômico da valorização de capitais em que se realizam transações de compra e venda de imóveis edificados ou não - e que em sua dinâmica evidencia uma forma de organização peculiar, ancorada nas formas reprodução do capital e demarcadas no tempo e no espaço e que podem estar associadas a momentos de transformações intraurbana e inter-urbanas. É importante reconhecer que o mercado imobiliário resguarda em sua constituição particularidades que lhe são próprias postas a natureza das mercadorias e das formas de valorização destas e dos capitais associados a sua produção. Destas particularidades, desdobram-se constrangimentos às ações direcionadas a pesquisa, isto porque, a falta de transparência e de informações rápidas e atualizadas sobre que tipo de produto imobiliário, onde e a que preço, os tributos recolhidos em cada transação ou mesmo os valores cobrados nominal e efetivamente de cada imóvel, acabam por gerar distorções sistemáticas que possibilitam e favorecem a existência de informações para poucos (incorporadores, loteadores etc.) e, consequentemente, sobre lucros em suas operações e mesmo processos especulativos em períodos e áreas determinadas. (MELAZO, 1993; 2010; 2012). A carência, ou mesmo limitações pelas fontes de informação para o mercado imobiliário são uma realidade da pesquisa, dada pela precariedade de fontes para aquisição de dados. Fato este posto pela constituição de um mercado pouco transparente, marcado pela escassez e precariedade das informações registradas nas 4

5 Prefeituras Municipais, na dificuldade de acesso a Cartórios de Registros de Imóveis ou Receita Federal. Além disso, cabe considerar os elevados graus de informalidade existentes neste mercado o que inevitavelmente levaria à quase completa ausência de dados confiáveis em outras fontes oficiais. (MELAZZO, 2010, p.2) Associada a escassez e informalidade, é destacada a dificuldade na obtenção e organização de dados confiáveis e representativos para a constituição de um estudo mais amplo, ou seja, que possa oferecer comparabilidade destes dados em diferentes anos e diferentes cidades. Neste sentido, uma análise minimamente abrangente, deve dispor de informações atualizadas sobre um conjunto de variáveis pertinentes à análise comparativa, contemplando; o tipo de produto imobiliário, sua localização e preço. Citar fonte Para tanto, os anúncios de classificados em jornais de circulação local foram adotados como fonte base, aproveitando da metodologia já definida como suporte destas análises pela Rede de Pesquisadores de Cidades Média. As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de negociação, tais como, localização e durabilidade quando associada ao imóvel, ou a imprescindível base fundiária e o longo tempo de rotação do capital investido, são trabalhadas em Melazzo (1993), Smolka (1987) e Sposito (1990) sendo reconhecidas ainda em vários outros autores da (ReCiMe), com vários trabalhos já concluídos utilizando essa mesma metodologia, teses de doutorado, dissertações de mestrado e monografias, alguns deles já citados acima como Alcântara (2013), Abreu (2011) e Coimbra (2013). Esta metodologia é pautada pelo entendimento da viabilidade da coleta deste material, já que as cidades analisadas no caso especifico Ribeirão Preto e São Carlos possuem um (ou mais) jornal local de circulação diário e de acesso possível, seja na própria sede do jornal, seja nos arquivos de bibliotecas, museu histórico da cidade ou universidade local. O fato de oferecer condições de comparação entre diferentes cidades considerando uma série histórica pode parecer motivo suficiente para valorizar e defender o uso e aplicação destas informações. Entretanto, a escolha desta fonte de 5

6 dados resguarda cuidados a sua interpretação e aos sentidos atrelados às ofertas de imóveis no conjunto do mercado imobiliário. É importante reconhecer, como já mencionado, que este recurso utilizado na coleta de material empírico não é a única forma de se agrupar informações acerca do mercado imobiliário e nem apresenta a condição de abarcar a totalidade das transações realizadas no período estudado. Na verdade, os anúncios de classificados em jornais, expressam uma composição peculiar já que se trata unicamente do preço de oferta do imóvel, ou seja, sua composição é de um preço que condiz com expectativas de venda desejada pelo proprietário ou imobiliária responsável e não necessariamente o preço final. Estas expectativas condizem a intenções de venda que podem ou não se realizar. Além disso, os anúncios conduzem a uma fração de mercado em que predominam as ofertas de imóveis usados, sendo restritas ou poucas as informações voltadas aos lançamentos e novos produtos imobiliários, ou daqueles de maior e menor preço cuja divulgação não ocorre, majoritariamente, no âmbito dos classificados imobiliários em jornais, mas por outro lado a escolha desta metodologia especifica é justificada por proporcionar um quadro completo das ações do mercado nas transformações espaciais que se processam no interior da cidade como um todo; na variação dos preços do metro quadrado entre os tipos de uso (residencial ou comercial) nas diferentes localizações (Bairro), na expansão de áreas loteadas e do próprio perímetro urbano e nos tipos de imóveis comercializados em cada zona da cidade. (ABREU, 2011, p. 18) Resultados Preliminares Segundo Paiva (2007), o mercado imobiliário brasileiro passou por profundas modificações, a partir da reorientação para segmentos de classe de mais baixa renda, com a ampliação do crédito disponibilizado, abertura de capitais de diversas empresas na bolsa de valores (o que ampliou até o alcance espacial de mercado para suas atuações) e alterações de legislação que passaram a dar maiores garantias às operações imobiliárias. A primeira abordagem a ser realizada, da dimensão macroeconômica, que receberá um tratamento teórico e que contextualiza o trabalho, refere-se à compreensão dos negócios imobiliários como ramo específico da atividade econômica que atrai e 6

7 imobiliza capitais. A produção e o consumo do espaço urbano configuram-se, assim, como atividade relevante no próprio processo de geração e apropriação da riqueza social. Busca-se, portanto, os vínculos entre a acumulação urbana e os mercados fundiários/imobiliários. É possível aventar, inclusive, a hipótese de que em muitos casos, a intensidade dos negócios imobiliários frente a outros segmentos econômicos produz impactos que extrapolam o âmbito local, configurando regiões de influência de tais cidades, o que inclusive ajudaria a construção do conceito de cidades médias caso esse possível verificar no caso particular de Ribeirão Preto. A segunda abordagem diz respeito à dimensão intra-urbana de tais processos. A produção do espaço urbano na lógica da valorização fundiária, da diferenciação de áreas/bairros ou produtos, na seletividade de investimentos privados seja em loteamentos, na verticalização, oferta de condomínios/loteamentos fechados, aumento de preços da terra e da habitação etc., produzem processos de ampliação das desigualdades sociais. Em muitos casos, os avanços de processos de segregação redesenham o urbano como um mosaico de espaços da inclusão e da exclusão social e a fragmentação do tecido urbano que, segundo Corrêa (1989), é uma das características do espaço urbano capitalista. O espaço urbano capitalista fragmentado, articulado, reflexo, condicionante social, cheio de símbolos e campo de lutas é um produto social, resultado de ações acumuladas através do tempo, e engendradas por agentes que produzem e consomem o espaço. (CORRÊA, 1989, p.11) O fio condutor para a análise da produção imobiliária e a produção do espaço urbano no atual contexto, segue a perspectiva de Melazzo (1993), dentre outros, que parte do conceito de capital incorporador, definido [...] como fração do capital que transforma os usos do solo (e consequentemente o espaço intra-urbano) com vistas à apropriação de rendas fundiárias, na forma de lucros de incorporação. (MELAZZO,1993, p.15). Assim a cidade passa a adotar o papel de matéria-prima para a implantação de seus produtos que são os empreendimentos imobiliários, sem demonstrar os citados agentes a menor preocupação com os diferentes resultados causados no espaço urbano por essa dinâmica. 7

8 [...] os empreendimentos orquestrados pelos capitais incorporadores desencadeiam alterações no padrão de acessibilidades intra e inter áreas urbanas, nos preços de imóveis e no próprio ritmo de produção de novas habitações que acabam por influenciar diretamente o conjunto da estrutura urbana. (MELAZZO, 1993, p.24). É possível apontar, preliminarmente, que a cidade no contexto aqui trabalhado passa a ser o local onde tem se dado as mudanças na organização dos capitais, na dimensão espacial de suas ações. Assim, a abertura de capitais imobiliários nas bolsas de valores, a entrada de investimentos estrangeiros neste mercado, a atuação de empresas, antes exclusiva em áreas metropolitanas, deslocando-se para cidades médias e o significativo aumento da atuação do Estado com programas habitacionais, o aumento de crédito público e incentivos têm aquecido o mercado e provocado a valorização de terrenos e imóveis edificados com a crescente financeirização do setor com o aumento constante de crédito para investimentos, além da corrida das grandes incorporadoras para a formação de seus landbanks, esses são os estoques de terrenos adquiridos por incorporadoras e mantidos sem uso, aguardando valorização. Para as empresas de capital aberto, os bancos de terras representam também uma garantia de maior segurança e rentabilidade aos investidores (FIX, 2011). Na cidade de Ribeirão Preto foram realizadas cinco entrevistas nas construtoras Habiarte, Copema, WTB e Perplam, principais construtoras da cidade que possuem capital local e que atual na faixa de alta renda e a última entrevista foi feita na imobiliária Fortes Guimarães principal imobiliária da cidade. Na realização desse primeiro trabalho de campo nos concentramos nas construtoras/incorporadoras que atuam na faixa de mercado de alta renda, começando por aí algumas observações importantes que chegamos a partir das entrevistas e conversas, se trata do fato de que todas construtoras/incorporadoras que atuam na faixa de alta renda na cidade de Ribeirão Preto são da própria cidade de capital local. Um dos principais motivos para esse sucesso das construtoras e incorporadoras locais é o fato de conhecerem o espaço onde se encontrava o vetor de valorização da cidade e conhecer o seu público consumidor de perto, fazendo toda a diferença quando 8

9 tratamos de imóveis voltados para a alta renda, pois são imóveis únicos e personalizados em áreas nobres da cidade. Esse vetor de valorização citado acima se concentra na área centro sul da cidade, onde está localizada a avenida Professor João Fiuzza localizada no subsetor sul 7 e o centro que onde está localizado o Jardim Higienópolis onde se concentra os terrenos com o m² mais caro da cidade. Nesse momento usamos os preços de terrenos para essa análise por entendermos que são os que melhor traduzem os preços da cidade, por serem o grande diferencial no preço final de construções e edificações. Conclui-se que nessa análise dois imóveis iguais (mesma área, distribuição das dependências, qualidade, acabamento, etc.), localizados em pontos distintos de uma cidade, quase sempre possuem preços diferentes. (VILLAÇA, 2001, p. 67). Gráfico 1. Variação dos preços médios de terrenos em m². Ribeirão Preto a Fonte: Banco de dados de anúncios imobiliários do jornal A Cidade Organização: Do autor Observando e analisando o Gráfico 1, podemos perceber que os terrenos de bairros encaixados nos sub setores da parte centro e sub setor 7 e leste da cidade se valorizaram muito mais que os demais setores principalmente se compararmos aos sub setores localizados na zona norte e zona oeste da cidade é expressiva as diferenças entre os maiores preços percebidos no período em relação aos menores, e aumentando com o passar dos anos principalmente após 2000 quando houve a consolidação desse eixo de valorização da cidade centro sul evidenciando um mercado seletivo e fragmentado. 9

10 Com a apresentação desses dados fica evidente a diferença entre conhecer o mercado e conhecer o espaço, ou seja, as grandes incorporadoras com capital aberto conheciam somente o mercado e não levaram em consideração o conhecimento do espaço e suas particularidades, conhecimento esse que as construtoras locais possuíam por sua origem e experiência no setor, ao ponto em que praticamente todos os bancos de terras localizados nesses setores de valorização da cidade já pertencem a essas incorporadoras adquiridos no final dos anos 90 e começo dos anos Mapa com os preços médios de terrenos na cidade de Ribeirão Preto. A partir da análise do mapa acima que apresenta os setores que possui terrenos com a média de preço superior à média da cidade em m² fica evidente o local do maior eixo de valorização da cidade localizado no centro-sul da cidade reforçando os argumentos apresentados ao longo do texto, outro ponto interessante que podemos retirar desse mapa consiste no cruzamento do mesmo com as informações referentes aos empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida destinados ao faixa 1, ou seja, 10

11 as famílias que possuem renda de 0 a 3 salários mínimos e que se encontram em situação de risco e vulnerabilidade morando em coabitações, moradias irregulares, favelas e etc. Ao cruzar essas informações fica evidente o caráter seletivo do mercado imobiliário ao ponto em que todos os empreendimentos encaixados nas características descritas acima são instalados no extremo norte e noroeste da cidade causando nitidamente uma separação da cidade entre ricos e pobres, revelando uma caraterística importante do mercado imobiliários principalmente nas cidades médias. Referências Bibliográficas ABREU, M. A. O mercado imobiliário em Londrina, Marília e São José do Rio Preto: análise comparativa do processo de estruturação intra urbano. Presidente Prudente, Relatório de Iniciação Científica FAPESP. BRANDÃO, P. R. B. Velhas aplicações e novas possibilidades para o emprego do método comparativo nos estudos geográficos. Geotextos (Salvador), v. 8, p , CHEPTULIN, A. A Dialética Materialista. Categorias e Leis da Dialética. São Paulo: Editora Alfa-Omega, CORRÊA, R. L. O espaço urbano. São Paulo: Ática, FIX, M. Financeirização e transformações recentes no circuito imobiliário no Brasil Tese (Doutorado em Desenvolvimento Econômico) Instituto de Economia/Unicamp, Campinas. MELAZZO, E. S. Mercado imobiliário, expansão territorial e transformações intra-urbanas: Caso de Presidente Prudente-SP Dissertação (Mestrado em Planejamento Urbano e Regional) Universidade Federal do Rio de Janeiro, UFRJ, Brasil.. Dinâmica imobiliária e processos de estruturação intra-urbana em cidades de porte médio: hipóteses e propostas de trabalho. In: XVI Encontro Nacional de Geógrafos, 2010, Porto Alegre. XVI ENG. Porto Alegre: AGB, Escalas e agentes, processos e projetos: uma análise comparativa da dinâmica imobiliária recente no Brasil. In: ANAIS XVII Encontro Nacional de Geógrafos. Associação dos Geógrafos Brasileiros: Belo Horizonte, PAIVA, Cláudio C. A diáspora do capital imobiliário e sua dinâmica de valorização no capitalismo contemporâneo: a irracionalidade em processo Tese (Doutorado em Economia) - UNICAMP/Instituto de Economia, Campinas. 11

12 VILLAÇA, F. O espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel: Lincoln Institute, 2001, p